N° RG 25/00301 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TS7R

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/00301 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TS7R

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Myriam BENETEAU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 04 MARS 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU DOMAINE DU LAC SIS [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL LA REGIE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Myriam BENETEAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [Y] [R], demeurant, [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [R] est propriétaire au sein de la copropriété du DOMAINE DU LAC, sis [Adresse 2] à [Localité 3], des lots numéro 18 et 62.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE, a assigné Monsieur [Y] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 28 janvier 2025.

Le syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— condamner Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LA REGIE IMMOBILIERE :

— la somme de 3.219,72 euros, somme arrêtée au 30 octobre 2024, correspondant aux charges échues impayées et aux charges exigibles, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure en date du 30 avril 2024,

— la somme de 539,64 euros au titre du remboursement des frais nécessaires exposés par la copropriété, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts liés au retard dans le

paiement des charges de la copropriété,

— condamner Monsieur [Y] [R] à payer au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, sis [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL LA REGIE IMMOBILIERE une somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [Y] [R] aux entiers frais et dépens de la procédure, y compris le cout de la sommation de payer si elle n’est pas retenue au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété,

— déclarer et à tout le moins rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision sans caution, au besoin moyennant caution.

De son côté, Monsieur [Y] [R] bien que régulièrement assigné en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) »

L’article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, il est constant que Monsieur [Y] [R] est propriétaire des lots numéro 18 et 62 au sein de la copropriété du DOMAINE DU LAC, sis [Adresse 2] à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s’acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte arrêté le 30 octobre 2024 (appel de fonds du 4 trimestre de l’exercice 2024 inclus) que Monsieur [Y] [R] reste redevable de la somme de 2.289,70 euros au titre des arriérés de charges de copropriété et des frais nécessaires exposés par la copropriété.

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu’elle détient à l’encontre de Monsieur [Y] [R]. Il pèse désormais sur lui la preuve d’avoir à démontrer qu’il s’est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [Y] [R] est donc redevable de la somme de 2.289,70 euros au titre de l’arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au 30 octobre 2024 (appel de fonds du 4e trimestre de l’exercice 2024 inclus) et des frais nécessaires exposés par la copropriété.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d’exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale (…). »

L’article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon un avis de la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépensespour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

En l’espèce, il convient de constater que le commandement de payer en date du 06 juin 2024 produit aux débats et visant l’article 19-2 produit par la partie demanderesse indique avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévitionnel de l’exercice en cours.

Par ailleurs, aux termes du PV de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 28 octobre 2024 produit aux débats, le budget prévisionnel du 01 juillet 2024 au 30 juin 2025 a été adopté.

Dès lors, en l’absence de versement par Monsieur [Y] [R] dans un délai de trente jours, ces sommes à échoir pour cet exercice sont désormais devenues exigibles.

Monsieur [Y] [R] sera donc également condamnée au paiement de la somme 509,54 euros détaillée ainsi :

– provisions non encore exigibles dans le budget prévisionnel (du 3ème trimestre de l’exercice 2024-2025 au 4ème trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus, soit 2 X 243,80 euros = 487,60 euros),

– cotisations fonds travaux non encore exigibles ((du 3ème trimestre de l’exercice 2024-2025 au 4ème trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus, soit 2 X 10,97 euros = 21,94 euros).

Il n’y a pas lieu, en revanche, de faire droit à la demande portant sur les sommes réclamées au titre du budget de l’exercice 2025-2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

* Sur la demande de dommages-intérêts

L’article 1240 du code civil prévoit : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que Monsieur [Y] [R] ait commis un comportement fautif ou une erreur grossière équipollente au dol, avec l’intention de nuire ou de porter atteinte aux intérêts de la copropriété, en s’abstenant de régler les charges de copropriété qui lui incombe, étant précisé que la simple résistance ne saurait constituer un abus de droit.

Au surplus, le retard de paiement des charges de copropriété est déjà compensé par l’octroi d’intérêts moratoires qui courent sur la somme principale.

Il sera donc débouté de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Partie succombante en ce qu’elle n’a pas su s’acquitter d’un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [Y] [R] sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’inclure dans les dépens le cout du commandement de payer, dès lors que celui-ci est d’ores et déjà inclu dans le décompte produit.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L’équité commande de condamner Monsieur [Y] [R] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d’engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l’encontre d’un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques .

PAR CES MOTIFS,

M. [F] [J], premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort :

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE, la somme de 2.289,70 euros (DEUX MILLE DEUX CENT QUATRE VINGT NEUF EUROS et SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre de l’arriéré de charges de copropriété, arrêtée au 01 octobre 2024 (appel de fonds du 4e trimestre de l’exercice 2024 inclus)et des frais nécessaires exposés par la copropriété, avec intérêts aux taux légal à compter du 01 octobre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE, la somme de 509,54 euros (CINQ CENT NEUF EUROS et CINQUANTE QUATRE CENTIMES) au titre des charges et provisions exigibles à échoir jusqu’au 4ème trimestre de l’exercice 2024-2025 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE, de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] à verser au syndicat des copropriétaires du DOMAINE DU LAC, pris en la personne de son syndic la société LA REGIE IMMOBILIERE une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [R] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 04 mars 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,