TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03039 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TGYV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. [Adresse 6]

C/

[D] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM LA CITE JARDINS, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [D] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 17 janvier 2023, la SA [Adresse 6] a donné à bail à Monsieur [D] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 148,80 euros, un forfait mobilier de 16,52 euros, un forfait étudiant de 84 euros, outre une provision pour entretien multi-services de 9,48 euros, hors charges.

La SA HLM LA CITE JARDINS s’est vue adresser un courrier de Monsieur [P] [C], gestionnaire de la résidence, en date du 29 mars 2024 indiquant que plusieurs voisins lui avaient signalé que Monsieur [D] [O] avait quitté son logement et précisant que la boîte aux lettres n’était jamais relevée.

Par requête déposée auprès du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse le 29 avril 2024, le locataire n’ayant pas restitué le logement au terme du contrat, la SA CITE JARDINS a sollicité d’autoriser un commissaire de justice de pénétrer dans les lieux loués afin de vérifier les conditions d’occupation actuelles et identifier les personnes qui y résident.

Par ordonnance sur requête en date du 30 avril 2024, la Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Toulouse chargée des contentieux de la protection a désigné la SCP [S] [Z], commissaires de justice, aux fins de pénétrer dans l’appartement avec le concours de la force publique et d’un serrurier afin de vérifier les conditions actuelles d’occupation et identifier les personnes qui y résident.

Par procès-verbal en date du 19 juin 2024, Maître [E] [Z], commissaire de justice, a constaté que l’appartement était entièrement inhabité et qu’aucun effet personnel ni document n’était présent.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024, dénoncé le 25 juillet 2024 par voie électronique au Préfet de la Haute Garonne, la SA [Adresse 6] a fait assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse Monsieur [D] [O] afin d’obtenir :

— la constatation de l’absence de titre de l’occupant en raison de l’arrivée à terme du contrat,

— la constatation que l’occupant ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux,

et de:

— voir ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [O] et tous occupants de son chef, avec au besoin le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamner Monsieur [D] [O] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5.516 euros représentant l’arriéré de loyers, incluant le quittancement du mois de juin 2024 compris, somme à parfaire au jour de l’audience,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et des charges, jusqu’à la libération effective du logement,

— sa condamnation au paiement de la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA HLM LA CITE JARDINS, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et a actualisé sa créance à la somme de 5.582,80 euros, quittancement du mois de novembre inclus. Elle a précisé que Monsieur [D] [O] avait quitté le logement sans donner congé ni restituer les clés. Elle a ajouté que les prélèvements effectués étaient rejetés.

Monsieur [D] [O], assigné selon les modalités prévues à l’article 659 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-SUR LA DEMANDE D’EXPULSION

Sur le principe de l’expulsion

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la Constitution.

En application de l’article L. 353-22 du Code de la construction et de l’habitation, les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 et d’une autorisation spécifique permettant de réserver tout ou partie des logements d’un programme à des jeunes de moins de trente ans, mentionnés aux cinquième et septième alinéas du III de l’article L. 441-2. Les jeunes de moins de trente ans, occupant les logements à ce titre, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location est d’une durée maximale de 12 mois, renouvelable dès lors que le locataire continue de remplir les conditions d’accès à ce logement.

En l’espèce, il résulte des éléments produits que Monsieur [D] [O] est entré dans les lieux par le biais d’un bail conclu le 17 janvier 2023 avec la SA [Adresse 6] pour une durée d’un an, soit du 17 janvier 2023 au 16 janvier 2024, en application l’article L. 353-22 du Code de la construction et de l’habitation.

La clause relative à la “durée” du bail (page 2) stipule :

“Il est précisé que ce contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à 1 mois et ne pourra avoir une durée supérieure à 12 mois à compter de la prise d’effet du bail. Toutefois le présent contrat pourra être renouvelé sous réserve que le locataire continue de remplir les conditions d’accès au logement conformément à l’article L. 353-22 du CHH. Toute demande de renouvellement devra impérativement avoir été notifiée au bailleur par lettre recommandée un mois avant la date indiquée à l’alinéa 1 de la présente clause, accompagnée de l’avis d’imposition des revenus de l’année N-2.”

Il en ressort qu’il n’était prévu aucune reconduction tacite du contrat. Dans ces conditions la prorogation ne peut intervenir que par accord exprès de renouvellement des parties et sous réserve des conditions visées par l’article L. 353-22 susvisé.

Or, la bailleresse n’a reçu aucune demande de renouvellement du contrat.

En conséquence de ces éléments, Monsieur [D] [O] devait libérer le logement et restituer les clés à compter du 17 janvier 2024.

A ce titre, le voisinage a signalé au gestionnaire de la résidence que Monsieur [D] [O] avait quitté son logement et par procès-verbal en date du 19 juin 2024, un commissaire de justice a constaté que l’appartement était entièrement inhabité et qu’aucun effet personnel ni document n’était présent .

Dès lors, l’expulsion de Monsieur [D] [O] avec le concours de la force publique est devenue sans objet suite à l’abandon des lieux, de même que les demandes de suppression des délais pour quitter les lieux, ceux-ci pouvant être repris par la bailleresse dès le prononcé de la présente décision. La SA HLM LA CITE JARDINS sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, Monsieur [D] [O], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la créance réclamée.

La SA [Adresse 6] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [O] reste devoir, hors SLS et frais relatifs à celui-ci (soit 2.670,01 euros), et après soustraction des frais d’assurance non-justifiés par une mise en demeure préalable (soit 59,94 euros), la somme de 5.582,80 euros à la date du 06 décembre 2024.

En outre, il ressort du décompte que la bailleresse a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire (2.670,01 euros) depuis mars 2024, ainsi qu’une pénalité SLS de 25 euros et une pénalité d’enquête de 7,62 euros par mois, soit un total de 68,58 euros.

Or, la bailleresse ne justifie pas avoir mis valablement en demeure le locataire de justifier de ses revenus préalablement à l’application du SLS, un mois après l’absence de réponse à l’enquête, la mise en demeure devant notamment comporter la reproduction de l’article L. 441-9 du Code de la construction et de l’habitation, et ce, conformément aux dispositions de ce même article.

En effet, si la bailleresse produit une mise en demeure relative à l’année 2024, et datée du 22 novembre 2023, il n’est ni justifié de l’envoi du questionnaire préalable ni justifié de l’envoi de cette mise en demeure dès lors que le constat de commissaire de justice du même jour, purement spéculatif et sur base d’un sondage, n’est en rien un document de preuve sérieux d’un quelconque envoi concernant des locataires qu’il ne vise pas nommément. Il en est de même de la production d’un simple listing.

Monsieur [D] [O] sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.582,80 euros, après déduction du Supplément de Loyer Solidarité.

Par ailleurs, Monsieur [D] [O], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 janvier 2024 à la date du prononcé de la présente décision, soit le 06 février 2025, sans application de SLS dès lors que le bailleur ne pouvait disposer du logement avant cette date puisque le locataire n’a pas remis les clés et ne l’a pas avisé de son départ. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

Néanmoins, la SA HLM LA CITE JARDINS sera déboutée de sa demande concernant le commandement de payer en l’absence de signification d’un tel acte.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Adresse 6], Monsieur [D] [O] sera condamné à lui payer une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat de bail conclu le 17 janvier 2023 entre la SA HLM LA CITE JARDINS et Monsieur [D] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] est arrivé à terme le 17 janvier 2024 en l’absence de renouvellement;

CONSTATE que Monsieur [D] [O] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis cette date;

CONSTATE que Monsieur [D] [O] a quitté les lieux depuis le 19 juin 2024 ;

ORDONNE en conséquence la reprise du logement loué dès le prononcé de la présente décision;

DEBOUTE la SA [Adresse 6] de ses demandes d’expulsion immédiate avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA HLM LA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 5.582,80 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 06 décembre 2024, incluant le quittancement de novembre 2024) ;

REJETTE les demandes plus amples de la SA [Adresse 6] au titre du supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA HLM LA CITE JARDINS à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 janvier 2024 et jusqu’à la date de la présente décision, soit le 06 février 2025 , l’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 30 novembre 2024 inclus étant compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, et sans application de supplément de loyer de solidarité ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] à payer à la SA [Adresse 6] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [O] aux entiers dépens ;

DEBOUTE la SA HLM LA CITE JARDINS de sa demande au titre du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire .

La greffière La vice-présidente