N° RG 25/01885 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMKJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]

11ème civ. S1

N° RG 25/01885

N° Portalis DB2E-W-B7J-NMKJ

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e Anita JOLY

— Mme [C]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

26 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE :

Madame [U] [D] épouse [E]

née le 10 Avril 1979 à [Localité 7] (90)

demeurant [Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Anita JOLY, substituée par M^e Anne-Sophie WEIS, avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 53

DEFENDERESSE :

Madame [X] [C] [H]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

comparante en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Juin 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/01885 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NMKJ

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 19 mai 2022 avec effet au 24 mai 2022, Madame [U] [D] a loué à Madame [R] [C] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 404,32 euros outre 101 euros de provision pour charges, payables à terme échu avant le 10 de chaque mois.

Par acte de commissaire de justice du 1er octobre 2024, Madame [U] [D] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 887,06 euros au titre des loyers et charges échus au 16 septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Madame [U] [D] a fait assigner Madame [R] [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire à payer la somme de 2 085,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 équivalente au montant du loyer indexé, charges et avances sur charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié,condamner la locataire à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer et la notification à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 23 janvier 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 24 juin 2025.

A cette audience, Madame [U] [D], représentée par son conseil se réfère aux termes de son assignation ainsi qu’à ses écritures du 30 avril 2025, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 723,34 euros, au titre des loyers et charges échus au 31 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle indique qu’un plan d’apurement avait été mis en place mais que la locataire ne l’a pas respecté. Le dernier paiement date de 6 décembre 2024 à hauteur de 653 euros. Elle précise qu’outre un manquement de la locataire à son obligation de payer les loyers et charges, cette dernière n’use pas paisiblement des lieux et qu’il résulte d’un procès-verbal de l’assemblée générale du 25 février 2025 qu’il lui a été demandé d’intervenir auprès de sa locataire pour qu’elle mette un terme aux nuisances qu’elle occasionne dans la résidence de jour comme de nuit par des bruits de musique, des éclats de voix ou par le vol d’électricité par raccordement de câble de l’appartement sur la prise palière des communs. Elle précise par ailleurs qu’un début d’incendie en date du 18 octobre 2024 a été occasionné par une friteuse restée allumée dans l’appartement et ayant nécessité l’intervention des pompiers. Elle fait état de ce que les copropriétaires souhaitent agir à son encontre en sa qualité de bailleresse. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Citée par acte délivré à étude, Madame [R] [C] [H] comparaît. Elle indique contester la dette en ce qu’elle aurait payé les loyers des mois de janvier et février 2025, elle précise que la dette locative serait de 1 711 euros au mois de novembre 2024. Elle précise qu’elle souhaiterait quitter le logement et vivrait actuellement à [Localité 9] où elle travaillerait et paierait 500 euros pour la location d’une chambre. Elle indique être préparateur de commande et percevoir 1 550 euros par mois de revenu mensuel. Elle a deux filles qui vivraient au Maroc. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 à 400 euros par mois en sus du loyer courant. Elle indique n’avoir aucun justificatif sur le paiement des loyers des mois de janvier et février 2025 et sur sa situation actuelle. Elle est autorisée à produire en cours de délibéré des justificatifs de paiements pour les mois de janvier et février 2025 ; la bailleresse est autorisée à fournir un décompte actualisé.

Il est donné lecture par le juge des conclusions de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels la locataire ne s’est pas présentée aux rendez-vous fixés en vue de son établissement.

L’affaire est mise en délibéré au 26 septembre 2025.

Le 8 septembre 2025, Madame [X] [C] [H] a fait parvenir au greffe un courriel précisant que pour les impayés, elle y a pu réfléchir et qu’elle assume de payer ses dettes, elle propose d’apurer la dette locative à hauteur de 800 euros. Elle a également précisé l’adresse exacte où elle serait hébergée à [Localité 9].

Le 23 septembre 2025, le conseil de Madame [U] [D] a fait parvenir au greffe un décompte actualisé au 31 août 2025 précisant que Madame [X] [C] [H] était toujours dans les lieux loués, l’adresse à [Localité 9] précisée par la défenderesse serait le domicile de sa cousine où elle serait hébergée dans le cadre de son travail.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 2 octobre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 23 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’audience du 24 juin 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [U] [D] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Madame [R] [C] [H] conteste à l’audience la dette locative en indiquant qu’elle aurait versé les loyers des mois de janvier et février 2025. Malgré l’autorisation qui lui a été accordé de fournir des justificatifs en cours de délibéré, force est de constater qu’elle ne produit aucune pièce à l’appui de ses contestations et qu’elle fournit un courriel en date du 8 septembre 2025 dont les termes permettent de retenir qu’elle ne conteste plus la dette locative.

Le décompte actualisé fourni par la bailleresse en cours de délibéré confirme qu’aucun versement n’est intervenu pour les échéances des mois de janvier et de février 2025.

Il ressort ainsi des pièces fournies qu’au 31 mai 2025, la dette locative de Madame [R] [C] [H] s’élève à la somme de 4 723,34 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de mai 2025 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 22 janvier 2025 pour la somme de 2 085,14 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 1er octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 2 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Madame [R] [C] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Madame [R] [C] [H] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Madame [R] [C] [H] sollicite des délais de paiement afin d’apurer sa dette en proposant une somme conséquente à payer en sus du loyer courant.

Toutefois, elle ne fournit aucun élément justificatif sur sa situation financière et personnelle permettant de s’assurer de sa capacité à faire face à des délais de paiement et alors que le paiement du loyer courant n’est pas repris et que le dernier versement remonte au 6 décembre 2024 ; il y a par ailleurs lieu de relever qu’un plan d’apurement avait été mis en place et que la locataire ne l’a pas respecté, que dans ces conditions, il est manifeste qu’elle n’est pas en mesure de respecter des délais de paiement.

Aussi, compte tenu de l’ensemble de ces éléments et vu l’absence d’accord de la bailleresse, il y a lieu de rejeter la demande de délai de paiement présentée par Madame [R] [C] [H].

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [C] [H] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [U] [D] et en l’absence d’éléments sur la situation financière de la défenderesse, Madame [R] [C] [H] sera condamnée à verser à la demanderesse la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 avec effet au 24 mai 2022 entre Madame [U] [D], d’une part, et Madame [R] [C] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 2 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [R] [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés à la bailleresse ;

DIT qu’à défaut pour Madame [R] [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [U] [D] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [R] [C] [H] à verser à Madame [U] [D] la somme de 4 723,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 31 mai 2025, mois de mai 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 sur la somme de 2 085,14 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [R] [C] [H] à verser à Madame [U] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer indexé et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de juin 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Madame [R] [C] [H] de sa demande de délai de paiement ;

CONDAMNE Madame [R] [C] [H] à verser à Madame [U] [D] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [R] [C] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNE transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 26 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS