TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00290

N° Portalis DBX4-W-B7J-TXZX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

[L] [Z]

C/

[W] [V]

[P] [V]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à la SELARL LEFEVRE LE BIHAN

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [L] [Z],

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [W] [V],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [P] [V],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [Z] a donné à bail à Madame [W] [V] et à Monsieur [P] [V] un appartement à usage d’habitation (n°98), une cave et un parking (n°11) situés [Adresse 2] à [Localité 11] par contrat en date du 11 octobre 2016, moyennant un loyer de 600 euros et une provision pour charges de 90 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [Z] a fait signifier à Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 5 août 2024 pour un montant en principal de 1.552,14 euros.

Monsieur [L] [Z] a ensuite fait assigner Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 8 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] et tout occupant introduit de leur chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] à régler à titre provisionnel la somme de 3.431,35 euros montant de l’impayé au 9 décembre 2024 à parfaire au jour de l’audience,

— condamner solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] à régler à Monsieur [Z] une indemnité d’occupation d’un montant de 690 euros par mois, de la résiliation au jour de la libération des locaux et de la restitution des clés,

— condamner solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] au paiement de 1.440 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

A l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [L] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.799,91 euros selon décompte du 20 mars 2025.

Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] ont comparu en personne, souhaitant rester dans les lieux, ils ont sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Ils ont en outre proposé d’apurer la dette par mensualité de 170 euros en plus du loyer courant en précisant que Monsieur [P] [V] était musicien et percevait un salaire de 1.400 euros par mois et que Madame [W] [V] était auxiliaire de vie et percevait un salaire entre 800 et 900 euros par mois.

Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] ont par ailleurs indiqué avoir deux enfants à charge.

Le conseil de Monsieur [Z] s’est opposé à ces demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 6 août 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2024 pour un montant en principal de 1.552,14 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 octobre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [Z] produit un décompte en date du 20 mars 2025 justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 2.645,54 euros, mensualité de mars 2025 incluse et frais de poursuites déduits (129,30+25,07 euros).

Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] n’ont contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Ils seront en conséquence solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.645,54 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il est justifié que le loyer courant soit celui de mars 2025 a été réglé par Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] avant l’audience.

En conséquence, Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] étant par ailleurs en situation de régler leur dette locative comme ils l’ont déjà démontré, il convient de préserver leur droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [Z], Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] devront lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 octobre 2016 conclu entre Monsieur [L] [Z] d’une part et Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°98), une cave et un parking (n°11) situés [Adresse 2] à [Localité 11] , sont réunies à la date du 6 octobre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] à verser à Monsieur [L] [Z] à titre provisionnel la somme de 2.645,54 euros, selon décompte en date du 20 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse ;

AUTORISONS Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 170 euros dont la 15ème mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais

accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de Monsieur [L] [Z] ;

* que Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] soient solidairement condamnés à verser à Monsieur [L] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] à verser à Monsieur [L] [Z] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [W] [V] et Monsieur [P] [V] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [L] [Z] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

I