TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02028 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6KD

JUGEMENT

N° B 25/828

DU : 14 Mars 2025

OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT

C/

[V] [M] [L] [U] épouse [S] [N]

[J] [A] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à la SELARL CABINET J.M. SERDAN

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente,au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Février 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition initialement à la date du 14 mars 2025, puis prorogé au 10 avril 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

OPH [Localité 10] METROPOLE HABITAT, dont le siège social est [Adresse 6]

représentée par la SELARL CABINET J.M. SERDAN, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [V] [M] [L] [U] épouse [S] [N], domiciliée : chez Madame [T] [L] [K], [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro31555/001/ 2023/002830 du 09/02/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par M^e Virginie CHIOROZAS, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [J] [A] [N], demeurant [Adresse 8] (PORTUGAL) -

représenté par M^e Virginie CHIOROZAS, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 29 août 2008,l’EPIC [Localité 10] METROPOLE HABITAT a donné en location à Madame [V] [L] [K] une immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Adresse 11] ([Adresse 4]) moyennant un loyer actuel de 506,02€ provision sur charge comprise.

Madame [V] [L] [K] a épousé Monsieur [J] [E] [I] [N] et le bail a été modifié par avenant avec effet au 22 décembre 2017.

Des impayés sont survenus et commandement de payer était délivré le 31 août 2022, en vain.

Par acte d’huissier en date du 14 novembre 2022, l’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT dénoncé au Préfet de la Haute-Garonne le 15 novembre 2022 a fait assigner en référé Madame [V] [L] [K] et Monsieur [J] [E] [I] [N] aux fins d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion des occupants, le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.199,66€ arrêtée au 3 novembre 2022 , la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges actualisé et la condamnation de la somme de 150€ sur le fondement de l’article 700 du Code procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Les locataires ont quitté les lieux le 2 février 2023.

Les locataires se sont plaints de troubles de jouissance du fait de l’infestation par les blattes et ont contesté les sommes réclamées et demandé l’indemnisation d’un trouble de jouissance.

Les parties, face à une contestation sérieuse sur les réparations locatives, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance et les arriérés de loyers, demandaient un renvoi au fond.

L’affaire après plusieurs renvois à la demande des parties, était retenue à l’audience du 1er octobre 2024.

L’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT, valablement représenté, s’oppose aux demandes reconventionnelles de Madame [V] [L] [K] et Monsieur [J] [A] [N] et sollicite la condamnation solidaire des locataires à lui verser la somme de 8.867,02€ au titre des arriéré de loyers, charges et réparations locatives ainsi que le paiement de la somme de 1.300€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes et en réplique aux moyens soulevés par Madame [V] [L] [K] et Monsieur [J] [A] [N] , il fait valoir :

— que lors de l’état des lieux de sortie signé par la locataire, son époux ayant quitté le domicile en juin 2022, de nombreuses dégradations locatives étaient relevées et un défaut d’entretien général imposant une remise en état chiffrée à 6.061,96€,

— que contrairement à ce qui est soutenu, elle a fait désinsectiser le logement et l’immeuble deux fois par an et depuis le mois d’octobre 2021, Madame [V] [L] [K] s’oppose à la venue de l’entreprise SAPIAN pour procéder au traitement de désinsectisation prétextant que le traitement est inefficace et pour se constituer une preuve de l’infestation du logement qu’elle a par la suite fait constater par les services d’hygiène de la ville,

— que plusieurs rendez vous ont été proposé qu’elle n’a jamais honoré, elle ne peut donc se plaindre de l’inaction du bailleur ,

— que les contrairement à ce qu’elle affirme l’infestation n’a pas débuté depuis des années et il justifie des intervention de l’entreprise depuis 2017,

— que les impayés de loyers et charges ne sont pas sérieusement contestables, mais elle tente d’instrumentaliser la procédure pour ne rien avoir à payer,

— sur les réparations locatives, il rappelle qu’elle a signé l’état des lieux de sortie, que le logement n’a pas été entretenu comme en témoigne le constat d’état des lieux et surtout le logement n’a pas été débarrassé et un poste important des frais est constitué par le débarrassage du logement (1716€),

— le défaut de paiement n’est pas contesté par les locataires,

— l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’elle allègue ne résiste pas l’analyse puisque le seul constat produit est celui de la Mairie de [Localité 10] en date du 16 novembre 2022, soit juste après l’action en justice, elle ne justifie d’aucune réclamation antérieure et a refusé l’intervention programmée en mars 2022 et n’a pas donné suite aux rendez-vos proposé à reprise au mois de novembre 2022,

— le but de la procédure est de réduire les sommes dues.

En réplique, Madame [V] [L] [K], valablement représentée, demande au tribunal :

A titre principal:

— de constater que la locataire a subi un trouble de jouissance et que le bailleur n’a pas respecté son obligation de délivrance d’un logement décent et en conséquence, de dire que la locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution et rejeter les demandes de paiement des loyers;

A titre subsidiaire, si le tribunal ne devait pas retenir l’exception d’inexécution, d’ordonner au bailleur d’actualiser la dette et lui accorder un délai de deux ans pour s’acquitter de la dette locative,

A titre reconventionnel :

— de condamner le bailleur au paiement de la somme de 500€ à titre de dommages et intérêt pour l’intégralité des préjudices subis,

— de rejeter la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de sa position, elle fait valoir :

— que le logement a été infesté de cafards depuis plusieurs années détruisant l’ensemble de ses appareils électro-ménagers , qu’elle n’a pu jouir normalement de son logement, elle justifie du rachat de ses appareil électro-ménager et de répulsif,

— elle informait le service d’hygiène de la commune de [Localité 10] le 12 octobre 2022 qui se rendait sur les lieux le 16 novembre 2022 et constatait :

— “la présence de cafard dans les parties communes et les logements de ces immeubles notamment les appartements n°248, 256, 281,285, 295, 300, 342, 344, 346, 347,

— la présence punaises de lit signalée dans les logements 295 et 300,

dans les locaux (vélo poussettes) la présence d’encombrants,

— dans la cave du n°3, la présence d’encombrants (matelas) de rats morts et d’une cave dont la porte est souillée suite à des débordements d’eaux usées”

— la présence des nuisibles n’est pas imputable à la locataire,

— elle produit des attestations et des photographies témoignant de l’infestation,

— aucune solution n’a été proposée par le bailleur,

— elle a donc été contrainte de quitter le logement après plus de 14 ans d’occupation,

— sur les interventions de la SA SAPIAN, elle indique qu’en octobre 2021, l’entreprise est intervenue et a déposé du gel sur les meubles et les murs et que ce gel d’une part, n’était pas efficace et que d’autre part, il tachait de manière indélébile le mobilier, elle s’opposait à une nouvelle intervention de ce type et sollicitait l’application en aspergeant du liquide, ce qui était refusé, elle refusait alors l’intervention de l’entreprise,

— l’insalubrité du logement devra donc être constatée,

— son époux a quitté les lieux et a délivré congé et ne peut donc être tenu au paiement des loyers après le 22 juin 2022,

— elle est hébergée chez sa fille qui a dû quitter les lieux du fait de l’infestation d’insectes,

— les arriérés de loyers s’expliquent par le fait qu’elle a eu une importante dette auprès de Pôle Emploi à rembourser, ensuite son époux a quitté le domicile alors qu’il s’acquittait de la moitié du loyer et elle est au chômage depuis le mois d’avril 2023, elle aide sa fille étudiante et a des crédits à la consommation à rembourser, elle a proposé au bailleur un échéancier de remboursement qui lui a été refusé, elle a dû racheter ses appareils électroménagers,

— le logement était indécent et insalubre elle est donc en droit de se prévaloir de l’exception d’inexécution;

— elle ne conteste pas le montant de la dette locative à hauteur de 3.393,61€,

— elle sollicite une indemnisation de la somme de 500€ pour indemniser ses préjudices.

Monsieur [J] [A] [N], n’ayant pas été convoqué, la réouverture des débats était ordonnée et le dossier rappelé à l’audience du 07 février 2025.

Monsieur [J] [E] [I] [N], assigné selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 14 mars 2025 par remise au greffe en application de l’article 450 du Code de procédure civile.

Par note en délibéré en date du 13 février 2025, le conseil de Madame [L] [K] a indiqué représenter également Monsieur [J] [A] [N] qui se joint aux demandes de son ex-compagne.

MOTIFS :

Sur les sommes dues au titre des arriérés de loyer et de charges

Sur la solidarité

Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [S] [B] [N] étant mariés, ils sont tenus solidairement des dettes relatives au logement familial jusqu’à la retranscription du jugement de divorce.

L’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT produit au soutien de sa demande le bail signé le 29 août 2008 et l’avenant prenant effet le 22 décembre 2017, le commandement de payer délivré le 31 août 2022 et un décompte actualisé laissant apparaître une dette de 3.393,61€ au 1er mars 2023.

Sur l’exception d’inexécution

De l’aveu même de la locataire, les impayés de loyers ne sont survenus que du fait d’une dette auprès de Pôle emploi et de la séparation de fait d’avec son époux. Elle ne justifie d’aucune réclamation auprès du bailleurs avant la délivrance du commandement de payer. Le rapport du service du service d’hygiène de la Mairie de [Localité 10] est postérieur à l’acquisition de la clause résolutoire et ne permet pas de déterminer la date d’infestation.

Elle ne peut donc se prévaloir de l’exception d’inexécution, d’autant qu’elle s’est opposée à l’intervention de la société de désinsectisation.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 3.393,61€ au 1er mars 2023 solidairement avec son époux Monsieur [J] [A] [N].

Sur les frais de remise en état

Il résulte des pièces produites, que le logement a été loué en globalement bon état mais pas en état neuf, qu’après 14 ans d’occupation, l’usure n’est pas anormale. La présence d’insectes a contribué à la dégradation du logement. Cependant, des traces de griffures de chat et de la tapisserie déchirée excède l’usure normale. Néanmoins pour facturer la remise en peinture et le retapissage des pièces dégradées, le bailleur n’a pas appliqué de coefficient de vétusté ce qui compte tenu de l’âge des revêtement n’est pas conforme, le fait d’avoir laisser une grande partie du mobilier, non plus. Au regard de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, de la durée d’occupation du logement, de la présence d’insectes de nature à endommager les revêtements, du devis produit , le tribunal dispose des éléments suffisant pour chiffrer le montant des réparations locatives à la somme de 3.500€ dont il convient de déduire le dépôt de garantie de 355,05€ soit un montant de 3.144,95€ que Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [A] [N] seront solidairement condamnés à payer .

Sur le préjudice de jouissance de la locataire

Il résulte des pièces communiquées au débat et qui ne sont pas réellement contestées par le bailleur que depuis 2017, l’immeuble loué est affecté par la présence d’insectes notamment des cafards et que les traitements entrepris n’ont pas empêché les locataires d’en subir les conséquences. Le rapport du service de santé et d’hygiène de la Mairie de [Localité 10] le démontre, l’ensemble de l’immeuble et de nombreux appartements sont régulièrement infestés de cafards, le fait que Madame [W] [L] [K] n’ait pas donné suite aux derniers rendez-vous n’explique pas leur présence dans un grand nombre de logement et dans les parties commune. Elle en a nécessairement subi un important préjudice qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 500€ qui viendra en compensation des sommes dues.

Sur la demande de délais

Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [E] [I] [N] justifient d’une situation financière précaire, il lui convient de leur allouer des délais de paiement sur 24 mois à raison 242€ par mois, la dernière échéance représentant le solde de la dette.

Sur les frais accessoires

L’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT a dû ester en justice pour faire valoir ses droits, il lui sera allouée la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [E] [I] [N], parties perdantes, seront condamnés solidairement aux dépens comprenant les frais de commandement de payer.

DÉCISION :

Le tribunal par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Condamne solidairement Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [S] [D] [I] [N] à payer à l’ EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT les sommes suivantes :

3.393,61€ au 1er mars 2023, au titre des loyers, charges et régularisation,3.144,95€ au titre des réparations locatives,250€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne l’EPIC [Localité 10] MÉTROPOLE HABITAT à verser à Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [A] [N] la somme de 500€ en réparation des préjudices résultant de la présence d’insectes dans le logement loué,

Ordonne la compensation des sommes dues,

Autorise Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [S] [D] [I] [N] à se libérer de leur dette à raison de 24 mensualités de 242€, la dernière représentant le solde de la dette , à verser avant le 15 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

A défaut de paiement d’une mensualité à son terme exact, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure restée infructueuse pendant 10 jours,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne solidairement Madame [W] [L] [K] et Monsieur [J] [E] [I] [N] aux dépens comprenant les frais de commandement de payer.

La greffière, La Vice-Présidente,