Min N° 26/00041

N° RG 25/03243 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEBSQ

M. [E] [F] [B] [A]

Mme [J] [O] [L]

C/

M. [I] [S]

Mme [Y] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 21 janvier 2026

DEMANDEURS :

Monsieur [E] [F] [B] [A]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [J] [O] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentés par M^e Carine LE BRIS-VOINOT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

Madame [Y] [V]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M^me PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 novembre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Carine LE BRIS-VOINOT

Copie délivrée

le :

à : Monsieur [I] [S] + Madame [Y] [V]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 septembre 2018, prenant effet le 20 octobre 2018, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] ont donné à bail à Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S], un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 730 euros, et 85,33 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2022, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] ont fait signifier à Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.718,05 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 08 août 2022, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] ont a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] ont fait assigner Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

A titre principal,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail, avec tous effets et conséquences de droits,Ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans une dépendance de l’immeuble ou dans tout lieu ou garde-meubles aux choix des bailleurs, aux risques et périls des locataires,Supprimer le délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux compte tenu de l’importance des sommes dues et de la mauvaise volonté évidente du locataire et conformément aux dispositions de l’article L 412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et remise des clés,condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 8.815,76 euros au titre de la dette locative, et autoriser les bailleurs à conserver le dépôt de garantie,les loyers échus ou à échoir jusqu’à la date de résiliation du bail,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 25 juin 2025.

À l’audience du 05 novembre 2025, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L], représentés, maintiennent les demandes de leur acte introductif d’instance et actualisent leur créance à la somme de 11.909,57 euros arrêtée au 31 octobre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Ils indiquent s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Ils font valoir que le non-paiement réitéré des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224, 1728 et 1729 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [Y] [V] ne conteste pas le principe de la dette, ni son montant, et affirme avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de septembre 2025. Elle souligne que le logement est trop grand pour ses besoins et les charges sont élevées. Elle ajoute avoir entrepris des recherches pour trouver un appartement plus adapté, et avoir déposé un dossier de demande de logement social. Elle précise travailler à temps partiel pour des revenus d’environ 800 euros par mois, et percevoir une pension d’invalidité pour un montant mensuel de 300 euros. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus du loyer courant, et un délai d’expulsion jusqu’au mois de mars 2026.

Monsieur [I] [S], régulièrement assigné à personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 26 novembre 2025, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] produisent un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] respectivement assignés à domicile pour la première et à personne pour le second, a comparu à l’audience pour la première, et ne comparait pas et n’est pas représenté pour le second. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 septembre 2018, du commandement de payer délivré le 05 août 2022 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 que Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Conformément à la clause du contrat de bail article 16 « Solidarité et indivisibilité », les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] la somme de 11.909,57 euros, au titre des sommes dues au 25 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 22 de la Loi du 06 juillet 1989, Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] seront autorisés à conserver le montant du dépôt de garantie en remboursement des sommes restant dues au bailleur.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail :

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à la somme de 11.909,57 euros selon décompte au 25 novembre 2025.

Il s’agit d’un manquement grave des locataires à leurs obligations qui empêche la poursuite du contrat.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 24 juin 2025, date de l’assignation.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, si Madame [Y] [V] justifie avoir réglé le paiement des loyers des mois de septembre et octobre 2025, elle ne justifie pas avoir honoré le paiement du loyer courant du mois de novembre 2025, alors qu’elle y était invitée. La situation personnelle et financière de Madame [Y] [V] ne lui permet pas de s’acquitter du montant de la dette dans le délai légal, sauf à lui faire supporter une dernière mensualité d’un montant exorbitant. Les conditions légales d’obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et la bailleresse s’y opposant, la locataire sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de débouter Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] de ce chef de demande.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Y] [V] présente une situation précaire et perçoit de faibles revenus. Invitée à justifier de ses démarches pour obtenir un logement social, elle ne s’est pas exécutée.

Au regard de ces éléments, il ne sera pas fait droit à la demande de Madame [Y] [V] de délais pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2025, Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à son paiement jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 05 août 2022.

En vertu des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

DECLARE recevable la demande de Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] aux fins de résiliation judiciaire du bail ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 15 septembre 2018 entre Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] d’une part, et Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 24 juin 2025 ;

DIT que Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 2] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] de leur demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [Y] [V] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] la somme de 11.909,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] à conserver le montant du dépôt de garantie en remboursement des sommes dues ;

CONDAMNE solidairement Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à complète libération des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

DEBOUTE Madame [Y] [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] à payer à Monsieur [E] [A] et Madame [J] [L] la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [Y] [V] et Monsieur [I] [S] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 05 août 2022 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE