TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04067

N° Portalis DBX4-W-B7I-TOYB

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

[H] [Y]

[O] [R] épouse [Y]

C/

[W] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [D]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [H] [Y],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [O] [R] épouse [Y],

demeurant [Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [W] [F],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 8 avril 2023, prenant effet au 14 avril 2023, l’indivision [Y] [H] ET [O] a donné à bail à Madame [W] [F] un appartement à usage d’habitation n°33 et un parking n°11a, situés [Adresse 7] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 475 euros et une provision sur charges mensuelle de 45 euros.

Le 23 juillet 2024, Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] ont fait signifier à Madame [W] [F] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 10 octobre 2024, Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] ont ensuite fait assigner Madame [W] [F] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 24 septembre 2024, l’expulsion de corps et de biens de Madame [W] [F] et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 2.301,42 euros, mensualité de septembre 2024 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation similaire au loyer, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

— de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024.

A l’audience du 17 janvier 2025, Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y], représentés par Maître [M] [D], maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 4.031,19 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 10 octobre 2024, Madame [W] [F] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] étant des particuliers, ils n’ont pas à justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique pour que leur action soit recevable et ont de toute façon procédé à cette démarche.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement le 8 avril 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.103,35 euros a été signifié le 23 juillet 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [W] [F] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 septembre 2024.

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 24 septembre 2024 et Madame [W] [F] est depuis occupante sans droit ni titre. Il lui sera ordonné de quitter les lieux et d’en restituer les clés. A défaut, l’expulsion de Madame [W] [F] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] produisent un décompte du 15 janvier 2025 démontrant que Madame [W] [F] reste devoir la somme de 3.155,85 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite (236,21 euros) ainsi que des frais d’assurance (90,20 euros) non justifiés au dossier. S’agissant de la somme demandée au titre du mois de janvier 2025, elle ne peut être demandée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si l’ancienne locataire des lieux se maintient dans les lieux jusqu’au 31 janvier 2025 et non d’un loyer payable d’avance.

Madame [W] [F] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.155,85 euros.

Madame [W] [F] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 24 septembre 2024 au 31 décembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [W] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] seront déboutés de leur demande au titre des dépens concernant actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Madame [W] [F], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y], Madame [W] [F] sera condamnée à leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 avril 2023 prenant effet au 14 avril 2023 entre l’indivision [Y] [H] ET [O] et Madame [W] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation n°33 et le parking n°11a, situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont réunies à la date du 24 septembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [W] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [W] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [W] [F] à verser à Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] à titre provisionnel la somme de 3.155,85 euros (décompte arrêté au 15 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [W] [F] à payer à Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [W] [F] à verser à Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [H] [Y] et Madame [O] [R] épouse [Y] de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 11 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,