TRIBUNAL JUDICIAIRE

Site Camille Pujol

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04566

N° Portalis DBX4-W-B7I-TS3U

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 Juin 2025

La S.A. CITE JARDINS

C/

[B] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e BAYSSET

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Adresse 9]

Représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [R],

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 12 mars 2021, la SA CITE JARDINS a donné à bail à Madame [B] [R] un appartement à usage d’habitation n°24, situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 379,59 euros et une provision sur charges mensuelle de 118,58 euros. Le contrat prévoit également une mensualité de 9,48 euros au titre d’un contrat d’entretien multiservices pour l’appartement.

La SA CITE JARDINS a prévenu les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 novembre 2022, lesquels n’ont pas été régularisés.

Le 12 mars 2024, la SA CITE JARDINS a fait signifier à Madame [B] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 05 novembre 2024, la SA CITE JARDINS a ensuite fait assigner Madame [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.863,03 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date du 10 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge conventionnels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 novembre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par la SCP D’AVOCATS MARGUERIT-BAYSSET, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.681,06 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SA CITE JARDINS est favorable à l’octroi de délai de paiement à la locataire à hauteur de 200 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [B] [R] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [B] [R] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle est ASH, avec un salaire de 1.100 euros pour son CDI et un complément de revenus pouvant aller jusqu’à 600 euros par le biais de CDD pour des remplacements. Elle indique qu’elle a des charges courantes et héberge son fils de 22 ans, lequel perçoit des allocations chômage et l’aide à régler les courses alimentaires.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CITE JARDINS justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 30 novembre 2022, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 12 mars 2021 contient une clause résolutoire (article La résiliation pour défaut de paiement) prévoyant que la résiliation pourra être prononcée en cas d’impayés d’un montant égal à trois échéances de loyers après déduction des allocations pour le logement et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.110,98 euros a été signifié le 12 mars 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [B] [R] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 560 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 mai 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CITE JARDINS produit un décompte du 17 mars 2025 démontrant que Madame [B] [R] reste devoir la somme de 1.681,06 euros, mensualité de février 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite, des frais d’assurance et des pénalités d’enquête biennale dont le bailleur n’a pas demandé le paiement à l’audience.

Madame [B] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.681,06 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience depuis plusieurs mois, des versements complémentaires réalisés par la locataire ayant permis une diminution de sa dette et des propositions de règlements formulées par Madame [B] [R], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 200 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [B] [R] et de son bailleur, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [B] [R] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux dans les deux mois, délai légal dont rien ne justifie la suppression. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CITE JARDINS, Madame [B] [R] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2021 entre la SA CITE JARDINS et Madame [B] [R] concernant un appartement à usage d’habitation n°24, situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 13 mai 2024 ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à verser à la SA CITE JARDINS à titre provisionnel la somme de 1.681,06 euros (décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2024 sur la somme de 2.110,98 euros, du 05 novembre 2024 sur la somme de 3.863,03 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [B] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 200 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CITE JARDINS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [B] [R] soit condamnée à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,