TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03553

N° Portalis DBX4-W-B7I-TKSF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N°

DU 23 janvier 2025

[B] [U]

[N] [K] épouse [U]

C/

[R] [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e GROC

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

Madame [N] [K] épouse [U],

demeurant [Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [X],

demeurant [Adresse 10]

[Localité 3]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 08 septembre 2022, les époux [U] ont loué à [R] [X] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 5]) à [Localité 8] assorti d’un jardin privatif et de deux places de parking (n° 28 et 29), d’une surface habitable de 57.95 m² et moyennant un loyer mensuel de 641.52 euros, outre 93 euros de provision sur charges.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [U] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 21 juin 2024.

Par exploit du 02 septembre 2024, les époux [U] ont finalement assigné [R] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de corps et de biens de [R] [X] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin par la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de [R] [X] à leur verser les sommes suivantes :

* la somme provisionnelle de 2 996.51 euros au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’août 2024 incluse, somme à parfaire,

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’à libération effective et avec intérêts,

* 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamnation de [R] [X] aux frais et dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 13 décembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [U] ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualiser la dette locative à 2 716.92 euros, somme arrêtée au 10 décembre 2024.

Comparant, [R] [X] a reconnu le principe de la dette mais s’est prévalu d’un règlement de 1 216.92 euros la veille de l’audience, de sorte que la dette ne s’éleverait plus qu’à 1 500 euros. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais suspensifs de paiement, proposant d’apurer la dette en trois mensualités en plus du loyer par l’ordre. Il a précisé percevoir un revenu mensuel de 2 400 euros, son épouse ne travaillant pas mais le couple étant sans enfant. Il a ajouté avoir un crédit de 300 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Par note en délibéré du 19 décembre 2024, les époux [U] ont produit un décompte actualisé au 19 décembre 2024 faisant apparaitre le règlement invoqué par le défendeur à l’audience et ramenant ainsi la dette locative à la somme de 1 500 euros.

Par note en délibéré du 23 décembre 2024, le défendeur a produit les justificatifs de ses revenus et de crédit.

Par note en délibéré du 10 janvier 2025, [R] [X] a indiqué être au chômage depuis fin décembre 2024 mais ne pas avoir encore perçu d’indemnisation, sollicitant ainsi un étalement de la dette à raison de 100 euros par mois.

Par note en délibéré du 13 janvier 2025, les époux [U] ont adressé un décompte actualisé au 10 janvier 2025 chiffrant désormais la dette à 2 414.85 euros, terme de janvier 2025 inclus. Précisant que le défendeur versait déjà une surmensualité de 300 euros, les défendeurs se sont dits favorables à une demande de délais de paiement à cette hauteur.

MOTIFS

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

— Sur le montant de l’arriéré locatif :

Les époux [U] produisent un décompte actualisé au 10 janvier 2025 selon lequel [R] [X] restait alors leur devoir la somme de 2 414.85 euros.

Le défendeur n’avait pas contesté le principe de la dette lors des débats, se prévalant uniquement d’un versement ramenant son montant à 1 500 euros, ce qui apparaît bien au dernier décompte versé en procédure.

Cependant, il convient de déduire la somme totale de 290.57 euros facturée au titre de frais d’huissier, ladite somme ne constituant pas un arriéré locatif et son remboursement étant parallèlement sollicité au titre des dépens.

Ainsi, la dette locative doit être ramenée au montant de 2 124.28 euros.

[R] [X] sera donc condamné à verser aux époux [U] cette somme provisionnelle de 2 124.28 euros au titre de l’arriéré locatif.

— Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois ans”.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif actualisé au 10 janvier 2025 que [R] [X] avait repris le paiement du terme courant avant la date de l’audience.

En outre, depuis le mois de septembre 2024, il a spontanément versé des surmensualités en plus du terme courant ayant contribué à réduire le montant de la dette locative : d’abord 500 euros puis 200 puis 300 euros. Une telle attitude démontre la bonne volonté du défendeur et son souhait de régulariser sa situation. Les demandeurs se sont d’ailleurs dits favorables à un étalement de la dette à raison dudit montant de 300 euros.

Enfin, malgré la diminution de ses revenus consécutives à la perte de son emploi, [R] [X] a maintenu sa proposition de remboursement échelonné de la dette, sollicitant cependant une diminution des surmensualités à 100 euros par mois.

Il résulte de tous ces éléments qu’il a fait preuve de bonne foi en reprenant le règlement du terme courant et en commençant à rembourser l’arriéré par le versement spontané de surmensualités avant l’audience, et ce pendant plusieurs mois. Il apparaît également honnête sur la diminution de ses capacités financières et propose malgré tout le versement d’une surmensualité qui permettra l’apurement de la dette locative en moins de deux ans.

Or, ledit délai n’est pas incompatible avec l’intérêt des créanciers dans la mesure où il apparaît préférable de préserver la capacité du défendeur à apurer l’intégralité de la dette, quoique sur une durée plus longue. En outre, il aura tout intérêt à respecter l’échelonnement proposé, seule façon de suspendre toute procédure d’expulsion, ce dont il a manifestement déjà pris conscience puisque sa demande de diminution des mensualités témoigne de son souhait de faire une proposition qu’il soit certain de tenir dans la durée.

Par conséquent, [R] [X] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités mentionnées au dispositif.

L’octroi desdits délais de paiement suspend toute mesure d’exécution forcée.

Cependant, il convient de prévoir que tout nouveau défaut de paiement, des loyers et charges courants d’une part comme des délais de paiement d’autre part, rendra le solde de la dette intégralement exigible et autorisera les époux [U] à reprendre d’éventuelles mesures d’exécution forcée.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de HAUTE GARONNE par voie électronique le 03 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige (cf. Civ. 3ème, avis du 13/06/2024, n° 24-70.002) dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail à effet au 08 septembre 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 juin 2024 pour la somme en principal de 1 889.17 euros.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 22 août 2024.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 VII de la loi du 06 juillet 1989 dispose depuis le 29 juillet 2023 que “lorsque le juge est saisi en ce sens par […] le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

Il résulte des précédents développements que le défendeur a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

En outre, il a été fait droit à la demande de délais de paiement suspensifs formulée par [R] [X] pendant une durée de 22 mois.

Par conséquent, compte-tenu de la bonne foi dont le défendeur a fait preuve en reprenant le paiement des termes courants, jugulant ainsi l’accroissement de la dette locative, et dans la mesure où il s’est montré de bonne foi et transparent sur sa capacité à soutenir cet échéancier de nature à apurer la dette locative, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement susvisés.

Dès lors, les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation deviennent sans objet.

Cependant, il convient de rappeler que dès le premier impayé du terme courant échu ou bien à défaut pour [R] [X] de respecter les délais et modalités d’échelonnement du remboursement de l’arriéré locatif fixés par la présente décision, la suspension des effets de la clause résolutoire prendra fin et justifiera, par suite, l’expulsion de [R] [X] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer, à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux, et ce avec intérêt de droit à compter de la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [R] [X] supportera la charge des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, les époux [U] seront déboutés de leur demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières du défendeur, actes dont ils ne justifient pas la survenue.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [U], [R] [X] sera également condamné à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS [R] [X] à verser aux époux [U] la somme provisionnelle de 2 124.28 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 10 janvier 2025, mensualité de janvier 2025 incluse) ;

AUTORISONS [R] [X] à s’acquitter de cette somme, en plus du loyer et des charges courants, en 21 mensualités de 100 euros et une 22ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 08 septembre 2022 entre les époux [U] et concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6] à [Localité 8] assorti d’un jardin privatif et de deux places de parking (n° 28 et 29) sont réunies depuis le 22 août 2024 ;

SUSPENDONS toutefois les effets de ladite clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement octroyés ;

RAPPELONS que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou bien au titre du remboursement de l’arriéré locatif selon les délais et modalités fixés par la présente décision, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet,

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,

— qu’à défaut pour [R] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les époux [U] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— que [R] [X] soit condamné à verser aux époux [U] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle fixée au montant du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer, à compter de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux, et ce avec intérêt de droit à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS [R] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTONS les époux [U] de leur demande au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières du défendeur ;

CONDAMNONS [R] [X] à verser aux époux [U] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Juge