TRIBUNAL JUDICIAIRE

de, [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 25 MARS 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 25/03399 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2H2Z

N° de MINUTE : 26/00408

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU, [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet SIMMOGEST,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-charlotte TOUZET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

C/

DEFENDEUR

S.C.I. VIC-TORIA,

[Adresse 3],

[Localité 3]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 28 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Vic-toria est propriétaire des lots n°1, 8, 15 et 16 de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Tremblay en France (93).

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Tremblay en France (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, a fait assigner la SCI Vic-toria aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER la SCI VIC-TORIA, à lui payer les sommes suivantes:

—  15. 522,65 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus ;

— augmentée des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2024, date de la première mise en demeure, sur la somme de 11.360,46 € et à compter de la présente assignation pour le surplus, avec capitalisation des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil.

—  391,26 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

—  1.500 € à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code Civil;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER, sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, SCI VIC-TORIA, aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement de sa créance, et qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI Vic-toria, propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de la SCI Vic-toria au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, la SCI Vic-toria n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 septembre 2025 et fixée à l’audience du 28 janvier 2026. Elle a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Vic-toria ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2021, 20 juillet 2022, 31 mars 2023, 16 octobre 2023 et 16 avril 2024 ayant voté les travaux de sécurisation de la porte d’entrée de l’immeuble, de modification de la porte d’entrée et ayant approuvé un appel de fonds solidarité de 25 000 euros ainsi que les comptes des exercices annuels 2018, 2019, 2020, 2022 et 2023 et les budgets prévisionnels 2021 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 31 mars 2023 au 30 mars 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, le relevé de compte établi au 22 novembre 2024 mentionne la reprise d’un solde débiteur au 1er janvier 2023 à hauteur de 3 419,99 euros au titre de « Solde antérieur », qui comprend la somme de 1 611,99 euros au titre du solde au 29 décembre 2021 du compte de la SCI Vic-toria, ainsi que la somme de 1 808 euros au titre des appels de l’exercice 2022. Il ressort cependant de l’extrait du, [Localité 4] Livre 2021 versé aux débats qu’il convient de retenir au 29 décembre 2021 la somme de 1 581,99 euros et non celle de 1 611,99 euros, les frais de mise en demeure du 14 octobre 2021 de 30 euros ne pouvant être pris en compte. Le solde antérieur au 1er janvier 2023 est dès lors de 3 389,99 euros et non de 3 419,99 euros.

De surcroît, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation du budget prévisionnel 2025, il ne pourra être fait droit à la demande au titre de l’appel de charges courantes du 1er trimestre de cet exercice. La somme de 795,31 euros sera donc écartée.

Il convient également de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce :

les frais de mise en demeure du 22 mars 2023 de 50,16 euros,

les frais de mise en demeure du 4 mai 2023 de 50,16 euros,

les frais « recouvrement VIC-TORIA » du 13 novembre 2023 de 290,94 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025 dont il est justifié a été de 15 347 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 649,73 euros.

Ainsi, il convient de condamner la SCI Vic-toria à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 697,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de la mise en demeure du 25 janvier 2024 notifiée à la SCI Vic-toria, sur la somme de 11 230,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

Il appartient en outre la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 391,26 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 4 mai 2023.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés avant cette date ; soit en l’espèce les frais de mise en demeure du 22 mars 2023 de 50,16 euros.

De surcroît, faute de justifier des frais de 290,94 appelés le 13 novembre 2023 au titre de “Recouvrement Vic-toria 20”, la demande à ce titre sera rejetée.

En revanche, il est justifié de l’envoi de la mise en demeure du 4 mai 2023, facturée 50,16 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à cette demande.

La SCI Vic-toria sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 50,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, la SCI Vic-toria n’a procédé à aucun paiement de ses charges de copropriété entre le 1er janvier 2023 et le 1er janvier 2025. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, la SCI Vic-toria a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner la SCI Vic-toria, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Vic-toria sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE la SCI Vic-toria à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Tremblay en France (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, la somme de 14 697,34 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 sur la somme de 11 230,14 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE la SCI Vic-toria à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Tremblay en France (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, la somme de 50,16 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2024 ;

CONDAMNE la SCI Vic-toria à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Tremblay en France (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Vic-toria à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis, [Adresse 3] à Tremblay en France (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet Simmogest, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Vic-toria aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT