ORDONNANCE DU : 20 Décembre 2024

DOSSIER : N° RG 23/03764 – N° Portalis DBX4-W-B7H-SD44

NAC:56C

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 5

ORDONNANCE DU 20 Décembre 2024

Madame DURIN, Juge de la mise en état

Madame GIRAUD, Greffier

DEBATS : à l’audience publique du 28 Novembre 2024, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 20 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance est rendue .

DEMANDEUR

M. [N] [S]

né le 03 Mai 1977 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile DEVYNCK, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 373

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CITYA BELVIA [Localité 5], RCS [Localité 5] 812 500 320., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, vestiaire : 349

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [S] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], acquis par contrat de vente en l’état futur d’achèvement dans le cadre d’un dispositif fiscal dit « loi Scellier » d’une durée de neuf ans. La gestion locative de ce bien a été confiée à la société AKERYS SERVICES IMMOBILIER par contrat de mandat de gérance du 5 avril 2012 et assortie d’une assurance loyers impayés.

La société CITYA IMMOBILIER a repris la gestion de ce bien par suite de la reprise du portefeuille client de la société AKERYS SERVICES IMMOBILIER, puis de la société BELVIA IMMOBILIER et ce depuis le 4 novembre 2015.

Depuis le début de la mise en location du bien, Monsieur [S] a fait état de plusieurs griefs dans la gestion locative par l’agence et l’a mise en demeure de l’indemniser des préjudices invoqués par courrier recommandé en date du 24 novembre 2022.

La SARL CITYA BELVIA a rejeté toute demande de responsabilité via sa compagnie d’assurance, notamment par mail du 3 février 2023.

Par acte du 6 septembre 2023, Monsieur [N] [S] a régulièrement assigné la SARL CITYA BELVIA aux fins d’obtenir la réparation de ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 20 novembre 2024, la SARL CITYA BELVIA sollicite les fins de non-recevoir suivantes :

— L’irrecevabilité de l’action de Monsieur [N] [S] à son encontre du fait de la prescription, et ce concernant l’ensemble des demandes indemnitaires à l’exception de la dernière carence locative et des derniers frais à savoir 180 et 822,45 euros ;

— le défaut d’intérêt à agir contre elle concernant le paiement de la somme de 92,40 euros au titre du remboursement de la facture d’entretien de la chaudière et des dégradations imputables aux locataires ;

— la condamnation de Monsieur [N] [S] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SARL CITYA BELVIA fait valoir sur le fondement de l’article 2224 du code civil que les actions en responsabilité étaient prescrites à partir du mois de novembre 2022. La société soutient également que les carences locatives reprochées par Monsieur [N] [S] ne peuvent être retenues antérieurement au 6 septembre 2018, l’assignation étant intervenue le 6 septembre 2023. De même, elle considère que les retards de loyers sont prescrits, le décompte produit par Monsieur [N] [S] intervenant entre mai 2013 et juin 2017.

La SARL CITYA BELVIA soutient que Monsieur [N] [S] n’a pas d’intérêt à agir concernant le suivi de l’entretien de la chaudière car elle estime qu’elle n’est pas responsable des travaux exécutés par l’entreprise qui est intervenue pour l’entretien. De même, elle estime qu’elle ne peut garantir que l’artisan, qui a dû intervenir à deux reprises, aurait remboursé sa première prestation restée inefficace. L’agence immobilière considère en outre que les dégradations des huit locataires qui se sont succédés dans l’appartement ne peuvent lui être imputées, que des retenues sur les restitutions de dépôt de garantie ont été effectuées et que Monsieur [N] [S] doit les assigner s’il veut être indemnisé. Enfin, l’agence fait valoir qu’il lui est impossible matériellement de produire les justificatifs demandés sous astreinte par Monsieur [N] [S].

Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [N] [S] sollicite :

— le rejet de l’ensemble des conclusions de la SARL CITYA BELVIA ;

— la condamnation de la SARL CITYA BELVIA à lui communiquer les documents suivants sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir :

— état des lieux de sortie du locataire Monsieur [M] [Y] ;

— état des lieux de sortie du locataire Monsieur [V] [J] ;

— les certificats d’entretien de la chaudière pour les années 2012 à 2022 ;

— la condamnation de la SARL CITYA BELVIA à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [S] fait valoir que l’ensemble des manquements reprochés a été commis par la SARL CITYA BELVIA au cours de l’exécution du contrat de gestion locative. Il considère que le fait que le contrat soit à exécution successive fait démarrer le délai de prescription à compter de la résiliation de ce contrat de mandat à partir du 30 avril 2023, date à laquelle il a également demandé la transmission des extraits de compte, des justificatifs de l’entretien chaudière et autres éléments lui permettant de s’assurer de la qualité de la gestion locative. Monsieur [N] [S] estime, concernant les locataires, qu’il n’a pas toujours été associé aux choix de ceux-ci, qu’il relève de la responsabilité de l’agence d’avoir choisi des locataires présentant des garanties financières solides et une certaine stabilité. Il fait également valoir que les carences locatives et les retards de paiement qui lui portent préjudice sont dus à une mauvaise exécution du contrat par l’agence immobilière. Monsieur [N] [S] considère que l’agence ne lui a pas communiqué les documents lui permettant de prendre connaissance des manquements du gestionnaire. Concernant l’intérêt à agir, Monsieur [N] [S] estime qu’il a demandé à l’agence les certificats de dépannage qui n’ont pas été communiqué et que l’agence n’a pas géré la panne efficacement. Il estime en outre que les dégradations commises par les locataires ne peuvent être réduites à la vétusté de l’appartement et que l’agence, qui n’a pas systématiquement récupéré l’état des lieux de sortie, aurait dû facturer aux locataires les réparations et a ainsi commis une faute. Enfin, il considère que l’agence n’a pas communiqué plusieurs documents et doit s’exécuter pour le règlement du litige au fond.

L’incident a été fixé à l’audience du 18 octobre 2024 et renvoyé au 28 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024.

MOTIVATION

L’article 789 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Salon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Selon les dispositions de l’article 2224 susvisé, la prescription d’une action en responsabilité contractuelle ne court qu’à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en avait pas eu précédemment connaissance.

Le point de départ de la prescription doit s’analyser ici au moment où le mandant a eu connaissance de l’inexécution contractuelle commise par le mandataire.

Sur la prescription de la demande relative à la gestion des suites du cambriolageEn l’espèce, il est constant que M. [S] a été indemnisé à la suite du sinistre en novembre 2017 à hauteur de 2 300,10 euros et que le bien n’a été reloué que le 2 février 2018. Au regard de ces éléments, M. [S] qui disposait de tous les éléments relatifs à la gestion du sinistre par son agence immobilière ainsi que de leurs conséquences, avait jusqu’au 2 février 2023 pour agir en responsabilité contractuelle contre la SARL CITYA BELVIA. Or, son assignation date du 6 septembre 2023.

Par conséquence, sa demande est donc prescrite.

Sur la prescription de la demande relative au choix des locatairesEn l’espèce, il est reconnu par M. [S] qu’il a toujours eu connaissance du départ et de l’entrée dans les lieux d’un nouveau locataire, notamment puisque des frais lui ont été facturés à chaque nouveau locataire.

Dès lors, toute action visant une période antérieure au 6 septembre 2018 est donc prescrite, en l’occurrence la période du 1er septembre 2012 au 5 septembre 2018.

Sur la prescription de la demande relative au montant du loyerIl n’est pas contesté que cette baisse de loyer date de juillet 2014 et qu’elle a été acceptée par M. [S].

Par conséquent, toute demande relative à une prétendue faute de l’agence relative à cette baisse est prescrite depuis le mois de juillet 2019, aucun élément n’étant venu interrompre ce délai.

Sur la prescription de la demande relative aux dégradations imputables aux locataires En l’espèce, il est produit un mandat de gérance conclu dans le respect des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Ce mandat présente en son article premier les missions et pouvoirs du mandataire notamment les actes de gestion courante ou les prestations particulières. Le mandataire est également tenu par ce mandat au devoir de rendre compte par tous moyens au mandant des actes de gestion qu’il a entrepris.

Force est de constater que, si quatre états des lieux de sortie et deux états des lieux d’entrée ont été produits, il n’est nullement produit l’ensemble des éléments permettant au mandant de se rendre compte des actes de gestion qu’il a entrepris notamment quant aux dégradations imputables aux locataires successifs.

Par conséquent, le point de départ de la prescription ne peut être fixé qu’au 6 octobre 2022, date à laquelle M. [S] a pu prendre connaissance des derniers états des lieux des locataires transmis par l’agence immobilière.

En conséquence la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande relative aux dégradations imputables aux locataires sera rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir

Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

En l’espèce, si la SARL CITYA BELVIA considère qu’elle n’est pas responsable du mauvais dépannage effectué par la société intervenue pour la chaudière, il ressort qu’elle a effectué ce choix dans le cadre du mandat de gérance. En d’autres termes, Monsieur [N] [S] a intérêt à agir contre elle puisqu’il supporte les conséquences de la gestion locative.

Concernant les dégradations des locataires, la même logique s’impose en ce que l’agence a prélevé une partie des dépôts de garantie des locataires pour effectuer les opérations de remise en état des biens et justifie la faible récupération par l’état de vétusté de l’appartement. Cela relève à nouveau du mandat de gestion locative et Monsieur [N] [S] a intérêt à agir contre la SARL CITYA BELVIA.

En conséquence, la fin de non-recevoir concernant le défaut d’intérêt à agir sera rejetée.

Sur la demande de communication de pièces

En application des dispositions des articles 132 et suivants du code de procédure civile, si une partie ne communique pas spontanément des pièces nécessaires aux débats, le juge peut enjoindre cette communication, au besoin à peine d’astreinte, dans un délai et selon des modalités qu’il définit.

En l’espèce, malgré les multiples demandes adressées par M. [S] à la SARL CITYA BELVIA [Localité 5], de communiquer les documents suivants, à savoir les états des lieux d’entrée et de sortie de tous les locataires ainsi que les certificats d’entretien de la chaudière depuis la mise en location du bien, tous les états des lieux d’entrée et de sortie n’ont pas été communiqués à ce jour (en l’espèce l’état des lieux de sortie de M. [Y] et de M. [J]) ainsi que les certificats d’entretien afférents à la chaudière, de 2018 à ce jour.

Ces pièces étant nécessaires aux débats, il y a lieu de faire droit à la demande de M. [S] de communication de pièces et d’enjoindre la défenderesse à les produire dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision.

En revanche, il n’y a pas lieu à ce stade d’assortir cette communication d’une astreinte, le tribunal pouvant tirer toutes les conséquences juridiques en cas de non-production de ces éléments.

Les dépens et les frais irrépétibles seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, par mise à disposition au Greffe et en premier ressort,

DECLARE prescrite la demande indemnitaire de M. [N] [S] relative à la gestion des suites du cambriolage survenu le 27 septembre 2017 ;

DECLARE prescrite la demande indemnitaire de M. [N] [S] relative au choix des locataires concernant la période du 1er septembre 2012 au 5 septembre 2018 ;

DECLARE prescrite la demande indemnitaire de M. [N] [S] relative à la baisse du montant du loyer actée en juillet 2014 ;

REJETTE la fin de non-recevoir au titre de la prescription soulevée par la SARL CITYA BELVIA, de la demande relative aux dégradations imputables aux locataires ;

REJETTE la fin de non-recevoir au titre du défaut d’intérêt à agir soulevée par la SARL CITYA BELVIA,;

ENJOINT la SARL CITYA BELVIA, à communiquer à M. [N] [S] les états des lieux de sortie de M. [M] [Y] et de M. [V] [J] ainsi que les certificats d’entretien afférents à la chaudière pour les années 2018 à 2024 dans un délai d’un mois à compter de la présente décision ;

RESERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

RENVOIE l’affaire à l’audience du juge de la mise en état du 27 février pour les conclusions au fond de la SARL CITYA BELVIA.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT