TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01643

N° Portalis DBX4-W-B7J-UEDE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[R] [N]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis “[Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

représentée par Madame [P] [M], Chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [N]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Benjamin MEKHFI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 8 juin 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [R] [N] un appartement à usage d’habitation n°1806 situé [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 265,16 euros, outre une provision sur charges mensuelle.

Le 3 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [R] [N] un commandement de justifier d’une assurance locative et de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [R] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.661,80 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 07 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

A l’audience du 2 septembre 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [P] [M], chargée de contentieux, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.587,62 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’août 2025 comprise. La SA PROMOLOGIS demande également l’octroi de délai de paiement pendant 9 mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

La SA PROMOLOGIS fonde sa demande d’acquisition de la clause résolutoire sur les seuls impayés, mais note que les contacts et les paiements ont repris.

Monsieur [R] [N], représenté par Maître [Z] [O], s’en rapporte à ses conclusions écrites, par lesquelles il demande de constater sa bonne foi, de prononcer la suspension de la clause résolutoire, de lui accorder un délai de 9 mois avec des mensualités de 175 euros par mois et une dernière mensualité de 187,68 euros, de rejeter les autres demandes et de laisser les dépens à la charge de la partie qui les a avancés.

Monsieur [R] [N] fait valoir qu’il a été incarcéré, ce qui l’a empêché de régulariser sa dette, mais qu’il a repris les paiements lorsqu’il est sorti de détention et a retrouvé un emploi. Il ajoute qu’il perçoit 1.650 euros net et a déjà fait des versements substantiels pour réduire sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la société SA PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 8 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 – Résiliation pour non-paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.475,73 euros a été signifié le 3 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [R] [N] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 627,69 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 2 septembre 2025 indiquant que Monsieur [R] [N] reste devoir la somme de 1.587,62 euros, mensualité d’août 2025 comprise. Il convient de soustraire à cette somme les frais de facturation pour défaut d’assurance qui s’élèvent à la somme de 39,39 euros pour la période du 30/04/2024 au 02/09/2025, ceux-ci n’étant pas justifiés par l’envoi d’un courrier avec accusé réception à destination du locataire demandant de justifier d’une assurance et avisant le locataire du fait que cette assurance est prise à sa place. Il convient aussi de soustraire les frais de poursuite qui s’élèvent à la somme de 140,44 euros. Après soustraction, Monsieur [R] [N] reste devoir la somme de 1.407,79 euros.

Monsieur [R] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.407,79 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [R] [N], démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 8 mensualités de 175 euros chacune et d’une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [R] [N], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [R] [N] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [R] [N] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 juin 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [R] [N] concernant un appartement à usage d’habitation (n°1806) situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 4 février 2025 ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.407,79 euros (décompte arrêté au 2 septembre 2025, incluant une dernière facture d’août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 21 février 2025 ;

AUTORISONS Monsieur [R] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 8 mensualités de 175 euros chacune et une 9ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [R] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [R] [N] soit condamné à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [N] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [N] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,