N° RG 24/00381 – N° Portalis DBXV-W-B7I-GJEQ

Minute : JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[P] [E], [G] [Y]

Préf28

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

contradictoire

DU 05 Novembre 2024

DEMANDEUR(S) :

L’OPH de CHARTRES METROPOLE HABITAT, dénommé C’CHARTRES HABITAT

EPIC immatriculé RCS CHARTRES n°B 272 800 020

dont le siège social est Hôtel de Ville, Place des Halles – 28000 CHARTRES et

les locaux administratifs 23 rue des Bas Bourgs BP 137, 28003 CHARTRES CEDEX,

agissant poursuites et diligences de ses représentant légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représenté par M^e CHAUMANET, avocat du barreau de PARIS de l’ASSOCIATION A5 AVOCATS ASSOCIÉS, demeurant 47 avenue de Villiers – 75017 PARIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 101

D’une part,

DÉFENDEUR(S) :

Madame [P] [E]

comparante en personne

Monsieur [G] [Y]

comparant en personne

Tous deux domiciliés 2 mail des petits clos – Etage 3 lgt n°435 – 28000 CHARTRES

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Isabelle DELORME, statuant en matière de référé

Greffiers : Karine SZEREDA lors des débats et Séverine FONTAINE, lors du prononcé

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 24 Septembre 2024 et mise en délibéré au 05 Novembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du l’EPIC OPH CHARTRES METROPOLE ci-après dénommé C’CHARTRES HABITAT a donné à bail à Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] un local à usage d’habitation situé 2 Mail des Petits Clos 28000 CHARTRES moyennant un loyer mensuel d’un montant actuellement de 1.115,01 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, C’CHARTRES HABITAT a fait signifier un commandement de payer le 23 octobre 2023 d’un montant de 8.878,73 € visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 4 avril 2024, C’CHARTRES HABITAT a fait assigner Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres statuant en référé, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, le constat de la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et leur condamnation solidaire à lui verser les sommes suivantes :

11.716,39 euros à titre provisionnel au titre des loyers et charges impayés,

une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer contractuel révisé et augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, comme si le bail s’était poursuivi,

la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département par voie électronique le 5 avril 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 septembre 2024.

, représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à actualiser la dette locative à 11.222,45 euros conformément au dernier décompte.

Madame [P] [E], citée à personne et Monsieur [G] [Y], cité à domicile , comparaissent en personne. Ils ne contestent pas le montant de la dette locative et expose avoir repris le paiement du loyer courant et des charges. Ils demandent des délais de paiement et proposent au regard de sa situation financière de continuer à régler 300 euros par mois en sus du loyer courant et des charges.

Ils précisent, avoir rencontré des problèmes familiaux, qui ont obéré leur situation financière.

Ils perçoivent respectivement par mois la somme de 2.000€ concernant Monsieur [Y] et 1.900€ concernant Madame [E], tous deux en qualité d’aide-soignant. Ils ont trois enfants, dont deux majeurs

Un diagnostic social et financier réalisé par les services sociaux du Conseil départemental a été reçu par le greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 5 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes des articles 848 et 849 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend; le juge du des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite; dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité

En l’espèce, le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience conformément aux nouvelles dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telles que modifiées par la loi du 27 juillet 2023, soit le 5 avril 2024.

Par ailleurs, la CAF a été saisie le 24 octobre 2023.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions anciennes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail, l’octroi de délai et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 I alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 : “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le contrat signé le 21 février 2017 par les parties, prévoit en son article 5.6 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, le bailleur a fait délivrer au Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8.878,73 euros, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 décembre 2023.

Cependant, selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement à Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] en situation de régler sa dette locative.

Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] précisent avoir repris le paiement du loyer courants et des charges depuis quelques mois.

Ils vivent en concubinage et ont trois enfants à charge, dont un enfant majeur, ils travaillent en qualité d’aides-soignants et perçoivent un revenu total de 3.900€ net par mois à eux deux.

Il convient d’accorder à Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] des délais selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et que cette dernière sera réputée n’avoir jamais été acquise si les délais sont respectés.

Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

Si Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] ne respectent pas les délais de paiement octroyés dans le présent jugement, alors, la clause résolutoire reprendra tous ses effets et le bail sera résilié à compter du manquement.

Par conséquent, Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] seront occupants sans droit ni titre de la date de résiliation de la clause résolutoire et à défaut de départ volontaire de leur part, ils seront tenus de verser au propriétaire du logement une indemnité d’occupation, qui ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur.

Il y a lieu de fixer cette indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail.

Cette indemnité n’est ni susceptible de majoration ni d’indexation.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

Selon l’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] sont tenus solidairement de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

justifie dans son principe de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte de la créance actualisé à la date du 16 septembre 2024.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 11.222,45 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 16 septembre 2024 (échéance août 2024 incluse).

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 489 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et rendue en premier, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision:

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre d’une part et Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] d’autre part portant sur un local à usage d’habitation situé sont réunies à la date du 24 décembre 2023;

CONDAMNONS Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] à payer solidairement à à titre provisionnel la somme de 11.222,45 € (onze mille deux cent vingt deux euros et quarante cinq cents) au titre des loyers et charges dus conformément au dernier décompte en date du 16 septembre 2024 (échéance août 2024, incluse);

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

SURSOYONS à l’exécution des poursuites et AUTORISONS Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] à se libérer de leur dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mois dont 35 mois en versant la somme de 300 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, principal, intérêts, dépens et frais;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant jour le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ;

* que Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] soient condamnés solidairement à verser à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au ou à son mandataire ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS toutes autres demandes plus amples ou contraires;

DÉBOUTONS de sa demande faite au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [P] [E] et Monsieur [G] [Y] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi ordonnée et prononcée le 05 Novembre 2024.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE Isabelle DELORME