Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 20 novembre 2025, n° 25/00431

TJ Toulouse 20 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Notification de la résiliation
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Mauvaise foi du locataire
La cour a ordonné l'expulsion sans astreinte, considérant que le locataire n'a pas démontré de bonne foi dans la situation.
Accepté
Montant des loyers dus
La cour a constaté que le locataire n'a pas contesté le montant de la dette, ordonnant le paiement des sommes dues.
Accepté
Indemnité d'occupation due
La cour a accordé une indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a condamné le locataire à verser une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.
Accepté
Charge des dépens
La cour a statué que le locataire, partie perdante, doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 20 nov. 2025, n° 25/00431
Numéro(s) :	25/00431
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine DE JAEGER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00431 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZCS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[I] [C]

[N] [C]

[O] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à M^e Christine JAEGER

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [I] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Christine JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [N] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Christine JAEGER, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [O] [H], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] ont donné à bail à Monsieur [O] [H] et à Madame [B] [H] une maison à usage d’habitation (n°B04) et deux parkings aériens (n°11/12) situés [Adresse 8] à [Localité 5], par contrat du 9 février 2021, prenant effet au 1er mars 2021, moyennant un loyer initial de 650 euros et une provision pour charges de 30 euros.

Postérieurement à la délivrance d’une ordonnance de protection prononcée en sa faveur le 10 septembre 2024 par le juge aux affaires familiales du Tribunal judiciaire de Paris, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 24 septembre 2024, Madame [B] [H] a fait part de sa décision de résilier le bail et n’est plus titulaire du bail depuis cette date.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] ont fait signifier à Monsieur [O] [H] et à Madame [B] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 août 2024 pour un montant en principal de 2.539,44 euros, demeuré infructueux.

Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] ont en conséquence fait assigner Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 20 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— Constater la résiliation de plein droit dudit bail et le jeu de la clause résolutoire,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [H] et de tout occupant de son chef, et si besoin est, par la force publique et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir jusqu’à complète libération des lieux,

— Condamner par provision, Monsieur [H] au paiement de la somme de 7.176,16 euros au titre des loyers et charges impayés, à la date du 17 janvier 2025,

— Condamner par provision, Monsieur [H] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer mensuel outre provision sur charges, soit la somme de 864,47 euros jusqu’à la libération effective des lieux,

— Condamner Monsieur [H] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [H] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des présents actes, le coût des deux commandements de payer soit la somme de 291,20 euros, les frais de dénonce à la CCAPEX, ainsi que toutes sommes au titre de l’article 10 du décret du 08/03/2001-2012, modifié par le décret 207-1851 du 26/12/2007, avec distraction au profit de Maître Christine de JAEGER, Avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] ont comparu représentés par leur conseil et ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 9.092,80 euros selon décompte du 10 mars 2025.

Assigné par acte de commissaire de justice, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le 20 janvier 2025, Monsieur [O] [H] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

Par ordonnance avant dire droit du 21 mai 2025, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé a :

— ordonné la réouverture des débats à l’audience du 24 juillet 2025 à 10h30,

— invité pour cette date Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] à justifier de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à Monsieur [O] [H] par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article 659 du code de procédure civile,

— invité pour cette date Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] à produire une copie lisible du contrat de bail litigieux,

— dit surseoir à statuer sur toutes les demandes,

— réservé l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

A l’audience du 24 juillet 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] représentés par leur conseil, ont justifié de l’envoi par le commissaire de justice de la lettre recommandée avec accusé de réception prévue par les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile à Monsieur [O] [H] et produit aux débats une copie lisible du contrat de bail.

L’affaire a par ailleurs fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 19 septembre 2025 pour citation du défendeur.

A l’audience du 19 septembre 2025, Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et actualisé la dette à la somme de 13.479,40 euros selon décompte en date du 16 septembre 2025.

Cité par acte de commissaire de justice, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le 19 août 2025, Monsieur [O] [H] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Aux termes des dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 2025 :

“ A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi (…)”.

En l’espèce, il est justifié que le commissaire de justice a tenté de notifier à la Préfecture de la Haute-Garonne et plus précisément à la CCAPEX une copie de l’assignation qui n’a pas été acceptée dans la mesure où Monsieur [H] avait quitté les lieux (courriel du commissaire de justice en date du 27 janvier 2025).

Il convient dans ces conditions de considérer que la notification est réputée avoir été effectuée mais refusée par l’organisme compétent.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 26 août 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2024 pour un montant en principal de 2.539,44 euros à Monsieur [O] [H].

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 octobre 2024.

L’expulsion de Monsieur [O] [H] sera ordonnée en conséquence sans qu’il y ait lieu d’assortir cette expulsion d’une astreinte, le concours de la force publique étant ordonné, et sans qu’il y ait lieu de supprimer les délais légaux, la mauvaise foi de Monsieur [O] [H] n’étant pas démontrée ; en outre, par définition, en étant locataire, il n’a pas pu entrer dans les locaux litigieux à l’aide de manoeuvres, de menaces , de voies de fait ou de contrainte.

II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] produisent un décompte en date du 16 septembre 2025 justifiant d’une dette locative d‘un montant de 13.479,40 euros, mensualité de septembre 2025 incluse.

Monsieur [O] [H], n’ayant pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 13.479,40 euros.

Monsieur [O] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C], Monsieur [O] [H] sera condamné à leur verser une somme de 400€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 1er mars 2021 conclu entre Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] d’une part et Monsieur [O] [H] d’autre part, concernant une maison à usage d’habitation (n°B04) et deux parkings aériens (n°11/12) situés [Adresse 8] à [Localité 5], sont réunies à la date du 23 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] à titre provisionnel la somme de 13.479,40 euros selon décompte arrêté au 16 septembre 2025, mensualité de septembre 2025 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à payer à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 octobre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur l’indemnité courra du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à verser à Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] au paiement des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX et de l’assignation en référé ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [C] et Madame [N] [C] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire

LE GREFFIER LE JUGE