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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/06957 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3M46

Minute : 26/31

S.A. D’HLM SEQENS

Représentant : M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [X] [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Janvier 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 17 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Marine LARCIER, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM SEQENS, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 août 2018, la société FRANCE HABITATION a donné à bail à Madame [X] [G] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 294,80 euros et 113,88 euros de provisions sur charges.

Selon procès-verbal de l’assemblée générale mixte en date du 12 juin 2019, FRANCE HABITATION a changé de dénomination sociale pour SEQUENS.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 janvier 2024, la société SEQENS a fait signifier à Madame [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 224,95 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 février 2025, la société SEQENS a fait signifier à Madame [X] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6 391,08 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 22 avril 2025, la société SEQENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la société SEQENS a fait assigner Madame [X] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [X] [G] ainsi que de tous occupants de son chef,la condamner au paiement des sommes suivantes :4 990 euros au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées à cet acte et à compter de la présente pour le surplus,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens, en ce compris le coût du commandement.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 26 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025.

La société SEQENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5 000, 84 euros arrêtée au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Elle précise qu’il y a une reprise du paiement du loyer et des charges et mais s’oppose à l’octroi de délais de paiement au regard du montant de la dette locative.

Madame [X] [G] comparait. Elle ne conteste pas le montant de la dette et demande à bénéficier de délais de paiement à hauteur de 145 euros par mois en plus des loyers.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe après l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur les demandes principales

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 août 2018, du commandement de payer délivré le 7 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 12 novembre 2025 que la société SEQENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, lequel n’est pas contesté par la défenderesse.

Il y a lieu de déduire du décompte présenté une somme de 387,22 euros imputée pour frais. (135,38 + 13 + 28,46 + 28,46 + 181,92)

En conséquence, il convient de condamner Madame [X] [G] à payer à la société SEQENS une somme de 4 613,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action de la société SEQENS est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 19 des conditions générales).

Un commandement de payer visant cette clause et le délai de deux mois stipulés contractuellement a été signifié le 7 février 2025, pour une somme en principal de 6 391,08 euros.

Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois.

Ce commandement est demeuré infructueux de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2025.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [X] [G] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée à hauteur de 145 euros par mois, en sus du loyer. Elle justifie de sa situation personnelle (elle vit seule et est sans enfant à charge) et financière (elle a repris un travail en qualité d’assistante dentaire depuis septembre 2024, perçoit entre 1 700 et 1 800 euros de salaire mensuel et vient d’achever le remboursement d’un crédit à la consommation). Au regard de ces éléments et du montant actuel du loyer (charges comprises) de 484 euros, elle est en mesure de régler la dette locative. Il ressort du dossier qu’elle a repris le paiement du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [X] [G] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

L’attention de la locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer courant et la mensualité de remboursement de l’arriéré locatif :

la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire ; dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tous occupants de son chef ;en application de l’article 1240 du code civil, Madame [X] [G] sera redevable du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [X] [G] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2025, et à l’exclusion du commandement de payer du 19 janvier 2024, cet acte n’ayant pas été utile à la présente procédure.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la société SEQENS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 2 aoput 2018 entre la société SEQENS venant aux droits de la société FRANCE HABITATION d’une part, et Madame [X] [G] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [X] [G] à payer à la société SEQENS une somme de 4 613,62 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 12 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [X] [G] à s’acquitter de la dette au moyen de versements mensuels d’un montant de 145 euros, jusqu’à apurement, sauf meilleur accord entre les parties, et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 1343-5 du code civil, la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet :

la clause résolutoire reprendra ses pleins effets et le bail sera considéré comme résilié de plein droit à compter du 8 avril 2025 ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;le bailleur sera autorisé, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Madame [X] [G], ainsi que tous occupants de son chef, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire ;le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Madame [X] [G] sera condamnée à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 8 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Madame [X] [G] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 février 2025, et à l’exclusion du commandement de payer du 19 janvier 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE