TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/02101

N° Portalis DBX4-W-B7I-S7LC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Mars 2025

[I] [K]

[U] [M] épouse [K]

C/

[N] [Z]

[W] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Mars 2025

à M^e Olivier GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 20 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 31 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [I] [K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [U] [M] épouse [K]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [N] [Z]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [W] [J]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Léa TONDINI, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 26 juillet 2022, M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] ont donné à bail à M. [W] [J] et Mme [N] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec parking en sous-sol n°34, pour un loyer mensuel de 650 € et 50 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 février 2024 pour la somme en principal de 1.878,48 euros.

M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] ont ensuite fait assigner M. [W] [J] et Mme [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de justice du 15 mai 2024 pour obtenir de :

— constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [W] [J] et Mme [N] [Z] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3.092,82 €, mensualité d’avril 2024 incluse, sauf à parfaire lors de l’audience,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

* de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Appelée à l’audience du 29 août 2024 l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois avant d’être retenue et plaidée le 22 novembre 2024, en l’absence de Mme [N] [Z], non représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, avancé au 02 décembre 2024, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 31 janvier 2025 par mention au dossier, étant apparu en cours de délibéré que Mme [N] [Z] n’avait pas été informée du dernier renvoi de l’affaire et afin de permettre sa convocation.

A l’audience de réouverture des débats le 31 janvier 2025, M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K], représentés par leur conseil, précisent avoir procédé à la citation de Mme [Z] par exploit de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024, et sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, actualisant le montant de leur demande en paiement au titre des loyers et charges à la somme de 6.520,62 euros, frais de procédure déduits.

M. [W] [J] et Mme [N] [Z], représentés par leur conseil se rapportent aux conclusions déposées à l’audience du 22 novembre 2024, ajoutant oralement que ces conclusions s’étendent à Mme [Z]. Aux termes de leurs écritures, ils demandent au juge de :

— leur accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

— débouter M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] de leurs demandes, fins et prétentions ;

— juger que M. [W] [J] et Mme [N] [Z] ont repris le paiement des échéances courantes du loyer avant l’audience ;

et par conséquent,

— leur accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative arrêtée à la somme de 2.613,11 euros au 22 avril 2024 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant toute la durée de respect par M. [W] [J] et Mme [N] [Z] des délais de paiement ;

— juger que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si M. [W] [J] et Mme [N] [Z] se libèrent de leur dette selon les modalités fixée par la décision à intervenir.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la dette locative doit être expurgée des frais de procédure. S’agissant des délais de paiement demandés, ils explosent la situation financière de M. [J], indiquant que celle-ci va s’améliorer prochainement en ce qu’il a signé un CDI lui permettant de percevoir un salaire mensuel brut de 2030,86 euros et qu’il a pu reprendre le paiement des loyers en mai et juin 2024. Ils affirment que les échéances des mois de juillet et août 2024 ont été rejetées suite à un changement de domiciliation bancaire mais que la situation est en cours de régularisation à la date du 20 septembre 2024. Ils font également valoir qu’une somme de 755,35 euros, en plus du loyer et charges courants, a été réglée en septembre 2024 pour apurer la dette. Compte tenu de leur situation, ils sollicitent de débouter les bailleurs de leurs demandes au titre des mesures accessoires ou à tout le moins de réduire la condamnation.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA DEMANDE D’ADMISSION A L’AIDE JURIDICTIONNELLE PROVISOIRE

En application de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1991, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

L’aide juridictionnelle est attribuée de plein droit à titre provisoire dans le cadre des procédures présentant un caractère d’urgence dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat.

L’aide juridictionnelle provisoire devient définitive si le contrôle des ressources du demandeur réalisé a posteriori par le bureau d’aide juridictionnelle établit l’insuffisance des ressources.

En l’espèce, la situation personnelle de M. [W] [J] et Mme [N] [Z] ainsi que l’urgence du litige rendent nécessaire que soit prononcée leur admission provisoire à l’aide juridictionnelle, sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle.

II. SUR LA RESILIATION :

— Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article III- Clause résolutoire) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 1.878,48 €.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois.

Il ressort du décompte versé en procédure que les locataires ont réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 700€ le 09 avril 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 avril 2024.

III. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] produisent un décompte démontrant que M. [W] [J] et Mme [N] [Z] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 6.520,62 € à la date du 29 janvier 2025.

M. [W] [J] et Mme [N] [Z] n’apportent aucun élément permettant de contester le montant de cette dette et leur solidarité est prévue au contrat (page 1 du contrat).

M. [W] [J] et Mme [N] [Z] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de cette somme de 6.520,62 €.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [W] [J] et Mme [N] [Z] font valoir qu’ils ont repris le paiement du loyer courant et qu’ils sont en capacité de rembourser la dette locative en plus du loyer et charges courant compte tenu du CDI récent de M. [J] signé le 20 mai 2024, lequel lui procure un revenu de 2030,86 euros.

Pour autant, le décompte produit par les bailleurs ne laissent apparaître aucune reprise du paiement du loyer en ce que les loyers décembre 2024 et janvier 2025 n’ont pas été réglés.

Par ailleurs, contrairement aux affirmations des défendeurs, les loyers de juillet et août 2024 n’ont pas été régularisés, les versements des locataires tant en ce qui concerne les loyers courants que les versements complémentaires pour apurer la dette ayant tous été rejetés y compris en septembre et octobre 2024.

Ainsi, nonobstant l’amélioration de leur situation financière telle qu’invoquée, ils demeurent défaillants dans leur obligation en paiement de sorte que la dette locative n’a cessé d’augmenter pour atteindre la somme considérable de 6.520,62 euros.

De fait, les défendeurs devraient, pour apurer la dette dans les délais requis, verser la somme mensuelle supplémentaire de 181,12 euros. Or ils ne justifient pas être en capacité de réaliser de tels règlements en plus des loyers et des charges courants qui s’élèvent à la somme de 744,65 euros alors que ceux-ci ne sont pas honorés, d’autant qu’il n’est pas justifié de la situation de Mme [Z].

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délai de paiement de M. [W] [J] et Mme [N] [Z] sera rejetée de même que leur demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 23 avril 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, M. [W] [J] et Mme [N] [Z] doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de M. [W] [J] et Mme [N] [Z] sera donc ordonnée.

Au regard de l’ancienneté et de l’ampleur de la dette, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

M. [W] [J] et Mme [N] [Z], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 janvier 2025 étant liquidé dans la somme déjà ordonnée ci-avant, M. [W] [J] et Mme [N] [Z] seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [J] et Mme [N] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K], M. [W] [J] et Mme [N] [Z] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ADMET M. [W] [J] et Mme [N] [Z] à l’aide juridictionnelle provisoire sous réserve de la décision du bureau d’aide juridictionnelle ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 juillet 2022 entre M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K], d’une part, et M. [W] [J] et Mme [N] [Z], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec parking en sous-sol n°34 sont réunies à la date du 23 avril 2024 ;

DEBOUTE M. [W] [J] et Mme [N] [Z] de leur demande en délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [W] [J] et Mme [N] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [W] [J] et Mme [N] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [N] [Z] à verser à M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] la somme de 6.520,62 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 29 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance de janvier 2025) ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [J] et Mme [N] [Z] à payer à M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] à une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er février 2025, et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [J] et Mme [N] [Z] à verser à M. [I] [K] et Mme [U] [M] épouse [K] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [W] [J] et Mme [N] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente