TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/02322 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UJTE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[I] [M]

C/

[V] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [I] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [V] [R], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat des 4 et 5 novembre 2024 signé électroniquement, Monsieur [I] [M], par l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, a donné à bail à Monsieur [V] [R] un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage RDC, n°08) ainsi qu’un parking en sous-sol situés [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 550,00 euros et une provision sur charges mensuelle de 41,00 euros.

Le 3 avril 2025, Monsieur [I] [M] a fait signifier à Monsieur [V] [R] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [I] [M] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, Monsieur [I] [M] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3.295,11 euros, mensualité de juin 2025 incluse, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, à compter de la résiliation du bail soit le 4 juin 2025 jusqu’à la libération effective du logement et avec intérêts de droit,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025.

Après renvoi, à l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [I] [M], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.157,44 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de octobre 2025 comprise. Il sollicite de produire en délibéré un décompte actualisé en ce que le locataire invoque un versement du 09 octobre 2025 qui n’a pas été pris en compte.

Monsieur [V] [R] comparaît en personne. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 200 euros par mois en règlement de l’arriéré. Il précise avoir réalisé un virement la veille de l’audience d’un montant de 810 euros.

Il explique exercer un emploi de plaquiste en CDI depuis 2021 et percevoir, à ce titre, une rémunération mensuelle d’un montant de 2.000 euros. Il ajoute voir eu un accident du travail qui l’a conduit à être en arrêt maladie. Il déclare vivre avec son conjoint, lequel suit une formation et ne perçoit pas de revenus. Enfin, il précise ne pas avoir d’autres dettes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

Par note en délibéré, dûment autorisée, le conseil de Monsieur [I] [M] a transmis un décompte actualisé au 27 octobre 2025, prenant en compte le dernier virement effectué par Monsieur [V] [R] le 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 23 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 4 et 5 novembre 2024 contient une clause résolutoire (article VIII. CLAUSE RESOLUTOIRE) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 2.029,44 euros a été signifié le 3 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [V] [R] n’a réglé dans le délai de six semaines qu’une partie de la somme, à hauteur de 100 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 mai 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [I] [M] produit en délibéré autorisé un décompte du 27 octobre 2025 démontrant que Monsieur [V] [R] reste devoir la somme de 4.187,49 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après déduction des frais de procédure pour un montant de 159,95 euros, lesquels ne relèvent pas des loyers et des charges.

Monsieur [V] [R] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.187,49 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Monsieur [V] [R], ainsi que de ses revenus déclarés, démontrant sa capacité à solder la dette locative, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette par le paiement de 20 mensualités de 200 euros chacune et d’une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [V] [R], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [V] [R] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, il sera alors condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [V] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Monsieur [I] [M] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [I] [M], Monsieur [V] [R] sera condamné à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 et 5 novembre 2024 entre Monsieur [I] [M] et Monsieur [V] [R] concernant un appartement à usage d’habitation (Bâtiment A, Etage RDC, n°08) ainsi qu’un parking en sous-sol situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mai 2025;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [I] [M] à titre provisionnel la somme de 4.187,49 euros (décompte arrêté au 27 octobre 2025, incluant une dernière facture de octobre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [V] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 200 euros chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [I] [M] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [V] [R] soit condamné à verser à Monsieur [I] [M] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] à verser à Monsieur [I] [M] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [V] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [I] [M] de sa demande concernant les dépens au titre des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, La vice-présidente,