TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 07 Avril 2026

N° RG 25/01712 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LO2G

Jugement du 07 Avril 2026

S.A. [Localité 3]

C/

[N] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [Localité 3]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Avril 2026 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 13 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 05 mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile. Le délibéré a par la suite été prorogé au 07 avril 2026.

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 3]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par madame [T], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [N] [H]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 juin 2019, la S.A. [Localité 3] a consenti un bail d’habitation à M. [N] [H] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 295,81 euros hors charges.

Par jugement en date du 25 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a, notamment, déclaré irrecevable l’action aux fins de résiliation du bail et débouté le bailleur de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

Statuant sur requête de la S.A. [Localité 3], par ordonnance du 7 février 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes a constaté la résiliation du bail à cette date.

Dans les suites de la signification de cette requête, un procès-verbal de reprise des lieux a été établi par commissaire de justice le 17 mars 2023.

A la demande du bailleur, un procès-verbal de constat locatif a été dressé par commissaire de justice le 30 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 janvier 2025, la S.A. [Localité 3] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins d’obtenir la condamnation de M. [N] [H] au paiement de l’arriéré locatif.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025.

Par jugement du même jour, le juge des contentieux de la protection, constatant l’absence du demandeur, a rendu un jugement de caducité.

Au vu des explications et justificatifs du demandeur adressées dans le délai de quinze jours, un relevé de caducité a été prononcé. Les parties ont été convoquées par les soins du greffe à l’audience du 13 novembre 2025.

A cette date, la S.A. [Localité 3] a comparu représenté par Mme [K] [T] dûment munie d’un pouvoir.

Se référant oralement aux termes de son assignation, au bénéfice de l’exécution provisoire et, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1184, 1728 et 1741 du Code civil, la S.A. [Localité 3] sollicite la condamnation de M. [N] [H] au paiement des sommes suivantes :

—  9.347,52 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

—  1.648,92 euros au titre des frais de remise en état du logement ;

—  698,08 euros au titre des frais de procédure déjà réglés outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la S.A. [Localité 3] relève que le locataire était en situation d’impayés depuis plusieurs années avant son départ des lieux, que ces derniers ont été retrouvés dans un état général de grande saleté et de dégradations.

En réponse à la demande reconventionnelle en délais de paiement, le bailleur indique ne pas s’y opposer.

A l’audience, M. [N] [H] a comparu en personne.

Il reconnaît les sommes demandées et sollicite des délais de paiement. Il propose de verser 150 euros par mois.

Il précise percevoir des revenus constitués de l’AAH et ne pas avoir de charges.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026. A cette date, en raison d’une surcharge de service, le délibéré a été prorogé au 7 avril 2026, date de la mise à disposition du jugement au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande au titre des loyers

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, les conditions générales applicables au contrat de bail précisent en leur article IV que le loyer et les charges sont payables au plus tard le 31 du mois concerné.

Il résulte du procès-verbal dressé par le commissaire de justice que les lieux ont été repris le 17 mars 2023.

Le bailleur produit un décompte démontrant qu’au 17 mars 2023, le locataire restait redevable de 9.347,52 euros au titre des loyers et provisions pour charges.

Ce décompte laisse apparaître qu’à compter du mois de février 2022 un surloyer était appliqué d’un montant de 202,99 euros par mois.

Force est de constater que le bailleur ne justifie pas des démarches préalables obligatoires à la perception de ce surloyer telles que prévues à l’article L.441-9 du Code de la construction et de l’habitation, à savoir l’envoi d’une mise en demeure de produire les justificatifs afférents.

Faute de justifier que la perception de ce supplément de loyer solidarité était justifiée, les sommes imputées à ce titre seront déduites, soit 2.232,89 euros pour la période de février à décembre 2022, 235,80 euros pour février 2023 et 115,60 euros pour mars 2023.

Par ailleurs, des pénalités pour défaut d’assurance sont imputées sans être justifiées, ni dans leur principe ni dans leur montant. La somme totale de 10,69 euros sera soustraite des sommes dues.

La créance de la S.A. [Localité 3] au titre des loyers impayés est ainsi de 6.752,54 euros (soit 9.347,52 € – 2.232,89 € – 235,80 € – 115,60 € – 10,69 €).

En conséquence, M. [N] [H] sera condamné à payer à la S.A. [Localité 3] la somme de 6.752,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges.

2/ Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1728 du code civil, "Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

L’article 1730 du même code précise que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : “ c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. […] ”

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit.

L’état des lieux de sortie établi le 30 mars 2023 par commissaire de justice fait état d’un logement très dégradé et dans un état de saleté important.

Le bailleur produit des factures désencombrement, de nettoyage et de remise en état de menus équipements pour justifier de ces demandes. Toutefois, il convient de relever qu’il produit deux factures portant sur des mêmes prestations de nettoyage et de désinfection, l’une du 31 mai 2023, l’autre du 27 septembre 2023. Faute de justifier de la nécessité de réaliser cette même prestation à plusieurs mois d’intervalles, seule la facture de 204 euros du 31 mai 2023 sera mise à la charge du locataire sortant, la facture de 240 euros de septembre 2023 restera à la charge du bailleur.

Par suite, les sommes dues par le locataire au titre des réparations locatives seront arrêtées à la somme de 1.704,73 euros.

Il convient de déduire le dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit 295,81 euros selon la mention portée au contrat de bail.

Ainsi, la créance de la S.A. [Localité 3] au titre des réparations locatives peut être fixée à 1.408,92 euros (soit : 1.704,73 € – 295,81 €).

En conséquence, M. [N] [H] sera condamné à payer à la S.A. [Localité 3] la somme de 1.408,92 euros au titre des réparations locatives.

3/ Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu de la situation économique de M. [H] et de l’accord du créancier, il y a lieu d’accorder au débiteur des délais de paiement dont les modalités seront précisées dans le dispositif de la présente décision.

4/ Sur les demandes accessoires

4.1 Sur les demandes au titre des dépens déjà engagés

Il convient de rappeler que l’article 695 du Code de procédure civile définit strictement les dépens de l’instance en cours.

Il est remarqué que la S.A. [Localité 3] sollicite la condamnation de M. [H] à des dépens pour lesquels elle dispose d’ores et déjà d’un titre exécutoire, à savoir l’ordonnance sur requête rendue par le juge des contentieux de la protection le 7 février 2023.

Elle sera par suite déboutée de ses demandes au titre de la sommation d’occupation, du PV de constat d’occupation, de signification de l’ordonnance et du procès-verbal de reprise et de sa signification.

4.2 Sur les demandes au titre des frais d’état des lieux

En application de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, « il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

En l’espèce, il est justifié de la nécessité de procéder à un état des lieux de sortie par commissaire de justice dans les suites de l’abandon des lieux et de la convocation du locataire à celui-ci.

Au vu de la facture produite, dont le montant est identique à celui porté sur l’acte, il est justifié que celui-ci a coûté 162,41 euros.

La moitié de cette somme, soit 81,20 euros, devra être mise à la charge de M. [N] [H].

4.3 Sur les dépens de la présente instance

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, partie perdante, M. [N] [H] sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

4.4 Sur l’exécution provisoire

Aucune circonstance ne justifiant de l’écarter, il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à la S.A. [Localité 3] la somme de 6.752,54 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges ;

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à la S.A. [Localité 3] la somme de 1.408,92 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE M. [N] [H] à payer à la S.A. [Localité 3] la somme de 81,20 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie ;

ACCORDE à M. [N] [H] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois en 23 mensualités équivalentes d’un montant de 150 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le premier paiement interviendra le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

DEBOUTE la S.A. [Localité 3] de ses demandes au titre des dépens antérieurs à la présente instance, à savoir ceux relatifs à la sommation d’occupation, au PV de constat d’occupation, à la signification de l’ordonnance sur requête, au procès-verbal de reprise et à sa signification ;

CONDAMNE M. [N] [H] aux dépens de l’instance en ce compris le coût de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge