TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01854 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QOI

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01825

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société PREVOYANCE FONCIERE DU [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1936

ET :

Madame [R] [F]

demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 30 janvier 2023, la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème a donné à bail dérogatoire à Madame [F], pour une durée de six mois à effet au 1er février 2023, un local situé [Adresse 5] [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 750 euros, outre les charges et les taxes.

Le 13 mai 2025, la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème a fait délivrer par commissaire de justice à Madame [F] un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 1er août 2025, la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème a fait assigner Madame [F] aux fins d’obtenir :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Vu l’article L 145-41 du Code de Commerce, Vu le commandement de payer en date du 13 mai 2025 resté sans effet,

Vu les pièces versées aux débats,

— DIRE recevables et bien fondées les demandes introduites par la Société PREVOYANCE FONCIERE DU [Localité 4] à l’encontre de Madame [F],

— CONSTATER lacquisition de la clause résolutoire à effet du 28 mai 2025,

En conséquence

— ORDONNER l’expulsion de Madame [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef pour les causes sus-énoncées, des locaux objets du bail, immédiatement et sans délai, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux objets dudit bail dans tel garde-meubles qu’il plaira à Madame, Monsieur le Président, de désigner, aux frais, risques et périls du défendeur, et ce en garantie des loyers, indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues,

— CONDAMNER à titre provisionnel Madame [F] à payer à la PREVOYANCE FONCIERE DU Villème une somme de 750 euros par mois. outre les charges, à titre d’indemnité d’occupation, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et globale des lieux,

— CONDAMNER à titre provisionnel la Société Madame [F], à payer à la PREVOYANCE FONCIERE DU [Localité 4] une somme de 6.588,54 euros au titre de l’arriéré de loyers, de charges et des indemnités d’occupation dues jusqu’au 10 juillet 2025, majorée des intérêts contractuels à compter de la date d’exigibilité,

— ORDONNER que le dépôt de garantie, d’un montant de 1.500 euros, reste acquis à la Société PREVOYANCE FONCIERE DU [Localité 4] en application de l’article XI du bail,

— CONDAMNER Madame [F], à payer à la Société

PREVOYANCE FONCIERE DU [Localité 4] une somme de 1.500 euros, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONDAMNER Madame [F], aux entiers dépens.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, Madame [F] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

Enfin, par message transmis via le réseau privé virtuel des avocats le 17 novembre 2025, le juge des référés a sollicité de la partie demanderesse de lui transmettre une note en délibéré quant à la régularité de la procédure, le commandement prévoyant l’acquisition de la clause résolutoire dans un délai de quinze jours, en contradiction avec les dispositions de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce lequel prévoi un mois. Le 19 novembre 2025, une note en délibéré a été adressée en ce sens.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de Madame [F]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Cependant, aux termes de l’article L. 145-5 du code précité, « les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre ».

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut dérogatoire de l’article L. 145-5 précité ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai de quinze jours, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-41 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 13 mai 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 7.419,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 161,72 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 mai 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de Madame [F], en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Ainsi, s’il appartient au demandeur à une provision d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, c’est au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions de la partie demanderesse n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En outre, si le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation, lorsque ces conditions ne sont pas réunies, il n’a pas le pouvoir de trancher la contestation.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 30 janvier 2023, le commandement de payer du 13 mai 2025 et le décompte actualisé au 10 juillet 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 6.588,54 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025, comme demandé ;

Sur la clause pénale et la majoration de l’indemnité d’occupation

Il ressort du paragraphe VIII du bail dérogatoire notamment qu’un intérêt de retard est conventionnellement stipulé sur la base du taux d’escompte de la banque de France majorée de deux points et dû de plein droit à compter de la date d’exigibilité. Cette clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de l’acquisition au bailleur du dépôt de garantie prévue à l’article XI du bail.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, Madame [F] qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 mai 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 1.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Cependant, la somme sollicitée n’apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée. Par suite, il sera fait droit à la demande dans son intégralité.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 30 janvier 2023 liant les parties sont réunies à la date du 28 mai 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de Madame [F] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 30 janvier 2023, situés lots 46 et 47, [Adresse 6], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS Madame [F] à payer en deniers ou quittances à la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème la somme de 6.588,54 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 10 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2025 ;

CONDAMNONS Madame [F] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 28 mai 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 30 janvier 2023 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS Madame [F] à verser à la SCI PREVOYANCE FONCIERE DU 8ème la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 13 mai 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN