Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 7 mars 2025, n° 24/03296

TJ Toulouse 7 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que Madame [N] [U] est débitrice des charges de copropriété, ayant été notifiée des décisions de l'assemblée générale et n'ayant pas contesté ces décisions dans les délais impartis.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a reconnu que certains frais de recouvrement étaient justifiés et a condamné Madame [N] [U] à les rembourser.
Rejeté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que l'absence d'un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire ne permet pas de caractériser la mauvaise foi de Madame [U].
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que Madame [N] [U], partie perdante, devait supporter la charge des dépens et a accordé une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 7 mars 2025, n° 24/03296
Numéro(s) :	24/03296
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAU
Parties :	son syndic la société FONCIA [ Localité 14 ], La Société SYNDIC DE COPRO RESIDENCE LES SIRENES SITUEE [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 3]

NAC: 72A

N° RG 24/03296

N° Portalis DBX4-W-B7I-TD7L

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 07 Mars 2025

Société SYNDIC DE COPRO RESIDENCE LES SIRENES SITUEE [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 14]

[N] [U]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Mars 2025

à M^e François MOREAU

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 07 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition à la date du 20 Février 2025, puis prorogé au 07 Mars 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La Société SYNDIC DE COPRO RESIDENCE LES SIRENES SITUEE [Adresse 6] représenté par son syndic la société FONCIA [Localité 14],

dont le siège social est sis [Adresse 8]

[Adresse 11]

[Localité 2]

représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Madame [N] [U],

[Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [U] est propriétaire des lots n°232 (appartement) et 204 (cellier) dans la RESIDENCE [12], située [Adresse 7].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14], a fait délivrer à Madame [N] [U] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7], agissant par la S.A.S. FONCIA TOULOUSE, a fait assigner Madame [N] [U] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 01/07/2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Madame [N] [U] à lui régler la somme de 2136,38 € avec les intérêts au taux légal à compter du 01/07/2024; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant le 3ème appel provisionnel de l’exercice 2023/2024 (2136,38 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1271,02 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à l’étude le 01/07/2024, Madame [N] [U] n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera rendu par défaut.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7] justifie que Madame [N] [U] est bien propriétaire des lots n°232 (appartement) et 204 (cellier) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 01/02/2022, du 19/04/2023 et du 27/03/2024, notifiés à Madame [N] [U] par lettres recommandées avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame [N] [U] ; et un extrait du compte de copropriété daté du 10/06/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame [N] [U] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 865,36 €.

Madame [N] [U] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7] la somme totale de 865,36 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 01/07/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance et les intérêts :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Les intérêts facturés à hauteur de 3,69 € et 5,35 € seront écartés à défaut de détail du calcul de ces intérêts.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 08/02/2022 et la sommation du 10/01/2024 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (2 x 420 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Madame [U] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Madame [N] [U] sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 184,98 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 01/07/2024.

IIII. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame [U]. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [N] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [N] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14], les sommes de :

—  865,36 € au titre des charges et provisions impayés au 10/06/2024 (3ème appel provisionnel exercice 2023/2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 01/07/2024,

—  184,98 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 01/07/2024 ;

CONDAMNE Madame [N] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la RESIDENCE LES SIRENES, située [Adresse 7] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame [N] [U] aux dépens.

La greffière, Le juge