TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 05 juin 2025

à M^e STRABONI

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EXPEDITION :

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N° RG 24/06192 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RBQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. SOGIMA

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Louisa STRABONI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [B]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 18 janvier 2024 avec prise d’effet au 19 janvier 2024, la société (SA) SOGIMA a donné à bail à Madame [H] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 688,47 euros, outre 168,05 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société (SA) SOGIMA a fait signifier à Madame [H] [B] par acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024 un commandement de payer la somme de 1.880,87 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2024, la société (SA) SOGIMA a fait assigner Madame [H] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [H] [B] ainsi que celle de toutes personnes introduites par elle dans les lieux et ce conformément aux dispositions des articles L411-1, L412-1 à L412-8, L431-1 et L433-1 à L433-3 et R411-1 à R411-3, R412-1 à R412-4, R432-1 à R432-2, R433-1 à R433-7, R441-1 et R442-1 à R442-4 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner que faute par elle de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

Il est en outre demandé à Monsieur le Juge des contentieux de la Protection de condamner Madame [H] [B] :

— au paiement à titre provisionnel, de la somme de 2.272,11 euros, dette locative arrêtée au 10 septembre 2024, et ce avec intérêt de droit à compter du prononcé du jugement en vertu de 1231-6 alinéa 1er du code civil,

— au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et ce avec intérêts de droit en vertu de l’article 1231-7 du code civil,

— au paiement de la somme de 600 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile)

Au soutien de ses prétentions, la société (SA) SOGIMA expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 9 juillet 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 12 décembre 2024, une réouverture des débats a été ordonnée au regard de la comparution d'[H] [B] après le dépôt du dossier, et afin de permettre à la requise de justifier de paiements du loyers courants et aux parties l’obtention d’une décision contradictoire.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 avril 2024.

A cette audience, la société (SA) SOGIMA, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 5.697,45 euros, selon décompte en date du 2 avril 2025, terme d’avril inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [H] [B] ne comparait pas et n’est pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société (SA) SOGIMA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives à la Caisse d’allocations familiales le 10 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 18 janvier 2024 contient une clause résolutoire (article XV) stipulant un délai de six semaines et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.880,87 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 août 2024.

Madame [H] [B] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [H] [B] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [B] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 880,62 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [H] [B] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [H] [B] reste devoir la somme de 5.697,45 euros, à la date du 2 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’avril inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [B], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [B] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 5.697,45 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société (SA) SOGIMA les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 janvier 2024 entre la société (SA) SOGIMA et Madame [H] [B] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [H] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société (SA) SOGIMA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [H] [B] à verser à la société (SA) SOGIMA, à titre provisionnel, la somme de 5.697,45 euros décompte arrêté au 2 avril 2025 incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNE Madame [H] [B] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 880,62 euros à ce jour, à compter de mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de la société (SA) SOGIMA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de frais d’exécution forcée ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président