MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Mars 2025

DOSSIER : N° RG 23/01349 – N° Portalis DBX4-W-B7H-RWYR

NAC : 71G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 2

JUGEMENT DU 05 Mars 2025

PRESIDENT

M. LE GUILLOU, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

GREFFIER lors du prononcé

M. PEREZ,

DEBATS

à l’audience publique du 04 Décembre 2024, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.A.S.U. CREDIT AGRICOLE IMMOBILIER SERVICES (CAIS), RCS [Localité 9] 400 777 827, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pascal GORRIAS de la SCP BOYER & GORRIAS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 82

DEFENDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, CAPVALIM, RCS TOULOUSE 912 046 091, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 343

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble La Vénitienne, situé [Adresse 3] à [Adresse 5] [Localité 1], a passé le 29 mars 2022 un contrat d’administration de copropriété auprès d’un syndic, la Sasu Crédit Agricole Immobilier Services (CAIS), pour la période du 10 octobre 2022 au 9 octobre 2023, moyennant honoraires forfaitaires et payables d’avance de 19 760 euros TTC.

Des suites de divers désordres constatés par une copropriétaire, le cabinet APAVE a été mandaté lors d’une assemblée générale aux fins d’expertise, et a rendu son rapport le 21 septembre 2022, concluant à des désordres structurels de 14 balcons de la résidence [8].

Lors de l’assemblée générale du 24 octobre 2022, la Sasu CAIS a été révoquée, et le cabinet CAPVALIM a été désigné en qualité de nouveau syndic.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2023, la Sasu CAIS a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins de voir reconnaître l’irrégularité de sa révocation et la condamnation du syndicat de copropriétaires au paiement de la somme de 19 760 euros TTC au titre de sa rémunération, ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, la Sasu CAIS demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1217 du code civil, de l’article 18 VIII de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, de :

— débouter le syndicat de la copropriété [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes,

— juger la révocation du 24 octobre 2022 à effet immédiat irrégulière,

— juger qu’il n’est nullement justifié d’une inexécution suffisamment grave entraînant la révocation de la Sasu CAIS en qualité de syndic de la copropriété [Adresse 7], pour la période du 10 octobre 2022 au 9 octobre 2023,

— condamner le syndicat de la copropriété [Adresse 7] au paiement de la somme de 19 760 euros à la Sasu CAIS au titre de sa rémunération forfaitaire et payable d’avance attendue en qualité de syndic pour la période du 10 octobre 2022 au 9 octobre 2023,

— condamner le syndicat de la copropriété [Adresse 7] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— condamner le syndicat de la copropriété [Adresse 7] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— rappeler que la décision est assortie de l’exécution provisoire de droit en ce compris l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la Sasu CAIS fait valoir que :

— le courrier du conseil syndical du 27 septembre 2022 et le procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2022, qui ne précisent pas les inexécutions contractuelles reprochées, sont insuffisamment motivés,

— la résiliation de son mandat ne pouvait pas prendre effet immédiatement mais au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée générale,

— elle n’a commis aucune faute au cours de la période d’exécution du contrat, si bien que la résiliation n’est pas fondée.

En défense, par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 4 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] demande au tribunal de :

— débouter la Sasu CAIS de l’ensemble de ses demandes,

— la condamner à lui payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la condamner à lui payer la somme de 12 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] fait valoir que :

— les inexécutions reprochées au syndic sont explicites puisqu’elles consistent en la mauvaise gestion du sinistre « balcons », et permettent de motiver sa demande de révocation,

— le conseil syndical a respecté la procédure de résiliation du contrat, laissant au bénéfice du syndic l’exercice de son droit de réponse,

— la Sasu CAIS a commis une faute de négligence dans la gestion du sinistre « balcons », à laquelle s’ajoute un manquement à son obligation d’entretien et de conservation de l’immeuble, alors que l’urgence était caractérisée,

— le syndic a sous-estimé le risque et la gravité des désordres malgré la mise en garde diligentée par l’une des copropriétaires dont le balcon présentait des fissures, en lui laissant réaliser seule les démarches auprès d’un expert pour y remédier,

— le défaut d’information du syndic sur la dangerosité des désordres est à l’origine du retard de validation du devis du cabinet d’expertise APAVE,

— l’arrêté de péril imminent rendu le 4 octobre 2022 sollicite la prise de mesures urgentes pour garantir la sécurité des copropriétaires face à l’inertie du syndic,

— les manquements du syndic lui ont causé un préjudice au moins égal au montant des frais dépensés pour financer des travaux de remise en état et réaliser une expertise.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 décembre 2024 et mise en délibéré au 5 février 2025, délibéré prorogé au 5 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de la Sasu CAIS :

Aux termes de l’article 18, VIII de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : " Le contrat de syndic peut être résilié par une partie en cas d’inexécution suffisamment grave de l’autre partie (…). / Lorsque le conseil syndical est à l’initiative de la résiliation du contrat, il notifie au syndic une demande motivée d’inscription de cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en précisant la ou les inexécutions qui lui sont reprochées. / L’assemblée générale se prononce sur la question de la résiliation du contrat et, le cas échéant, fixe sa date de prise d’effet au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée ".

Ces dispositions sont reprises dans les stipulations du contrat de syndic conclu le 29 mars 2022.

D’une part, le courrier du 27 septembre 2022 par lequel le conseil syndical a notifié à la Sasu CAIS sa demande d’inscription de la question de sa révocation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale est rédigé ainsi : « cette révocation est motivée par le non-respect des obligations contractuelles du syndic dans la gestion courante de la copropriété, par ses négligences répétées dans la gestion de désordres majeurs au sein de la copropriété, par l’absence de transparence de ses actions malgré les demandes multiples du Conseil syndical et de copropriétaires ».

Ce courrier, qui ne précisait pas quelles obligations contractuelles la Sasu CAIS avait méconnues, ni quelles négligences elle avait commises, et ne nommait même pas les désordres concernées, ne permettait pas au syndic alors en exercice de comprendre les griefs qui lui étaient reprochés.

Dès lors, ledit courrier est insuffisamment motivé, en violation des dispositions précitées de l’article 18, VIII de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

D’autre part, il ressort des écritures du [Adresse 11], qui seules permettent d’éclairer le juge sur les manquements reprochés au syndic, en l’absence de motivation tant du courrier du 27 septembre 2022 que du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2022, que le syndicat des copropriétaires reproche à la Sasu CAIS, qui était son syndic depuis plusieurs années, d’avoir été négligente dans la gestion du sinistre « balcons » et d’avoir manqué à son obligation de pourvoir à l’entretien et à la conservation de l’immeuble en attendant 2019 pour prendre les mesures urgentes qui s’imposaient, alors que le sinistre s’était manifesté dès 2015. Ainsi, les manquements reprochés portent sur une période antérieure à la date 29 mars 2022 de conclusion du nouveau contrat de syndic, qui a été résilié le 24 octobre 2022.

Dès lors, ces manquements ne sauraient être regardés comme des inexécutions suffisamment graves à ce contrat justifiant sa résiliation. Il appartenait seulement au syndicat des copropriétaires, compte tenu des griefs qu’il formulait à l’encontre de la Sasu CAIS, de ne pas renouveler le moment venu son contrat de syndic.

Enfin, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 octobre 2022 que l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de révoquer la Sasu CAIS de son mandat de syndic à compter du jour même.

Dès lors, cette décision méconnaît les dispositions de l’article 18, VIII de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, selon lesquelles l’assemblée générale fixe la date de prise d’effet de la résiliation du contrat de syndic au plus tôt un jour franc après la tenue de cette assemblée.

Il résulte de tout ce qui précède que la décision de l’assemblée générale des copropriétaires du 24 octobre 2022 de révoquer à compter du jour même la Sasu CAIS de son mandat de syndic est entachée d’une illégalité fautive.

La Sasu CAIS demande réparation du préjudice moral que cette faute lui a causé.

Il sera fait une juste appréciation de ce préjudice en l’évaluant à la somme de 3 000 euros.

La Sasu CAIS demande également le paiement de ses honoraires pour la période du 10 octobre 2022 au 9 octobre 2023.

Toutefois, elle n’a pas exercé ses fonctions pour la période du 24 octobre 2022 au 9 octobre 2023.

Dès lors, elle est seulement fondée à solliciter des honoraires pour la période du 10 octobre au 24 octobre 2022, soit la somme de 812 euros (15/365 x 19 760).

En conséquence, il y a lieu de condamner le [Adresse 11] à verser à la Sasu CAIS, d’une part la somme 812 euros au titre de ses honoraires pour la période du 10 au 24 octobre 2022, et d’autre part la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts du [Adresse 11] :

Ainsi qu’il a été dit précédemment, les fautes alléguées par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Vénitienne ne sauraient être regardées comme des manquements aux obligations résultant du contrat de syndic conclu le 29 mars 2022.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que les frais d’expertises et le coût des travaux de remise en état exposés pour remédier aux désordres révélés par le rapport d’expertise de la société Apave en date du 21 septembre 2022 auraient été moindres si le syndic avait engagé dès 2015 les mesures propres à remédier à ces désordres, sans attendre l’assemblée générale du 26 mars 2021 pour mandater la société Apave.

Dès lors, à supposer que la Sasu CAIS, qui était déjà le syndic de la copropriété au cours de la période 2015 à 2021, ait manqué à ses obligations légales, le préjudice en résultant pour le syndicat des copropriétaires n’est pas établi.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire.

Sur les frais d’instance :

Il y a lieu de condamner le [Adresse 11], partie perdante, aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à la Sasu CAIS une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En revanche, les dispositions de cet article font obstacle à ce que soit mise à la charge de la Sasu CAIS la somme que demande le syndicat des copropriétaires au titre des frais exposés par lui et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort assorti de plein droit de l’exécution provisoire, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le [Adresse 10] [Adresse 6] Vénitienne à verser à la Sasu Crédit Agricole Immobilier Services une somme de 812 euros au titre de ses honoraires pour la période du 10 au 24 octobre 2022,

CONDAMNE le [Adresse 10] [Adresse 7] à verser à la Sasu Crédit Agricole Immobilier Services une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [8] de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE le [Adresse 10] [Adresse 6] Vénitienne à verser à la Sasu Crédit Agricole Immobilier Services une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes,

CONDAMNE le [Adresse 10] [Adresse 6] Vénitienne aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,