REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/02201 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MDQH

AFFAIRE : S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO C/ [C]

Le : 22 Mai 2025

Copie exécutoire

et copie à :

la SELARL EUROPA AVOCATS

Copie à :

Monsieur [Y] [C]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 22 MAI 2025

Par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Maître Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocats au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [C]

né le 01 Janvier 1963 à [Localité 5] (MAROC), demeurant [Adresse 4]

non comparant

D’AUTRE PART

Vu l’assignation en date du 21 Novembre 2024 pour l’audience des référés du 19 Décembre 2024 ; Vu le renvoi au 13 février 2025 et au 27 mars 2025;

A l’audience publique du 27 Mars 2025 tenue par Delphine HUMBERT, Première vice-présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 22 Mai 2025, date à laquelle Nous, Delphine HUMBERT, Première vice-présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :

EXPOSE DES FAITS :

Aux termes d’un acte sous seing privé du 8 novembre 2019, la société PRAXIDICE, aux droits de laquelle se trouve L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO a conclu un bail avec Monsieur [Y] [C], portant sur un local dépendant du Centre Commercial " La Galerie [Localité 7] " situé sur la commune de [Localité 6] [Adresse 1] [Adresse 3], et plus particulièrement :

— Un local n° 01 d’une surface totale de 93,88 m².

Ledit bail a été consenti pour une durée de dix années à compter de la date de mise à disposition du local, intervenue le 29 juin 2020.

Depuis son entrée dans les lieux, Monsieur [Y] [C] n’a jamais procédé à aucun règlement, ni au titre de dépôt de garantie, ni au titre de ses loyers, charges et accessoires.

Après avoir fait montre de patience, la société bailleresse lui faisait adresser les 19 janvier et 2 août 2023 deux mises en demeure d’avoir à régulariser sa situation. Ces mises en demeure sont restées lettres mortes.

Par exploit du 30 octobre 2023, L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO a fait procéder à une saisie conservatoire de créances, laquelle s’est avérée inopérante.

Le 16 février 2024, L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO mettait en demeure Monsieur [Y] [C] pour la troisième fois.

Dans ces conditions, la bailleresse a été contrainte de faire signifier à Monsieur [Y] [C] un commandement de payer le 13 août 2024 pour les loyers, charges et accessoires, visant la clause résolutoire, comprenant notamment un montant en principal de 119 281,28 € et l’indemnité forfaitaire de 10 % d’un montant de 11 928,12 €. Les causes de ce commandement de payer n’ont pas été éteintes dans le délai du mois de sa signification.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2024 la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO a assigné Monsieur [Y] [C] aux fins de voir :

DIRE la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO recevable et bien fondée en ses demandes ; En conséquence,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO et PRONONCER en conséquence la résiliation de plein droit du bail à effet du 14 septembre 2024 ; ORDONNER l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique en cas de besoin, CONDAMNER par provision Monsieur [Y] [C] à payer à la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO les sommes suivantes, selon décompte au 5 novembre 2024 : " Loyers, charges et accessoires impayés ………………………………..132 834,85 €

«  Remboursement de la franchise et des réductions de loyer ………….. 12 592,11 €

«  Indemnité forfaitaire de 10 % ……………………………………………….14 542,69 €

«  Indemnisation des frais de relocation ……………………………………. 13 701,46 €

«  Intérêts de retard au taux contractuel à parfaire au jour du paiement

TOTAL DES SOMMES DUES à parfaire ……………………………………… 173 671,11 €

CONDAMNER au surplus, par provision, et sauf à parfaire, Monsieur [Y] [C] à payer à la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO, au titre de la pénalité prévue à l’article 22.2.2 du Titre II du bail et contractuellement due en cas d’infractions répétées audit bail, la somme de 180,50 € par jour à compter du 29 juin 2020, et jusqu’à parfait paiement ; CONDAMNER Monsieur [Y] [C] à payer à la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO le dépôt de garantie actualisé et indexé selon les stipulations du bail sous astreinte de CENT EUROS (100,00 €) par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; SE RESERVER la liquidation de l’astreinte ;

DIRE que le dépôt de garantie qui sera versé par Monsieur [Y] [C] sera conservé par la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO au titre de premiers dommages et intérêts, conformément aux stipulations du bail ; FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [Y] [C] au montant du dernier loyer, majoré de 50 %, à compter du 14 septembre 2024, et jusqu’à parfaite libération des lieux ; RAPPELER le caractère exécutoire par provision de l’ordonnance à intervenir ; CONDAMNER Monsieur [Y] [C] à payer à la société L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO la somme de 3 600,00 € par application des stipulations contractuelles et, très subsidiairement, des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens. L’audience a eu lieu le 27 mars 2025, la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO était représentée.

Monsieur [Y] [C] indique avoir obtenu un accord avec son bailleur pour un montant de 1000€ qui devront être versés avant la fin du mois. Ils sont en désaccord sur le montant des sommes dues. Monsieur [C] ne constitue pas avocat. Le délibéré a été fixé au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des dispositions de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose en son premier alinéa que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article L 143-2 du code de commerce selon lequel le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

Le bailleur verse aux débats le bail du 8 novembre 2019, le décompte des sommes dues et le commandement de payer en date du 13 août 2024.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance et le bailleur justifie des sommes dues.

Il est constant que le bail contient une clause résolutoire en cas de non-respect des stipulations dudit bail, qui se trouve dès lors acquise.

Dans ces conditions, il convient de constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 14 septembre 2024, d’ordonner l’expulsion du preneur et de le condamner au paiement de la somme de 132.834, 85€ à titre provisionnel à valoir sur l’arriéré des loyers et charges et indemnités d’occupation dues au 5 novembre 2024. L’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux sera équivalente au montant du loyer et des charges, sans qu’il y ait lieu de prononcer d’astreinte.

Sur les clauses contractuelles :

L’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile dispose que : " Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ".

L’article 1103 du Code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits »

L’indemnité forfaitaire et contractuelle de 10% et les intérêts

La clause 22.2.1 du contrat de bail en date du 8 novembre 2019 prévoit « A défaut de paiement d’une somme exigible au titre du loyer, des charges, de la contribution au fonds marketing, des pénalités, et/ou des accessoires, ainsi que de toutes sommes exigibles au titre du Bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de cinq points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le Preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du Bail ».

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée, prévue ci-dessus, conformément à l’article 1343-1 du Code civil et, s’ils sont dus au moins pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

En outre, à défaut de paiement de toutes sommes dues par le Preneur en vertu du Bail, et notamment des loyers, charges et accessoires à leur échéance, et du seul fait de l’envoi par le Bailleur d’une lettre de rappel consécutive à cette défaillance, comme en toute hypothèse en cas de notification d’un commandement ou d’une mise en demeure, le montant desdites sommes dues sera majoré de plein droit de 10% à titre d’indemnité forfaitaire et irrévocable.

Cette indemnité forfaitaire sera due indépendamment des intérêts de retard dont le règlement est prévu ci-dessus ".

En l’espèce, la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO a adressé trois mises en demeure de paiement à son locataire, puis fait signifier un commandement de payer, diligences demeurées infructueuses.

Dès lors, il y a lieu de prononcer la condamnation de Monsieur [Y] [C] au paiement de l’indemnité forfaitaire et contractuelle de 10% fixé selon les sommes dues en cas de mise en œuvre de la clause résolutoire.

Compte tenu des déclarations faites à l’audience par Monsieur [Y] [C] il convient de faire droit à sa demande de délais dans les conditions précisées au dispositif.

La pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer

La clause 22.2.2 du contrat de bail signé le 8 novembre 2019 : « Toute infraction constatée par le Bailleur au titre des obligations contractuelles donnera lieu au paiement par le Preneur au Bailleur d’une pénalité de 2/365ème du dernier loyer de base annuel toutes taxes comprises facturée par infraction constatée et/ou par jour calendaire ».

En l’espèce, le décompte fourni par la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO ne reprend pas l’ensemble des échéances dues par Monsieur [Y] [C] depuis la conclusion du bail commercial.

Dès lors, la demande sera rejetée sur ce point.

Sur l’indemnité d’occupation contractuelle :

La majoration contractuelle de 50% de l’indemnité d’occupation, sera analysée comme une clause pénale manifestement excessive, et sera en conséquence rejetée en application de l’article 1231-5 du code civil.

L’indemnisation des frais de vacance et de relocation

La clause 22.2.5 du contrat de bail signé le 8 novembre 2019 : « En outre, le Preneur devra réparer l’intégralité du préjudice du Bailleur du fait de la résiliation fautive (notamment et sans que cette liste soit exhaustive : perte de loyer durant la période de relocation, perte de valeur de loyer, remboursement de la participation du Bailleur aux travaux, franchise des aménagements de loyer, etc.) ».

En l’espèce, la présente clause n’indique pas clairement le calcul de l’indemnité due par le locataire et implique d’être interprétée pour déterminer son étendue.

Dès lors, la demande d’indemnité sur le fondement de cette clause sera rejetée, le juge des référés étant le juge de l’évidence.

La conservation du dépôt de garantie

La clause 22.2.4 du contrat de bail signé le 8 novembre 2019 : « Si le Bail est résilié dans les termes des articles 1217 et 1224 du Code civil ou par application de la clause résolutoire pour inexécution des clauses et conditions du Bail ou pour toute autre cause imputable au Preneur, le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur, si bon lui semble, à titre de premiers dommages et intérêts sans préjudice de tous autres ».

En l’espèce, la société bailleresse indique que son locataire n’a jamais versé le dépôt de garantie. Le décompte fourni par la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO ne reprend pas l’ensemble des échéances dues par Monsieur [Y] [C] depuis la conclusion du bail commercial. Aucun élément ne permet de considérer que le dépôt de garantie n’a pas été versé.

Dès lors, la demande sera rejetée sur ce point.

Le remboursement de la franchise et de la réduction de loyer consentie

L’article 9 du code de procédure civile dispose que « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

En l’espèce, le bailleur indique que son locataire a bénéficié d’une franchise et d’une réduction de loyer de base aux termes du bail. Aucun décompte fourni n’établit l’existence des tels versements lors de la conclusion du bail et ultérieurement.

Dès lors, la demande sera rejetée sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [Y] [C] qui perd le procès, supportera les dépens.

Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens.

Il convient donc de condamner Monsieur [Y] [C] à lui verser la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail liant les parties au 14 septembre 2024,

Ordonnons l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire, sans qu’il y ait lieu de prononcer d’astreinte ;

Condamnons Monsieur [Y] [C] à verser à titre provisionnel à la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO les somme de : 132 834,85 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés, dues suivant compte arrêté au 5 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 14 septembre 2024 outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif du preneur ;

Condamnons par provision Monsieur [Y] [C] au paiement de la somme de 14.542,69€ au titre de l’indemnité forfaitaire contractuelle de 10% ;

Faisons droit à la demande de délais formée par Monsieur [Y] [C] et disons qu’il pourra s’acquitter de sa dette par l’effet de versements mensuels d’un montant de 8.200 € pendant une période de 18 mois, le solde de la dette étant exigible le 24ème mois ;

Disons que le premier versement devra intervenir dans le mois de la signification de la présente décision et au plus tard le 10 de chaque mois ;

Disons qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité à son échéance, le solde de la dette sera exigible de plein droit, sans autre formalité,

Rejetons la demande en paiement de la pénalité contractuelle de 2/365ème du dernier loyer,

Rejetons la demande en paiement de l’indemnité d’occupation contractuelle,

Rejetons la demande de paiement au titre de l’indemnisation des frais de vacance et de relocation

Rejetons la demande en paiement fondée sur la conservation du dépôt de garantie

Rejetons la demande en paiement au titre du remboursement de la franchise et des réductions de loyer

Condamnons Monsieur [Y] [C] à verser à la SA L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO la somme de 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Y] [C] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement.

Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE