Du 14 mai 2024

5AB

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 23/04318 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YTRX

[M] [L]

[T] [U] [S] [Y] épouse [L]

C/

AOGPE

[Z] [D]

Expéditions délivrées à :

M^e BARAST

M^e GEORGES

FE délivrée à :

M^e BARAST

Le 14/05/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1] – [Localité 3]

JUGEMENT EN DATE DU 14 mai 2024

JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente

GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats

M^me Dominique CHATTERJEE lors du délibéré

DEMANDEURS :

1°) Monsieur [M] [L] né le 28 Mars 1968 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] [Localité 7]

2°) Madame [T] [U] [S] [Y] épouse [L] née le 10 Décembre 1966 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5] [Localité 7]

Représentés par M^e Emmanuel BARAST de la SELARL GARONNE AVOCATS, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDEURS :

1°) Monsieur [Z] [D]né le 03 Décembre 1986 à [Localité 10], [Adresse 2] [Localité 7]

2°) Association AOGPE, agissant ès-qualité de curateur de Mr [Z] [D], [Adresse 6] – [Localité 4]

Représentés par M^e Frédéric GEORGES, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 12 mars 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat en date du 12 novembre 2014, Madame [K] [G] a donné à bail à Monsieur [Z] [D] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 7] (33), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 € outre 30 € de provisions sur charges. Monsieur et Madame [M] et [T] [L] ont acquis l’appartement loué à Monsieur [D] le 13 mars 2019.

Monsieur [Z] [D] a été placé sous curatelle renforcée confiée à l’AOGPE par jugement du 26 avril 2021.

Par acte du 29 novembre 2023, Monsieur et Madame [M] et [T] [L] ont fait délivrer une assignation devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX à Monsieur [Z] [D] et à l’AOGPE, sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

▸ ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ;

▸ condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges soit 347€ jusqu’à la libération des lieux ;

▸ condamner le locataire au paiement de la somme de 2200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens ;

▸ constater l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent que Monsieur [Z] [D] est à l’origine de nombreux troubles du voisinage au sein de la copropriété sise [Adresse 2] à [Localité 7] : consommation d’alcool et de cannabis dans la cour commune de l’immeuble, hébergement d’individus se livrant au trafic de stupéfiants, se livrant à des comportements violents et menaçants ainsi qu’à des dégradations, occasionnant du vacarme, nécessitant l’intervention de la police… ; qu’alertée, l’AOGPE a répondu que sa mission se limitait à la gestion financière et administrative et qu’elle n’avait pas vocation à intervenir dans un cadre éducatif.

Ils indiquent avoir mis en demeure leur locataire de faire cesser ces troubles, sans effet.

Ils font valoir que Monsieur [Z] [D] ne jouit pas paisiblement des locaux loués comme il en a l’obligation, et que ce comportement est persistant ; qu’il génère des troubles à l’ensemble des occupants de l’immeuble de façon récurrente et continue, ce qui justifie la résiliation du bail aux torts du locataire.

Ils soutiennent que l’action est recevable, n’étant pas une action relative à un trouble du voisinage soumise à l’obligation de conciliation préalable prévue à l’article 750-1 du code de procédure civile, mais une action en

résiliation de bail ; qu’à tout le moins l’absence de tentative préalable de conciliation est justifiée par l’urgence et la gravité des faits.

Monsieur [Z] [D] a été représenté.

Il conclut en premier lieu à l’irrecevabilité des demandes faute de tentative de conciliation ou de médiation préalable obligatoire pour toute action fondée sur les troubles du voisinage. A défaut, il sollicite le débouté de l’ensemble des demandes au motif qu’il n’existe pas de troubles de voisinage imputables à Monsieur [Z] [D] , et que la résiliation du bail et l’expulsion du locataire sont des sanctions manifestement excessives.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où il serait fait droit aux demandes de résiliation de bail et d’expulsion du locataire, il réclame des délais qui ne sauraient être inférieurs à 24 mois s’agissant de son expulsion, le rejet de l’exécution provisoire.

En tout état de cause, il s’oppose à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et demande à ce titre que lui soit versée une somme de 1000€.

Le jugement est mis en délibéré au 14 mai 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de la demande :

Il est constant que l’action en résiliation de bail pour défaut de jouissance paisible des lieux par le locataire n’est pas assimilable à l’action en trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage, et qu’elle n’entre pas par conséquent dans le champ de l’obligation du préalable de recherche de résolution amiable prévu par l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’action en résiliation de bail et expulsion du locataire pour défaut de jouissance paisible initiée par Monsieur et Madame [M] et [T] [L] est donc recevable.

Sur la demande en résiliation de bail et l’expulsion du locataire pour troubles de jouissance :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé «d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location».

En l’espèce, cette obligation est reprise par l’article 2.3.9 des conditions générales du contrat de bail à usage d’habitation signé le 12 novembre 2014 par Monsieur [Z] [D] selon lequel «le locataire devra jouir des lieux en bon père de famille, ne commettre aucun abus de jouissance susceptible de nuire à (…) la bonne tenue de l’immeuble ou d’engager la responsabilité du bailleur envers les autres occupants de l’immeuble ou envers le voisinage.(…) Il devra éviter tout bruit de nature à gêner les autres habitants de l’immeuble».

Une des principales obligations du locataire au sens de l’article 7 de la loi de 1989 précité ainsi que de l’article 1728 du Code civil, est donc d’user de la chose louée en bon père de famille.

En l’espèce, force est de constater à la lecture des différents échanges entre les bailleurs et l’AOGPE, curateur de Monsieur [Z] [D], de deux dépôts de plainte de voisins en date des 14 novembre 2023 et 27 janvier 2024, ainsi que de la pétition en date[Adresse 2] à [Localité 7], que Monsieur [Z] [D] fait pénétrer dans l’immeuble et accueille à son domicile un certain nombre d’individus qui génèrent de nombreux troubles du voisinage, tels que tapage de jour et de nuit, comportements menaçants ou agressifs à l’encontre des résidents de l’immeuble, dégradations (boîte à lettres, porte d’entrée de la rue), consommation de produits stupéfiants dans les parties communes…

Il résulte encore des diverses pièces fournies que les difficultés rencontrées avec ce locataire persistent depuis l’année 2021, sans que son curateur n’exerçant semble-t-il qu’une mission de curatelle aux biens et se trouvant au surplus démuni devant l’attitude de son majeur protégé, n’ait été en mesure d’y mettre fin.

Monsieur [Z] [D] verse aux débats, pour toute pièce, son avis d’imposition.

Il convient de retenir que les éléments du débat sont suffisamment circonstanciés pour caractériser le défaut de jouissance paisible reproché à Monsieur [Z] [D].

En conséquence, la résiliation du bail et l’expulsion du locataire seront prononcées, dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, rien ne justifiant de réduire le délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation :

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l’indemnité d’occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges.

Monsieur [Z] [D] sera condamné à en payer le montant.

Sur les autres demandes :

Monsieur [Z] [D] qui succombe sera condamné aux dépens de la procédure.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge des demandeurs qui ont été contraints de plaider, les frais exposés par la mise en œuvre de la présente instance.

Monsieur [Z] [D] sera condamné à leur payer la somme de 800€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire qui est de droit sera constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable en résiliation de bail et expulsion du locataire pour défaut de jouissance paisible de Monsieur et Madame [M] et [T] [L] ;

Prononce, à compter de la signification du présent jugement, la RESILIATION judiciaire, aux torts et griefs de Monsieur [Z] [D] , DU BAIL conclu le 12 novembre 2014 ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de Monsieur [Z] [D] tant de sa personne que de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément

aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;

Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur et Madame [M] et [T] [L] une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges, et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

Condamne Monsieur [Z] [D] aux dépens de l’instance et à payer à Monsieur et Madame [M] et [T] [L] la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Constate l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA JUGE