TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04591

N° Portalis DBX4-W-B7I-TTDT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 14 mars 2025

[C] [U]

[F] [V] épouse [U]

C/

[T] [Z]

[O] [Z]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [N]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 14 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [U],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par Maître Agnès BUTIN, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [F] [V] épouse [U],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par Maître Agnès BUTIN, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Z],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparant en personne

Madame [O] [Z],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 4]

Comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 mai 2023, Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] ont donné à bail à Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] un appartement à usage d’habitation n°F19, un parking extérieur n°146 et un parking en sous-sol n°414 situés [Adresse 8] pour un loyer mensuel de 657 euros et une provision sur charges mensuelle de 60 euros.

Le 04 septembre 2024, Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] ont fait signifier à Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] ont ensuite fait assigner Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 05 novembre 2024, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, dans la huitaine de la signification de la décision et sans délai, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 2.997,16 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers échus échéance de novembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation telle que prévue au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U], représentés par Maître [D] [N], se désistent de leur demande en paiement de l’arriéré locatif, mais maintiennent toutes les autres demandes de leur assignation. Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] s’opposent à l’octroi de délai de paiement aux défendeurs.

Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] fondent leur demande sur le défaut de règlement de la somme visée au commandement de payer dans le délai et l’acquisition de la clause résolutoire, même si la dette a ensuite été réglée par les locataires.

Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] comparaissent en personne et demandent des délais de paiement rétroactifs et suspensifs de la clause résolutoire. Ils demandent également des délais de paiement pour les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile à hauteur de 100 euros par mois.

Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] expliquent qu’ils se sont rendus à tous les rendez-vous d’accompagnement social et ont dû se priver de manger pour régler leur dette locative, mais qu’ils ont fait de leur mieux pour reprendre le paiement des loyers courants et payer progressivement. Ils indiquent que Monsieur [T] [Z] a perdu son emploi, perçoit 900 euros d’allocations chômage et va reprendre une formation le 20 mars 2025 et que Madame [O] [Z] continue de travailler en CDI, avec 1.480 euros de salaire, compte-tenu d’une saisie sur salaire oscillant de 500 à 700 euros par mois. Ils font valoir qu’ils ont deux enfants à charge et différentes dettes, dont ils justifient. Ils ajoutent qu’ils recherchent un autre logement, mais veulent rester dans ce logement en l’attente.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2.382,01 euros a été signifié le 04 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 05 novembre 2024.

II. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le paiement intégral de la dette avant la décision du juge saisi d’une action aux fins de constatation de la résiliation du bail rend sans objet l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Pour autant, si ce paiement intégral privait le locataire de la possibilité d’obtenir des délais et la suspension de la clause résolutoire en résultant, il serait alors placé dans une situation moins favorable que s’il était resté débiteur de tout ou partie de la dette, ce qui n’apparaît conforme aux intérêts ni des locataires, ni des propriétaires. En effet, on ne saurait inciter le locataire à demeurer débiteur jusqu’au jour de la décision et à retarder le paiement de sa dette, à la seule fin de lui permettre d’obtenir des délais de paiement et de sauvegarder l’existence du contrat.

Dès lors, si Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] s’étaient abstenus de tout remboursement avant la date d’audience, ils auraient pu demander des délais de paiement et en bénéficier. Partant, dans la mesure où ils ont su se montrer responsables en payant leurs loyers courants et étaient manifestement en capacité de procéder au règlement du solde restant dû, Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] auraient ainsi pu paralyser les effets de la clause résolutoire en apurant leur dette.

Par conséquent, afin de ne pas placer Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] dans une situation moins favorable que celle dont ils auraient bénéficié en n’apurant pas leur dette locative avant l’audience, il convient de leur octroyer rétroactivement un délai de paiement de 3 mois à compter de la délivrance de l’assignation, soit jusqu’au 26 février 2025, et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours desdits délais.

Or, il ressort du décompte du 17 février 2025 que les loyers courants ont réglés et que la dette locative à l’origine de la présente procédure a été apurée au 21 février 2025, soit avant l’expiration des délais de paiement, il convient de constater que la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué.

La demande de Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] tendant à la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire sera donc rejetée.

La clause résolutoire étant réputée ne pas avoir joué, les demandes de Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] tendant à l’expulsion des défendeurs et à la fixation d’une indemnité d’occupation deviennent sans objet.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Compte-tenu de l’existence d’un arriéré locatif ancien ayant forcé les demandeurs à recourir à un Commissaire de justice, Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

A compter de la présentation par l’auxiliaire de justice du décompte détaillé des dépens à recouvrer aux défendeurs et sous réserve d’une éventuelle demande en vérification des dépens, ceux-ci seront réglés par les défendeurs par des mensualités de 100 euros jusqu’à apurement, compte-tenu de leur situation financière, en application des articles 1343-5 du code civil et 510 du Code de procédure civile.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U], Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] seront condamnés in solidum à leur verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Compte-tenu du montant finalement accordé, leur demande de délais de paiement quant à l’article 700 sera rejetée.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mai 2023 entre Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] et Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] concernant un appartement à usage d’habitation n°F19, un parking extérieur n°146 et un parking en sous-sol n°414 situés [Adresse 8] sont réunies à la date du 05 novembre 2024 ;

OCTROYONS cependant rétroactivement à Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] des délais de paiement pour une durée de 3 mois à compter de la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, soit jusqu’au 26 février 2025 ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

CONSTATONS que l’arriéré locatif à l’origine de la présente procédure a été intégralement apuré le 17 février 2025 ;

DISONS que la clause résolutoire du bail est donc réputée ne pas avoir joué ;

DEBOUTONS donc Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] de leur demande aux fins de constatation de la résiliation de plein droit dudit bail ;

DEBOUTONS dès lors Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] de leurs demandes tendant à l’expulsion de Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] et à la condamnation de ceux-ci à une indemnité d’occupation, devenues sans objet ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] à verser à Madame [F] [V] épouse [U] et Monsieur [C] [U] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS la demande de délais de paiement de Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] portant sur le paiement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

AUTORISONS Monsieur [T] [Z] et Madame [O] [Z] à s’acquitter des dépens par le paiement de mensualités de 100 euros, versables avant le dernier jour de chaque mois et pour la première fois dans le mois suivant la présentation par l’auxiliaire de justice du décompte détaillé des dépens à recouvrer aux défendeurs (sous réserve de l’absence d’une procédure de vérification des dépens) ;

DISONS que les procédures d’exécution forcées seront suspendues si ces délais sont respectés et qu’à défaut de respect d’une seule de ces mensualités de 100 euros, les demandeurs pourront obtenir le paiement de la totalité des dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 14 mars 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,