TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/02217 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIRR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 20 Novembre 2025

[X] [R]

[U] [Z]

[L] [Z]

C/

[O] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 20 Novembre 2025

à SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 20 Novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 Septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [X] [R], demeurant [Adresse 6]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [U] [Z], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

Mme [L] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [O] [H], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [R], Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z], venants aux droits de Monsieur [B] [R], ont donné à bail à Monsieur [O] [H] un appartement à usage d’habitation en rez-de-chaussée, porte droite, situé [Adresse 4] à [Localité 11] par contrat signé électroniquement prenant effet le 2 juin 2022, moyennant un loyer initial mensuel de 426,79 euros et 45 euros de provision sur charges.

Par ordonnance de référé en date du 16 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciare de Toulouse a constaté le désistement d’instance de Madame [X] [R], de Madame [L] [Z] et de Monsieur [U] [Z] de leurs demandes de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [O] [H] et a condamné ce dernier à leur payer une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Des loyers étant de nouveau demeurés impayés, Madame [X] [M], Monsieur [U] [Z], Madame [L] [Z], Monsieur [C] [Z] et Monsieur [N] [Z] lui ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 mars 2025 pour un montant en principal de 1.006,48 euros.

Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z] ont ensuite fait assigner Monsieur [O] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé le 23 juin 2025.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de :

— constater que le bail les liant à Monsieur [O] [H] est résilié le 18 mai 2025 par acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [O] [H] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5], avec si besoin le concours de la force publique,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (502,16 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées,

— condamner Monsieur [O] [H] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Monsieur [O] [H] à leur payer la somme provisionnelle de 1.662,96 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés arrêtée au mois de juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— condamner Monsieur [O] [H] à leur payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 19 septembre 2025, Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z], représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes reprises dans l’acte introductif d’instance et ont actualisé la dette à la somme de 2.073,65 euros selon décompte du 12 septembre 2025.

Monsieur [O] [H], assigné par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 23 juin 2025, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience du 19 septembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA DEMANDE DE RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 20 mars 2025.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, le contrat ayant été conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 mars 2025 pour un montant en principal de 1.006,48 euros à Monsieur [O] [H].

Au vu du décompte versé aux débats, le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

L’expulsion de Monsieur [O] [H] sera en conséquence ordonnée.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z], Madame [L] [Z] produisent un décompte en date du 12 septembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d’un montant de 2.073,65 euros, mensualité de septembre 2025 incluse.

Monsieur [O] [H], qui n’a pas comparu, n’a par définition contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 2.073,65 euros.

Monsieur [O] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [O] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z], Monsieur [O] [H] devra leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 2 juin 2022 conclu entre Madame [X] [R], Madame [L] [Z] et Monsieur [U] [Z] venants aux droits de Monsieur [B] [R], d’une part et Monsieur [O] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation en rez-de-chaussée, porte droite, situé [Adresse 4] à [Localité 11] sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z] pourront deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z] la somme de 2.073,65 euros au titre de la dette locative, selon décompte en date du 12 septembre 2025, mensualité de septembre incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à payer à titre provisionnel à Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 19 mai 2025, dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] à payer à Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [O] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DÉBOUTONS Madame [X] [R], Monsieur [U] [Z] et Madame [L] [Z] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE