N° RG 25/00342 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYIW

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00342 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CYIW

LE SIX NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société ORNE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Mme [G], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Madame [X] [K], demeurant [Adresse 1]

Comparante

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 02 Juillet 2025

Première audience : 19 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 19 Septembre 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 juin 2019, l’OPH ORNE HABITAT a donné à bail à Madame [X] [K] un local d’habitation, situé [Adresse 2], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 339,17 €, charges comprises, outre le dépôt de garantie pour un montant de 266,37 €.

L’OPH ORNE HABITAT a fait délivrer le 10 mars 2025 un commandement de payer la somme en principal de 972,57 € représentant les loyers impayés arrêtés à la date du 4 mars 2025 et visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2025, le bailleur a fait assigner Madame [X] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ALENCON aux fins de :

— voir constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail,

— voir ordonner son départ, et à défaut son expulsion, avec au besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— être autorisé à transporter les meubles laissés dans les lieux loués aux frais et risques de la locataire dans tel garde-meubles désigné par elle ou à défaut par le bailleur,

— la voir condamner à la somme de 1.370,52 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges échus, arrêtés à la date du 25 juin 2025,

— la voir condamner à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui seraient dus si le bail s’était poursuivi et en subissant les augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— la voir condamner à une somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la DDCSPP.

A l’audience du 19 septembre 2025, l’OPH ORNE HABITAT a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance à la somme de 1.846,65 €, arrêtée à la date du 10 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus. Il a donné son accord à des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire. L’OPH ORNE HABITAT a fait valoir que des mesures imposées ont été prises et prévoient un remboursement de sa créance en 7 mensualités de 181,30 euros. Il a exposé que le paiement du loyer a été repris et qu’un rappel d’APL devrait être perçu le 30 septembre 2025 à hauteur de 556,32 euros.

Madame [X] [K] a comparu à l’audience, où elle a reconnu devoir les sommes qui lui sont réclamées. Elle a sollicité des délais de paiement et a demandé à se maintenir dans les lieux. Elle a ainsi proposé de s’acquitter de la dette locative par versements de 181.30 € par mois conformément aux mesures imposées qui ne sont pas encore définitives dans l’attente de l’expiration du délai de recours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Ainsi, l’OPH ORNE HABITAT justifie avoir saisi au moins six semaines avant l’audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire, cette dernière ayant réceptionné la notification le 1er avril 2025.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 4 juillet 2025 au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec accusé de réception plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

***

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement de trois mois de loyers ou charges échus déduction faite des aides au logement, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Les dispositions du contrat de bail prévalent.

Par acte de commissaire de justice du 10 mars 2025, l’OPH ORNE HABITAT a fait délivrer à Madame [X] [K] un commandement de payer reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, et visant la clause résolutoire pour un montant de 972,57 €, au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 4 mars 2025.

La locataire n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 mai 2025.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer et le décompte actualisé de la créance arrêté au 10 septembre 2025) que le bailleur justifie de sa créance. Par conséquent, il convient de condamner Madame [X] [K] à payer à l’OPH ORNE HABITAT la somme de 1.290,33 € (dette de 1.846,65 euros au jour de l’audience moins 556,32 euros au titre d’un rappel d’APL perçu en cours de délibéré le 30 septembre 2025).

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 972,57 € à compter du 10 mars 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à l’article 1153 du Code civil.

Toutefois, le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, pendant le cours desquels les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

L’article VI de la Loi sus-visée dispose que par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

2° Lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

3° Par dérogation au 2° du présent VI, lorsqu’en application de l’article L. 733-10 du même code, une contestation a été formée par l’une des parties contre les délais et modalités de paiement de la dette locative imposés par la commission de surendettement des particuliers, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation ;

En l’espèce, la commission de surendettement de l’Orne a déclaré recevable le dossier Madame [K] le 29 avril 2025 et l’a orienté vers un réaménagement des dettes. Le 22 août 2025, la commisison a décidé de mesures imposées avec un délai de 30 jours de recours. Ces mesures n’étaient pas encore définitives au jour de l’audience. Madame [K] et le bailleur n’ont pas indiqué avoir formé un recours. Les mesures imposées prévoient un remboursement de la créance d’ORNE HABITAT d’un montant de 1.269,12 euros en 7 mensualités de 181,30 euros.

La situation financière de la débitrice et l’accord du bailleur justifient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Madame [X] [K] à se libérer de sa dette locative en 7 mensualités de 181,30 €, en plus du loyer et des charges courants, selon les modalités précisées au dispositif. Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront ainsi suspendus pendant le cours des délais accordés. A charge pour la débitrice de régulariser la différence de 21,21 euros lors des 7 premiers mois des mesures imposées puisque la commission de surendettement a calculé une capacité de remboursement de 190 euros qui n’a pas été totalement utilisée puisque l’échéance à l’égard de l’OPH ORNE HABITAT a été fixée à 181,30 euros.

Madame [X] [K], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il convient de laisser à la charge de l’OPH ORNE HABITAT les frais irrépétibles de la procédure et de rejeter la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [X] [K] à payer à l’OPH ORNE HABITAT la somme de 1.290,33 € au titre des loyers et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 10 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 972,57 € à compter du 10 mars 2025 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [X] [K] pourra s’acquitter de cette somme en 7 versements de 181,30 €, en plus du loyer courant et des charges, à compter de la date fixée pour la mise en application des mesures imposées lorsque celles-ci seront défintives ;

CONSTATE que les effets de la clause de résiliation du bail sont intervenus le 11 mai 2025;

RAPPELLE que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours de ces délais et qu’en cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail initial reprendra effet en tous points, le propriétaire ne pouvant pas faire exécuter la condamnation à l’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [X] [K] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [X] [K] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, cette somme sera révisée annuellement comme l’aurait été le loyer si le bail avait perduré,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que ce jugement est de droit exécutoire à titre provisoire,

CONDAMNE Madame [X] [K] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 10 mars 2025 , de l’assignation et des dénonciations à la DDETSPP;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois, an susdits.

Le Greffier, Le Président,