TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03917 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TNOZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 11 Avril 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[C] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Avril 2025

à E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 11 Avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 Février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par Mme [F] [K], chargée judiciaire, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Mme [C] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 02 avril 2008, l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [U] [Y] [G] et Madame [C] [O] un appartement à usage d’habitation (n° 660) situé [Adresse 1] [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 293,97 euros et une provision sur charges mensuelle de 107,66 euros.

Monsieur [U] [Y] [G] est décédé le 11 février 2024 et Madame [C] [O] est restée seule titulaire du bail.

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [C] [O] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 27 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 03 octobre 2024, l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— par provision de la somme de 1.270,38 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, ainsi qu’au paiement des échéances postérieures impayées s’il y a lieu,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée provisionnellement au montant actuel du loyer et des charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers et du présent acte.

A l’audience du 18 février 2025, l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.607,75 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 03 octobre 2024, Madame [C] [O] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 04 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 25 avril 2024 (AR signé le 26 avril 2024), situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 02 avril 2008 contient une clause résolutoire (article 4.4 résiliation sur l’initiative du bailleur) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 632,25 euros a été signifié le 27 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [O] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 août 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 28 août 2024 et Madame [C] [O] est depuis occupante sans droit ni titre. L’expulsion de Madame [C] [O] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 18 février 2025 démontrant que Madame [C] [O] reste devoir la somme de 2.607,75 euros, mensualité de janvier 2025 comprise.

Madame [C] [O], qui n’a pas comparu, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.607,75 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Madame [C] [O] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Madame [C] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 avril 2008 entre l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Madame [C] [O] concernant un appartement à usage d’habitation (n° 660) situé [Adresse 1] [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 août 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [C] [O] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.607,75 euros (décompte arrêté au 18 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNE Madame [C] [O] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Madame [C] [O] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière, La Vice-Présidente,