TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AB

N° RG 24/01228 – N° Portalis DBX4-W-B7I-SY4S

JUGEMENT

N° B

DU : 28 Janvier 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[E] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e El hadji baye ndiaga GUEYE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Novembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Thierry LANGE , avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [E] [O], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e El hadji baye ndiaga GUEYE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [E] [O] un pavillon à usage d’habitation n°8562, avec garage, parking ou emplacement couvert n°5596, situés [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1] par contrat du 20 septembre 2017, prenant effet au 2 octobre 2017, moyennant notamment un loyer mensuel initial de 400 €.

Soutenant l’existence de relations conflictuelles entretenues par Madame [E] [O] avec son entourage et notamment Madame [S] [H], la SA PROMOLOGIS a fait assigner par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024 Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond.

Aux termes de l’assignation, la SA PROMOLOGIS a demandé de :

— Constater le trouble anormal de voisinage causé et entretenu par Madame [E] [O] depuis 2018 ;

— Prononcer la résiliation du bail signé entre la Société PROMOLOGIS et Madame [E] [O] le 20 septembre 2017, aux torts exclusifs de la locataire ;

— Ordonner son expulsion ainsi que de toute personne et tous objets de son chef des lieux loués sis [Adresse 6], logement n°8562 ;

— La condamner à lui payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges, mensuellement, et ce jusqu’à libération complète des lieux ;

— Dire et juger que Madame [O] ne pourra bénéficier d’aucun délai de grâce à compter de la signification ;

— La condamner à lui payer à la somme de 900 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Madame [E] [O] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire en date du 11 décembre 2018.

Après renvois, à l’audience du 14 novembre 2024, la SA PROMOLOGIS a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes dans les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que dès son arrivée Madame [O] a entretenu des relations difficiles avec son entourage et notamment avec l’une de ses voisines Madame [S] [H] en étant à l’origine d’agressions verbales et physiques constatées par certificat médical en date du 4 octobre 2018, et cette dernière indiquant à la bailleresse être en danger de mort.

En novembre 2018, la société bailleresse a été informée de nouveaux faits et notamment d’une atteinte physique à l’oeil gauche de Madame [S] [H] avec éclats de verre.

La demanderesse a précisé que des mains courantes avaient été déposées par Madame [S] [H] pour destruction de biens ou encore pour avoir jeté des pierres contre la façade de sa maison dont l’une a cassé un carreau et a atterri à l’intérieur de l’habitation, faits réitérés en décembre 2018.

Elle a indiqué que c’est dans ces conditions qu’elle a fait délivrer à Madame [O] une mise en demeure le 6 décembre 2018 et un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire le 11 décembre 2018.

Elle a précisé que le comportement de Madame [O] avait perduré en 2019, de même qu’en 2021 en faisant état d’un certificat médical du 30 juin 2021, et qu’en octobre 2023 une nouvelle main courante avait été déposée.

La société PROMOLOGIS a en conséquence diligenté la présente procédure afin d’obtenir la résiliation du bail de Madame [O] à ses torts exclusifs.

Madame [E] [O] a comparu représentée par son conseil à l’audience et a sollicité de débouter la SA PROMOLOGIS de toutes ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Madame [E] [O] a fait valoir dans ses conclusions qu’elle subissait des problèmes du fait de sa voisine Madame [H] et ce dès les premiers mois de son aménagement.

Elle a indiqué avoir déposé une main courante le 28 septembre 2018 auprès du commissariat central de [Localité 13] après avoir subi plusieurs actes malveillants et agressifs de Madame [H] (jets de déchets dans son pavillon, dégradation de sa véranda…) Et indiquant les coordonnées de plusieurs voisins susceptibles de témoigner des faits relatés.

Elle a indiqué avoir informé le représentant de la société PROMOLOGIS par courrier du 18 février 2019 de sa main courante, ce dernier invitant celle-ci à veiller à la tranquillité du voisinage en attendant la résolution définitive du litige.

Elle a indiqué par ailleurs que des résidents et voisins proches avaient signé une pétition adressée notamment au représentant de la société PROMOLOGIS en y faisant état des problèmes de voisinage provenant des locataires du n°7, à savoir Madame [H] et ses enfants, la pétition précisant que depuis de nombreuses années les locataires du n°7 étaient à l’origine de problèmes de voisinage et précisant qu’aucune suite n’avait été donnée par le bailleur à cette pétition, pas plus qu’au courrier adressé à la société PROMOLOGIS le 14 décembre 2018 pour lui faire part de son étonnement après avoir reçu la mise en demeure en date du 6 décembre 2018.

Elle a par ailleurs précisé avoir déposé une nouvelle main courante le 30 janvier 2019.

Elle estime en conséquence que faute d’éléments probants la demande de résiliation de bail doit être rejetée, toutes les pièces versées aux débats par Madame [H] étant établies sur la base de ses déclarations uniquement, cette dernière faisant preuve d’une mauvaise foi sans limite, elle a aussi relevé qu’aucun témoignage d’un autre voisin de la résidence n’était versé aux débats afin de corroborer les faits allégués par Madame [H].

Elle a enfin déploré l’absence de neutralité de la société PROMOLOGIS qui a pris fait et cause pour Madame [H] et a rappelé qu’avant son arrivée dans la résidence, soit

dès 2013, le Préfet de la Haute Garonne avait été informé des troubles causés par Madame [H], ce dernier ayant par ailleurs informé la société PROMOLOGIS des troubles causés par cette dernière par courrier du 24 juin 2013, étayé par un autre témoignage, soit celui de Monsieur [C] qui situe l’origine des troubles de voisinage imputables à Madame [H] à 2009.

Elle s’est prévalu par ailleurs de divers témoignages de voisins faisant état des bonnes relations qu’elle entretient avec les autres résidents.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande de résiliation du contrat de bail de Madame [O] .

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que

« Le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ».

En application des dispositions de l’article 1228 du code civil, il appartient au juge du fond d’apprécier, selon les circonstances, si la gravité des manquements de l’une des parties à ses obligations justifie de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Il est également de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage.

Il s’agit d’une responsabilité objective, fondée sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire.

Le caractère anormal d’un trouble de voisinage doit s’apprécier in concreto en tenant compte des circonstances de temps et de lieu et il appartient à la partie qui s’en prévaut de rapporter la preuve qu’elle subit un trouble, qui par son caractère excessif lié notamment à son intensité, sa durée ou à sa répétitivité, excède les inconvénients ordinaires.

En l’espèce, il apparaît que le bailleur a adressé à Madame [E] [O] une mise en demeure en date du 6 décembre 2018 et un commandement de cesser les troubles de voisinage en date du 11 décembre 2018 sur la base de mains courantes et de certificats médicaux fournis par Madame [H] et ne reposant que sur ses déclarations.

Madame [O] a contesté les faits par courrier en date du 14 décembre 2018 et fait état d’une pétition signée par elle et 6 autres résidents précisant que “Depuis de nombreuses années les locataires du n°[Adresse 7] [Localité 13] (locaux occupés par Madame [H] et sa famille) sont à l’origine de problèmes de voisinage, ces personnes provoquant et menaçant régulièrement leurs voisins, puis appellent la police et se font passer pour des victimes….Les tensions prenant de plus en plus d’ampleur et les faits devenant de plus en plus graves, nous, riverains, de la [Adresse 10] demandons l’expulsion dans les plus brefs délais de ces personnes du logement qu’elles occupent afin d’éviter qu’un drame ne se produise”.

Madame [O] a en outre rappelé dans le courrier du 14 décembre 2018 que la personne ayant occupé le logement avant elle avait subi les mêmes désagréments et qu’elle était accusée injustement et sans preuve d’avoir notamment dégradé la palissade de la voisine.

Il convient de constater en outre que les témoignages que Madame [O] verse aux débats, au contraire de la société PROMOLOGIS, viennent corroborer l’attitude de Madame [H] à l’égard de Madame [O] mais encore à l’égard des autres résidents (attestations [C], [U], [R], [J]).

Ces éléments sont en conséquence de nature à remettre en cause l’origine des troubles de voisinage dont la société PROMOLOGIS a fait état.

Il convient dans ces conditions de débouter la SA PROMOLOGIS de sa demande de résiliation de bail à l’égard de Madame [O], le trouble anormal de voisinage causé et entretenu par Madame [E] [O] depuis 2018 n’étant pas établi.

La SA PROMOLOGIS sera par ailleurs déboutée de toutes ses autres demandes devenues sans objet.

II – Sur les demandes accessoires

La SA PROMOLOGIS, partie perdante, supportera la charge des dépens.

Madame [E] [O] a dû exposer des frais irrépétibles pour assurer sa défense qu’il serait inéquitable de laisser intégralement à sa charge, aussi la SA PROMOLOGIS sera condamnée à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par décision mise à disposition

au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de sa demande de résiliation de bail aux torts exclusifs de Madame [E] [O] ;

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS à payer à Madame [E] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA PROMOLOGIS aux dépens de la procédure ;

DEBOUTE la SA PROMOLOGIS de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE