TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00368

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYWD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 16 Octobre 2025

S.A. ERILIA, agissant poursuites et diligences de son directeur

C/

[C] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Octobre 2025

à la SELARL MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 16 octobre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son directeur

représentée par Maître Séverine ILLAN de la SELARL MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [C] [S]

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 03 février 2006, la SA ERILIA a donné à bail à Madame [C] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 354,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 36,52 euros.

Le 03 novembre 2023, la SA ERILIA a fait signifier à Madame [C] [S] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ERILIA a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 05 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, la SA ERILIA a ensuite fait assigner Madame [C] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tous les objets et occupants de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la provision de 2.901,15 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 31 octobre 2024, mensualité d’octobre 2024 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une somme « au moins égale dans tous les cas, équivalent au dernier terme du loyer facturé, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire » à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 janvier 2025.

A l’audience du 29 avril 2025, la SA ERILIA a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.585,43 euros. Madame [C] [S] a exposé qu’elle venait de bénéficier d’une décision de recevabilité de son dossier de surendettement le 09 avril 2025 et qu’elle souhaitait rester dans les lieux avec des délais de paiement. Le juge des contentieux de la protection a ordonné un renvoi pour permettre à Madame [C] [S] de justifier de la reprise du paiement des loyers courants.

A l’audience du 02 septembre 2025, la SA ERILIA, représentée par la SELARL MBTA, a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.656,71 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de juillet 2025 comprise. Elle s’est opposée à l’octroi de délais de paiement, indiquant que le paiement des loyers n’a pas repris et qu’un simple ordre de virement ne vaut pas paiement.

Madame [C] [S], comparaissant en personne, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 180 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle a indiqué qu’elle avait fait un ordre de virement auprès de sa banque pour un paiement de 517,82 euros le 09 septembre 2025, afin de payer son loyer d’août 2025. S’agissant de sa situation, elle a déclaré qu’elle avait environ 1.300 euros de ressources, ainsi que les charges listées dans la décision de la commission de surendettement du 11 juillet 2025 lui imposant des mesures. Elle a indiqué qu’elle n’avait aucune épargne et n’était pas en capacité de payer en une fois la mensualité de 1.200 euros prévue en règlement de son arriéré locatif.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Par note autorisée par le juge, Madame [C] [S] a envoyé en cours de délibéré un justificatif d’un ordre de virement daté du 09 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ERILIA justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 05 décembre 2023, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 03 février 2006 contient une clause résolutoire (article X. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 03 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.594,38 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [C] [S] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 600 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 04 janvier 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ERILIA produit un décompte du 27 août 2025 démontrant que Madame [C] [S] reste devoir la somme de 6.656,71 euros, mensualité de juillet 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [C] [S] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 6.656,71 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 2.901,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes : […]

lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers […]

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges".

Madame [C] [S] a déposé un dossier de surendettement pour la 2e fois le 18 février 2025, déclaré recevable par la commission de surendettement de la Haute-Garonne le 09 avril 2025. Par décision du 11 juillet 2025, que ni le bailleur ni Madame [C] [S] n’ont contestée, la commission de surendettement a imposé le déblocage des 1.200 euros d’économie se trouvant sur le livret de développement durable de Madame [C] [S], le règlement d’une première mensualité de 1.200 euros au profit de la SA ERILIA et l’effacement du restant des dettes, notamment celle de la SA ERILIA pour un montant de 4.423,84 euros.

Si Madame [C] [S] demande des délais de paiement, il apparaît que ceux prévus par la commission de surendettement ne permettent pas l’apurement complet de sa dette locative actuelle, dans la mesure où elle n’a pas réglé ses loyers courants et où sa dette s’est aggravée.

Elle n’a pas justifié à l’audience du 02 septembre 2025 de la reprise du paiement des loyers et des charges courants, alors qu’elle a bénéficié d’un renvoi en avril 2025 pour pouvoir justifier de la reprise des paiements de ses loyers et a été avertie de la nécessité de reprendre les paiements, tant par le juge que dans la décision de recevabilité de son dossier de surendettement.

Si elle a envoyé postérieurement à l’audience un document de sa banque confirmant un ordre de virement de 517,82 euros pour le 09 septembre 2025, cet ordre de virement est daté du 09 septembre 2025 à 8h49. Elle n’établit donc pas qu’elle avait donné l’ordre à sa banque de libérer des fonds pour payer ses loyers antérieurement à l’audience.

Dans cette mesure, il ne peut être considéré qu’elle a repris le paiement de ses loyers et charges courants avant l’audience et elle ne peut bénéficier de délais de paiement similaires à ceux prévus par la commission de surendettement.

Au demeurant, elle a indiqué n’avoir pas d’économie et ne pas pouvoir respecter la décision de la commission de surendettement. Si elle a proposé un paiement de 180 euros par mois en plus de ses loyers pour régler l’arriéré non-prévu dans le plan, ces modalités n’apparaissent pas compatibles avec les ressources et charges qui ressortent du plan de surendettement et avec sa capacité de remboursement estimée à -334 euros par mois.

Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

En l’absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 04 janvier 2024 et Madame [C] [S] est depuis occupante sans droit ni titre. Il convient ainsi de lui ordonner de quitter les lieux, et à défaut de départ volontaire, de prononcer l’expulsion de Madame [C] [S] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Madame [C] [S] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré pour la période du 04 janvier 2024 au 31 juillet 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée.

La SA ERILIA a demandé la somme de 6.656,71 euros à l’audience au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation au 31 juillet 2025, demandant implicitement une fixation des indemnités d’occupation au loyer majoré des charges pour la période du 04 janvier 2024 au 31 juillet 2025, qui lui a été accordée.

En revanche, pour la période du 1er août 2025 à la libération des lieux, le juge est limité par la demande de la SA ERILIA aux termes de son assignation, soit une somme « au moins égale dans tous les cas, équivalent au dernier terme du loyer facturé, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire ». Il convient ainsi de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du seul loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 461,21 euros, à compter du 1er août 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande en revanche de débouter la SA ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 février 2006 entre la SA ERILIA et Madame [C] [S] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 04 janvier 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] à verser à la SA ERILIA à titre provisionnel la somme de 6.656,71 euros (décompte arrêté au 27 août 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de juillet 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 2.901,15 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] à payer à la SA ERILIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 461,21 euros ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 16 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,