TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04176

N° Portalis DBX4-W-B7I-TPRM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 05 juin 2025

La S.A. ALTEAL,

C/

[Z] [I]

[H] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [N]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 05 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 18 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. ALTEAL,

Prise en la personne de son Directeur Général Monsieur [E] [M],

Dont le siège social est sis [Adresse 4]

[Adresse 5]

Représentée par Maître Isabelle DURAND, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [Z] [I],

demeurant [Adresse 7]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [I],

demeurant [Adresse 7]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 6 avril 2022, la SA ALTEAL a donné à bail à Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] un pavillon à usage d’habitation n°4, situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 844,79 euros et une provision sur charges mensuelle d’un montant non déterminé.

Le 11 juillet 2024, la SA ALTEAL a fait signifier à Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SA ALTEAL a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juillet 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la SA ALTEAL a ensuite fait assigner Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.506,03 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 14 octobre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2024.

A l’audience du 18 mars 2025, la SA ALTEAL, représentée par Maître [O] [N], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3.898,18 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise. La SA ALTEAL demande également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 150 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées, conformément au courrier où les locataires lui ont indiqué ne pas pouvoir venir à l’audience et lui ont proposé ces modalités de paiement de la dette.

Convoqués par actes de Commissaire de justice signifiés respectivement à domicile et à personne le 30 octobre 2024, Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA ALTEAL justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 6 avril 2022 contient une clause résolutoire (article 9. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 11 juillet 2024, pour la somme en principal de 4.664,45 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 987 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA ALTEAL produit un décompte du 17 mars 2025 démontrant que Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] restent devoir la somme de 2.967,18 euros, mensualité de février 2025 comprise, compte-tenu de leur règlement en date du 06 mars 2025 s’imputant sur la somme demandée. Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] n’apportent aucun élément de nature à contester leur dette, qu’ils ont reconnue dans leur courrier.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.967,18 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, du versement de certaines sommes avant l’audience également et des propositions de règlements formulées par Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I], dans leur courrier en date 20 février 2025, versé aux débats par la demanderesse qui a soutenu leur demande, les locataires seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 19 mensualités de 150 euros chacune et d’une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

En outre, les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] pourront faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ALTEAL, Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 avril 2022 entre la SA ALTEAL et Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] concernant un pavillon à usage d’habitation n°4, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] à verser à la SA ALTEAL à titre provisionnel la somme de 2.967,18 euros (décompte arrêté au 17 mars 2025, incluant une dernière facture de février 2025) ;

AUTORISONS Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 150 euros chacune et une 20ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ALTEAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] soient condamnés solidairement à verser à la SA ALTEAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] à verser à la SA ALTEAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [Z] [I] et Monsieur [H] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 05 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, statuant en qualité de juge des référés, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,