TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/02216 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UIRO

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Décembre 2025

[G] [L]

C/

[S] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 10 Décembre 2025

à ME MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 10 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [G] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [S] [M], demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er mars 2022, Mme [Z] [X] a donné à bail à Madame [S] [M] un appartement à usage d’habitation (n°b23, rez-de-jardin) ainsi qu’un emplacement de parking (n°B23) situés [Adresse 3] à [Localité 9] [Adresse 8] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 546,98 euros et une provision sur charges mensuelle de 59,00 euros.

Par acte notarié en date du 27 décembre 2022, M. [E] [F] [L] est devenu propriétaire dudit bien.

Le 8 avril 2025, Monsieur [G] [L], venant aux droits de Mme [Z] [X], a fait signifier à Madame [S] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [G] [L] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 9 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, Monsieur [G] [L] a ensuite fait assigner Madame [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 4.828,77 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtée au mois de juin 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels (656,39 euros par mois à la date de l’assignation), avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce de l’assignation à la préfecture.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 juin 2025.

Après renvoi, à l’audience du 10 octobre 2025, Monsieur [G] [L], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6.141.94 € auquel il déduit la somme de 642,64 euros au titre des charges contestées par la défenderesse. Il sollicite par conséquent la condamnation de Madame [S] [M] à la somme de 5.499,26 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’octobre 2025 comprise. Il s’oppose à la demande de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire sollicités par la défenderesse.

Madame [S] [M] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 153 euros par mois pendant 36 mois en règlement de l’arriéré.

Elle précise avoir rencontré de difficultés financières en raison de la reprise d’études d’infirmière et être diplômée depuis le mois précédent l’audience. Elle ajoute que depuis le 1er octobre 2025, elle est en CDI dans une clinique et perçoit, à ce titre, un salaire mensuel de 2.500 euros net , outre une pension d’invalidité à hauteur de 800 euros net par mois.Enfin, elle indique qu’elle vit seule et n’a pas de crédit en cours.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 26 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 1er mars 2022 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.515,99 euros a été signifié le 8 avril 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [S] [M] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 juin 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [G] [L] produit un décompte du 9 octobre 2025 démontrant que Madame [S] [M] reste devoir la somme de 5.499,26 euros, mensualité d’octobre 2025 comprise, après déduction de la somme de 642,68 euros contestée par la locataire au titre des charges locatives 2022/2023 pour l’eau froide.

Madame [S] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 5.499,26 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et depuis le mois de septembre 2025, ainsi que des propositions de règlements formulées par Madame [S] [M] et de ses revenus actuels, démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 153 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [S] [M], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [S] [M] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [S] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [L], Madame [S] [M] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2022 entre Monsieur [G] [L], venant aux droits de Mme [Z] [X], et Madame [S] [M] concernant un appartement à usage d’habitation (n°b23, rez-de-jardin) ainsi qu’un emplacement de parking (n°B23) situés [Adresse 3] à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 12] sont réunies à la date du 9 juin 2025;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à verser à Monsieur [G] [L] à titre provisionnel la somme de 5.499,26 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance (décompte arrêté au 9 octobre 2025, incluant une dernière facture d’octobre 2025) ;

AUTORISONS Madame [S] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 153 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [G] [L] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [S] [M] soit condamnée à verser à Monsieur [G] [L] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à verser à Monsieur [G] [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, du signalement du commandement de payer à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier , La vice-présidente