TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03199

N° Portalis DBX4-W-B7I-THSE

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[S] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à M^e Jean-Philippe MONTEIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE,

dont le siège social est sis AGENCE [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Jean-philippe MONTEIS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [J],

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec effet au 09 décembre 2022, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à M. [S] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], avec emplacement de stationnement n°5407P-0009, pour un loyer mensuel de 394,33 € pour le logement et 15,60 € pour les annexes, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 mai 2024 pour un montant en principal de 6.833,02€.

La SA 3F OCCITANIE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 06 août 2024, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner M. [S] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance et loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [S] [J], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 11.202,91€, au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels ou CCC ;

outre une somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 août 2024

A l’audience du 14 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi contradictoire à l’audience du 13 mai 2025 afin de permettre au locataire de justifier auprès de la bailleresse de son avis d’imposition concernant le SLS appliqué et de reprendre le paiement des loyers courants.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 21.221,01€ €, incluant un surloyer de solidarité (SLS). Elle précise que le locataire a justifié dans le temps du renvoi d’audience de son avis d’imposition pour l’année 2024 mais pas en ce qui concerne l’année 2023. Elle indique que le décompte produit ne tient pas compte de la régularisation et sollicite de produire en délibéré un décompte actualisé. Elle affirme justifier de la procédure préalable à l’application du SLS par constat d’huissier du 21 novembre 2023, modalité retenue conforme par la Cour d’appel de Paris. Elle précise que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 06 août 2024, et présent lors de la première audience à laquelle il a eu connaissance certaine de la date de renvoi du dossier M. [S] [J] n’est ni présent ni représenté. Lors de l’audience du 14 janvier 2024, il a fait état de sa situation personnelle de santé difficile et de son isolement. Il a précisé exercer un emploi en CDI et indiqué que le montant du loyer ajouté au SLS était trop important par rapport à ses revenus, s’engageant à produire son avis d’imposition pour régulariser sa situation et à reprendre le règlement du loyer courant à compter de février 2025.

En application de l’article 469 du code de procédure civile, la décision sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

Par mail en date du 02 juin 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait parvenir en délibéré autorisé un décompte prenant en considération la régularisation du SLS sur les loyers et charges de 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 07 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 06 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu avec effet au 09 décembre 2022 contient une clause résolutoire (9-1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 29 mai 2024 pour la somme en principal de 6.833,02€, conformément à la clause résolutoire.

Même à retrancher les sommes réclamées au titre du surloyer de solidarité (en ce qu’elles sont susceptibles de régularisation), ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, aucune demande n’ayant été formée en ce sens à l’audience du 14 janvier 2025 et le défendeur étant absent à l’audience du 13 mai 2025. En tout état de cause, il ne pouvait être fait application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 puisque M. [S] [J] n’a pas repris de paiement des loyers courants, condition posée par ces dispositions.

Par conséquence, l’expulsion de M. [S] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE produit un décompte en délibéré actualisé qui mentionne que M. [S] [J] reste devoir la somme de 21.221,01€ à la date du 13 mai 2025, incluant une dernière facture du mois d’avril 2025, de laquelle il convient de retrancher la somme de 959,42€ de régularisation de SLS porté en compte postérieurement à l’audience, soit la somme de 20.261,59 euros.

Il ressort de ce décompte que le bailleur a appliqué au locataire un Supplément de Loyer Solidaire depuis janvier 2024 à hauteur de 936,02€ pour la période du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 (soit 11.232,24€).

La SA 3F OCCITANIE fait valoir que le locataire a produit son avis d’imposition 2024 sur revenus 2023 pour l’application du SLS en 2025, mais qu’il n’a pas produit son avis d’imposition 2023 sur revenus 2022 pour l’application du SLS en 2024.

Si la SA 3F OCCTANIE ne produit pas le courrier de demande d’enquête envoyé à M. [S] [J], elle produit la mise en demeure de répondre à cette enquête en date 21 novembre 2023 accompagné d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice dans lequel celui-ci indique avoir procédé à un sondage des envois réalisés par la SA 3F OCCITANIE pour les enquêtes SLS pour l’année 2024 et dans lequel figure un listing comportant le nom de M. [S] [J].

En outre, un renvoi d’audience a été accordé à M. [S] [J] afin de lui permettre de justifier de ses revenus pour régulariser les sommes dues au titre du surloyer.

La bailleresse affirme ne pas avoir reçu le document et M. [S] [J], non comparant à l’audience de renvoi, ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation.

En conséquence, M. [S] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 20.261,59 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Par ailleurs, M. [S] [J], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 30 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [S] [J] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mai 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [S] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu du fait que M. [S] [J] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE, M. [S] [J] sera condamné à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec effet au 09 décembre 2022 entre la SA 3F OCCITANIE et M. [S] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], avec emplacement de stationnement n°5407P-0009 sont réunies à la date du 30 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [S] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [S] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA 3F OCCITANIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 20.261,59€ au titre de l’arriéré locatif(décompte arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à payer à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 30 juillet 2024 et le 30 avril 2025 étant comprise dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS M. [S] [J] à payer à la SA 3F OCCITANIE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [J] aux dépens ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente