TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01658 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UEEA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Décembre 2025

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE

C/

[U] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Décembre 2025

à [Localité 9] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 16 Décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Octobre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 9] METROPOLE HABITAT L’OPH DE LA METROPOLE TOULOUSAINE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Mme [O] [N], chargée judiciaire contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [U] [I], demeurant [Adresse 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2025-15629 du 11/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 août 1997 à effet du 1er septembre 1997, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a donné à bail à Madame [I] [U] un logement situé [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 1523,81 francs et une provision sur charges mensuelle de 540,23 francs.

Le 26 avril 2024, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a fait signifier à Madame [I] [U] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 26 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Madame [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1030,20 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

A l’audience du 16 octobre 2025, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, représenté par Madame [N] [O], Chargée judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 322,36 euros, échéance de septembre 2025 comprise. L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT accepte la demande de délai de paiement à hauteur de 8,95 euros par mois formée par la défenderesse, en plus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [I] [U] comparaît en personne, assisté par Maître [S] [J] [T], et reconnaît le montant de la dette locative. Madame [I] [U] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 8,96 euros par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 26 avril 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputé avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 août 1997 à effet du 1er septembre 1997 contient une clause résolutoire (article) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 996,50 euros a été signifié le 26 avril 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Les causes du commandement n’ont pas été régularisées. A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 juin 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

L’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT produit un décompte du 16 octobre 2025 démontrant que Madame [I] [U] reste devoir la somme de 322,36 euros, mensualité de septembre 2025 comprise.

Madame [I] [U] n’apporte aucun élément de nature reconnaît la dette dans son principe et son montant.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 322,36 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [I] [U], tenant compte de ses ressources et de l’accord du bailleur sur ces modalités, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 35 mensualités de 8,95 euros chacune et d’une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

Les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [I] [U] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT, Madame [I] [U] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 1997 à effet du 1er septembre 1997 entre l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT et Madame [I] [U] concernant un logement situé [Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 26 juin 2024 ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 322,36 euros (décompte arrêté au 16 octobre 2025, incluant une dernière facture de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du de la présente ordonnance;

AUTORISONS Madame [I] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 8,95 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [I] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [I] [U] soit condamnée à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] à verser à l’EPIC [Localité 9] METROPOLE HABITAT une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,