TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01079 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YP4G

N° de Minute : 25/00077

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 12 Mai 2025

S.C.I. JJ01

C/

[Z] [H]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 12 Mai 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. JJ01, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Charles COGNIOT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 17 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1079/24 – Page 2 – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé signé électroniquement le 25 août 2023 et prenant effet le 30 août 2023, la S.C.I. JJ01, représentée par son mandataire l’agence Century 21, a donné à bail à Mme [Z] [H] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], à [Localité 6], moyennant un loyer mensuel de 990 euros, outre une provision sur charges de 150 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la S.C.I. JJ01 a fait signifier à Mme [Z] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4.553,55 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par voie électronique avec accusé de réception le 27 mars 2024, la S.C.I. JJ01 a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2024, la S.C.I. JJ01 a fait assigner en référé Mme [Z] [H], devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

— Constater la résiliation de plein droit du bail litigieux,

— En conséquence, ordonner l’expulsion de Mme [H] des lieux et de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

— Dire qu’à défaut pour Mme [H] d’avoir libéré les lieux dans les deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tels garde-meubles qu’il plaira au bailleur, aux frais, risques et périls de Mme [H],

— Condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :

— à titre de provision, 8.993,20 euros (à parfaire au jour de l’audience) avec intérêts judiciaires sur la somme de 4.553,55 euros à compter du 25 mars 2024, date du commandement de payer, et pour le surplus à compter de l’assignation valant sommation,

— une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible,

— à titre de provision, 1.500 euros à titre de dommages et intérêts au regard de la mauvaise foi de la locataire,

—  1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 21 juin 2024.

A l’audience du 17 mars 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, la S.C.I. JJ01, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la somme de 16 874,30 euros arrêtée au 17 mars 2025. Elle s’oppose aux demandes de délais de paiement au motif que la locataire a cessé tout règlement depuis novembre 2023.

RG 1079/24 – Page 3 – MA

Mme [Z] [H], représentée par son conseil, s’en réfère à ses conclusions déposées à l’audience. Elle demande au juge de :

A titre liminaire,

Constater le défaut d’intérêt à agir du demandeur s’agissant de la demande de remboursement des frais de travaux réalisés à la suite du sinistre lié au dégât des eaux,

Et en conséquence,

Réduire le montant de la dette locative à sa juste valeur soit 7 502,45 euros,

A titre principal,

Ordonner le report du paiement de la dette locative selon le délai légal maximal soit deux années,

A titre subsidiaire,

Ordonner un échelonnement sur un délai de 24 mois du paiement de la dette locative en tenant compte de ses capacités financières précaires,

En tout état de cause,

Rejeter le bailleur en sa demande de remboursement des frais de recherches et de travaux faisant suite au dégât des eaux survenu dans l’appartement pour défaut d’intérêt à agir,Constater que le montant de la dette locative au 30 juillet 2024 est de l’ordre de 7 502,45 euros,rejeter la demande d’indemnisation de 1 500 euros pour mauvaise foi, Rejeter la condamnation de Mme [Z] [H] aux frais et dépens,Rejeter le bailleur du surplus de l’ensemble de ses demandes.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à l’assignation en justice et aux dernières conclusions de la défenderesse pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture du Nord le 21 juin 2024, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la CCAPEX le 27 mars 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, II, de la loi du 6 juillet 1989.

RG 1079/24 – Page 4 – MA

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable en l’espèce prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’occurrence, le bail conclu le 25 août 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges en son paragraphe 8 et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 25 mars 2024, pour la somme en principal de 4.553,55 euros.

Toutefois ce commandement a fixé deux délais d’apurement de la dette d’abord à deux mois, puis dans le paragraphe suivant à six semaines, en application de l’article 24I de la loi n°89-462 précitée tant en sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 que dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

En outre, la clause résolutoire reproduite dans le commandement de payer ne correspond pas à celle figurant dans le contrat de location en son paragraphe 8 page 6 qui prévoit un délai d’apurement de six semaines après la délivrance du commandement. La clause reproduite dans l’acte en cause mentionne au contraire un délai de deux mois pour s’acquitter des sommes dues à compter de la signification du commandement.

Dès lors, le commandement de payer litigieux, qui fixe à Mme [H] deux délais différents, dont un erroné de deux mois, pour régulariser les causes du commandement, n’a pu produire ses effets malgré l’absence de régularisation de ses causes par la locataire.

La demande de constatation de la résiliation du bail sera donc rejetée, de même que les demandes afférentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur le décompte des sommes dues :

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

RG 1079/24 – Page 5 – MA

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.C.I. JJ01 produit un historique de compte démontrant que Mme [H] reste lui devoir la somme de 15 383,55 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2025, terme de mars 2025 inclus, après soustraction du coût du commandement de payer compris dans les dépens.

La bailleresse sollicite en outre dans son relevé de compte les sommes de 300 euros et de 1190,75 euros correspondant respectivement à « travaux locatifs suite dégât des eaux » et à «  travaux locatifs recherche de fuite à déclarer à votre assurance ». Elle fait valoir qu’elle a dû prendre en charge le coût d’une intervention pour recherche de fuite suite à un dégât des eaux survenu dans un local commercial provenant de l’appartement de Mme [H] situé au-dessus dudit local, ainsi que les frais de réparation de fuite dans le logement de la locataire. Elle soutient que l’assurance locative de cette dernière n’a pu être mise en œuvre dans la mesure où il lui a été indiqué par téléphone que le contrat d’assurance était résilié depuis le 28 août 2023.

Sur ce, la S.C.I. JJ01 verse aux débats une facture n°FAS24-1203 de la société Semnord Assainissement pour un montant de 1 190,75 euros portant sur une recherche de fuite ainsi qu’une facture n°794323 de la S.A.S Les Bons Artisans en date du 6 juin 2024 d’un montant de 300 euros portant sur des travaux de réparation de fuite dans le logement occupé par Mme [H].

Toutefois, ces seules factures sont insuffisantes pour établir que les désordres allégués, à savoir la fuite dans l’appartement de Mme [H] et le dégât des eaux dans le local commercial, sont imputables à une occupation anormale du logement par la locataire, le rapport de diagnostic de recherche de fuite visé dans la facture émise par la société Semnord Assainissement n’étant pas communiqué.

L’obligation de Mme [H] au paiement des factures d’intervention et de réparation est donc sérieusement discutable, de sorte que la demande de ce chef doit être rejetée.

Il convient par conséquent de condamner Mme [H], qui ne justifie d’aucun paiement libératoire qui ne figurerait pas dans le décompte de la bailleresse, à payer à la S.C.I. JJ01 la somme de 15 383,55 euros actualisée au 1er mars 2025, échéance du mois de mars incluse, au titre des loyers et charges dus à cette date, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 sur la somme de 4 553,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il appartient au débiteur qui sollicite un tel délai d’apporter des éléments de preuve concernant sa situation financière, à savoir notamment ses revenus et ses charges prévisibles, éléments permettant de penser raisonnablement qu’il est en capacité de régler l’intégralité de sa dette dans le délai

RG 1079/24 – Page 6 -MA

proposé. Il convient également de tenir compte du montant et de l’ancienneté de la dette et des efforts déjà accomplis pour l’honorer.

Or, en l’occurrence, Mme [H] ne règle plus son loyer depuis plusieurs mois et n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience ni n’a effectué des versements récents pour apurer sa dette ancienne et conséquente, le dernier règlement datant du 5 octobre 2024.

Au vu de ces éléments et en l’absence de reprise du paiement du loyer courant et d’efforts de paiement, il convient de rejeter la demande de délais.

Sur la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi :

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’occurrence, la S.C.I. JJ01 expose que Mme [H] a remis des faux documents pour obtenir la location du logement et qu’une plainte pour faux et usage de faux documents a été déposée le 2 février 2024.

Toutefois, l’examen des pièces produites par la S.C.I. JJ01 ne permet pas d’établir avec l’évidence normalement attendue en matière de référé que Mme [H] a fabriqué et/ou modifié frauduleusement des documents ni qu’elle a utilisé ces faux documents dans le but de louer le logement en cause.

Dès lors, l’obligation d’indemnisation étant là encore sérieusement contestable, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, Mme [H], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Elle sera en outre condamnée à verser à la S.C.I. JJ01 une somme qu’il est équitable de fixer à 800 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit .

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARONS recevable la demande de la S.C.I. JJ01 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la S.C.I. JJ01 de ses demandes de constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

RG 1079/24 – Page 7 – MA

CONDAMNONS Mme [Z] [H] à payer à la S.C.I. JJ01 la somme provisionnelle de 15 383,55 euros, au titre des loyers et charges dus au 1er mars 2025, échéance de mars 2025 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 sur la somme de 4 553,55 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

DEBOUTONS la S.C.I. JJ01 de sa demande en paiement au titre des factures de recherche de fuite n°FAS24-1203 et de réparation de fuite n°794323 ;

DEBOUTONS la S.C.I. JJ01 de sa demande de dommages et intérêts pour mauvaise foi ;

CONDAMNONS Mme [Z] [H] à payer à la S.C.I. JJ01 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Z] [H] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation en justice et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier, Le Juge,