TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03200

N° Portalis DBX4-W-B7I-THSG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 25 Février 2025

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

[X] [W]

[U] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 25 Février 2025

à M^e Diane DUPEYRON

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 25 février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 5], agissant poursuites et diligenes de son représentant légal domicilié en cette qualité à l’établissement [Adresse 6]

représentée par Maître Diane DUPEYRON, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [W]

demeurant chez Madame [W], [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [U] [V]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé en date du 09 et 10 mai 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 3] pour un loyer mensuel de 486,76 euros et une provision sur charges mensuelle de 114,91 euros.

Par contrat du 01 août 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] un parking intérieur n°ST10, [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 38,02 euros et une provision sur charges mensuelle de 4,93 euros.

La SA CDC HABITAT SOCIAL a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 04 janvier 2024.

Le 05 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 août 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a ensuite fait assigner Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.705,49 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 31 juillet 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024.

Monsieur [X] [W] a remis en main propre son congé de locataire le 20 août 2024, Madame [U] [V] restant locataire du bien.

A l’audience du 14 janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par Maître [Z] [Y], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.479,67 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de décembre 2024 comprise, bien que la locataire ait indiqué avoir fait un versement pour ce mois n’apparaissant pas encore sur le décompte. La SA CDC HABITAT SOCIAL demande une condamnation solidaire de Monsieur [X] [W] pour les sommes dues jusqu’au 30 mars 2025, puis de Madame [U] [V] seulement. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Madame [U] [V], comparante en personne, demande que soit déduit la somme de 384,98 euros de la dette, réglée le 10 janvier 2025, et que lui soit accordé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire sur 36 mois, à hauteur de 65 euros. Elle indique qu’elle réside seule dans le logement avec leurs deux enfants communs depuis août 2024. Elle explique qu’elle a retrouvé un travail et qu’elle a repris le paiement des loyers depuis septembre 2024. Elle fait valoir qu’elle a entre 550 euros et 889 euros de salaire, car elle fait des transports scolaires, et qu’elle perçoit 960 euros de la CAF, APL incluse, avec la prime d’activité du RSA, l’APAJ et les allocations familiales.

Monsieur [X] [W] demande également l’octroi de délais de paiement suspensifs de la dette. Il indique qu’il réside chez sa mère, qu’il est en CDI avec 1.600 à 1.900 euros de salaire et a comme charge un prêt de 350 euros, outre les frais de crèche de 195 euros de leurs enfants mineurs.

Autorisée à produire une note en délibéré sur le paiement du loyer de janvier 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL a transmis un décompte le 17 janvier 2025, confirmant le paiement réalisé le 10 janvier 2025 pour le solde du loyer, après déduction des sommes dues au titre des APL et du RLS.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 02 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 04 janvier 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail d’habitation conclu le 09 et 10 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 7 – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail de parking du 01 août 2023 contient également une clause résolutoire laissant deux mois pour payer la dette après délivrance d’un commandement de payer. En outre, s’agissant d’un accessoire du logement puisqu’il est situé à la même adresse et conclu entre les mêmes parties, il doit suivre le sort du bail d’habitation.

Un commandement de payer reproduisant la clause résolutoire du bail d’habitation a été signifié le 05 février 2024, pour la somme en principal de 2.129,51 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 500 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les deux baux étaient réunies à la date du 06 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 8-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, le bail signé le 09 et 10 mai 2022 contient une clause de solidarité renvoyant à la loi quant au délai pendant lequel le locataire sortant reste solidaire des sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation. Ainsi, Monsieur [X] [W] est tenu des sommes dues au titre du bail d’habitation jusqu’au 20 mars 2025, même s’il a quitté le logement et donné congé régulièrement le 20 août 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte du 17 janvier 2025 démontrant que Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] restent devoir la somme de 2.095,83 euros, mensualité de décembre 2024 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.095,83 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience, de façon régulière et continue depuis septembre 2024, et des propositions de règlements formulées par Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V], démontrant leur capacité à solder la dette locative, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette par le paiement de 34 mensualités de 60 euros chacune et d’une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [U] [V] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, ils seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au 20 mars 2025. A compter du 20 mars 2025, seule Madame [U] [V] sera tenue de l’indemnité d’occupation, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT SOCIAL, Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 09 et 10 mai 2022 entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] concernant un appartement à usage d’habitation n°[Adresse 3] et au bail signé le 01 août 2024 entre les mêmes parties concernant un parking n°ST10, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 06 avril 2024 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel la somme de 2.095,83 euros (décompte arrêté au 17 janvier 2025, incluant une dernière facture de décembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 60 euros chacune et une 35ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] soient condamnés solidairement, jusqu’au 20 mars 2025, à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail,

* que Madame [U] [V] soit condamnée seule à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 21 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [W] et Madame [U] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 25 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,