Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 28 août 2025, n° 25/01290

TJ Toulouse 28 août 2025

Arguments

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Accepté
Notification des commandements de payer
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, rendant la résiliation du bail effective.
Accepté
Occupant sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion, considérant que le locataire n'avait pas contesté sa situation et que les conditions étaient réunies pour procéder à l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement des loyers
La cour a constaté que le montant des arriérés était dû et a ordonné le paiement à titre provisionnel.
Accepté
Préjudice découlant de l'occupation indue
La cour a jugé que M. [G] [L] devait payer une indemnité mensuelle d'occupation pour compenser le préjudice subi par les bailleurs.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais de justice des bailleurs.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 28 août 2025, n° 25/01290
Numéro(s) :	25/01290
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry FIRINO MARTELL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01290 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UBC5

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[V] [D]

[O] [D]

[G] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M^e Corentin BURGIO

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [V] [D], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Corentin BURGIO, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [O] [D], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Thierry FIRINO MARTELL, avocat au barreau de BORDEAUX substitué par M^e Corentin BURGIO, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [G] [L], demeurant [Adresse 6]

[Adresse 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 février 2021 et 1er mars 2021 signé électroniquement, M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D], par l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion immobilière, la société ORPI ADS GESTION, ont donné à bail à M. [G] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ,avec emplacement de stationnement en sous-sol n°55, pour un loyer mensuel de 485 € et 35 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 août 2024 pour un montant en principal de 1.106,64€.

M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] ont fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 décembre 2024 pour un montant en principal de 1.388,52 €.

M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 décembre 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 mars 2025, M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] ont ensuite fait assigner M. [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [G] [L], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin, sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision jusqu’à libération des lieux ;

— et de condamner ce dernier au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.265,04 €, au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 25 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges actuels;

outre une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer, de l’assignation, de la dénonce à la Prefecture et les frais d’exécution à venir.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation et actualisent leur demande en paiement à la somme de 3.172,68 €.

Bien que convoqué par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 18 mars 2025, M. [G] [L] n’est ni présent ni représenté.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 février 2021 et 1er mars 2021 contient une clause résolutoire (« clause résolutoire » page 4) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 05 décembre 2024 pour la somme en principal de 1.388,52€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 06 février 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [G] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche d’assortir l’expulsion d’une astreinte en ce que le recours à la force publique et à un serrurier est suffisant pour assurer l’exécution de la décision concernant l’expulsion.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] produisent un décompte démontrant que M. [G] [L] reste devoir, après soustraction de la taxe d’ordures ménagères 2024 pour un montant de 130 €, laquelle n’est justifiée aux débats par aucune pièce, la somme de 3.042,68 € à la date du 1er juin 2025, incluant une dernière facture de juin 2025 puisqu’en application du contrat le loyer doit être payé pour le 1er du mois.

M. [G] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Il sera, par conséquent, condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.042,68 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.258,52 € à compter du commandement de payer (05 décembre 2024), déduction faite de la taxe d’ordures ménagères 2024, et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [G] [L], devenu occupant sans droit ni titre, sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 06 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées aux bailleurs le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée,M. [G] [L] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juillet 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 05 décembre 2024, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 07 août 2024, qui ne concerne pas la présente procédure.

Compte tenu du fait que M. [G] [L] supporte les dépens et des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D], M. [G] [L] sera condamné à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 février 2021 et 1er mars 2021 entre M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] et M. [G] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] avec emplacement de stationnement en sous-sol n°55 sont réunies à la date du 06 février 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [G] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] de leur demande d’assortir l’expulsion d’une astreinte ;

CONDAMNONS M. [G] [L] à payer à M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] à titre provisionnel la somme de 3.042,68 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 1er juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du juin 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 05 décembre 2024 sur la somme de 1.258,52 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS M. [G] [L] à payer à M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 06 février 2025 et le 30 juin 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, révisables selon stipulations contractuelles, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement aux bailleurs ;

CONDAMNONS M. [G] [L] à payer à M. [O] [D] et Mme [V] [S] épouse [D] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 07 août 2024 ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente