TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03287 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIAR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

S.C.I. MORENO IMMO

C/

[T] [W]

[X] [L] épouse [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e Simon COHEN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. MORENO IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par M^e Simon COHEN, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Xavière BASTIDE-BARTHE, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [T] [W], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [X] [L] épouse [W], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 07 novembre 2023, la SCI MORENO IMMO a donné à bail à [T] [W] et [X] [W] née [L] un appartement à usage d’habitation comprenant sis [Adresse 3]) à MERVILLE (31330) assorti d’un cellier fermé, d’une surface habitable de 80 m², moyennant un loyer mensuel de 590 euros et une provision sur charges de 90 euros.

Invoquant un arriéré locatif, la SCI MORENO IMMO a fait signifier aux époux [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 avril 2024.

Par exploit du 09 août 2024, la SCI MORENO IMMO a finalement fait assigner les époux [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin d’obtenir:

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion des époux [W], au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation solidaire de [T] [W] et [X] [W] née [L] à lui payer :

* 3 329.33 euros au titre de l’arriéré locatif, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 04 avril 2024,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale à 680 euros à compter du 05 juin 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, y compris les frais du commandement de payer.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SCI MORENO IMMO a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à 2 580.33 euros.

Convoqués par exploits remis à personne, [T] [W] et [X] [L] épouse [W] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas faits représenter

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SCI MORENO IMMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 08 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 09 août 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dispose que "tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux .”

Le bail litigieux contient cependant une clause résolutoire (article 2.11) selon laquelle la résiliation ne sera acquise de plein droit qu’à l’issue d’un délai de deux mois après délivrance du commandement de payer. Par conséquent, les parties, au premier rang desquelles la bailleresse, ayant entendu allonger le délai légal de six semaines en le portant à deux mois, il convient de respecter leur volonté, qui plus est dans la mesure où la disposition est favorable aux défendeurs et qu’il s’agit d’un contentieux relevant de l’ordre public de protection.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux époux [W] le 04 avril 2024 pour un montant en principal de 1 289.33 euros, impartissant à tort un délai de six semaines contraire à la volonté expresse des parties.

Il convient en conséquence de vérifier si les époux [W] ont réglé leur dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 05 juin 2024.

Or, en l’espèce, ledit commandement de payer est resté infructueux pendant ledit délai, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 05 juin 2024.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 05 juin 2024, les défendeurs doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion des époux [W] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de l’accroissement de la dette locative malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SCI MORENO IMMO produit un décompte actualisé au 22 novembre 2024 démontrant que les époux [W] restaient alors lui devoir la somme de 2 580.30 euros.

N’ayant pas comparu, les défendeurs n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

[T] [W] et [X] [W] née [L] seront ainsi condamnés solidairement à verser à la SCI MORENO cette somme provisionnelle de 2 580.30 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024 sur la somme de 1 289.33 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

— Sur la demande de condamnation à une indemnité d’occupation :

Les époux [W] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 22 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant réclamé de 680 euros, lequel correspond au terme courant à la date de l’audience.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, les époux [W] supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MORENO IMMO, les époux [W] seront également condamnés in solidum à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 novembre 2023 entre la SCI MORENO IMMO et les époux [W] concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 3]) à MERVILLE (31330) assorti d’un cellier fermé sont réunies depuis le 05 juin 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [T] [W] et [X] [W] née [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour les époux [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai susvisé, la SCI MORENO IMMO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique;

CONDAMNONS solidairement [T] [W] et [X] [W] née [L] épouse à verser à la SCI MORENO IMMO la somme provisionnelle de 2 580.30 euros (décompte arrêté au 22 novembre 2024), et ce avec intérêts au taux légal à compter du 04 avril 2024 sur la somme de 1 289.33 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus ;

CONDAMNONS solidairement [T] [W] et [X] [W] née [L] à payer à la SCI MORENO IMMO une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant fixe de 680 euros ;

CONDAMNONS in solidum [T] [W] et [X] [W] née à verser à la SCI MORENO IMMO une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum [T] [W] et [X] [W] née [L] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,