TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 25/03936 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZFQW

JUGEMENT DU 10 JUILLET 2025

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] agissant par l’intermédiaire de son syndic, VEREECKE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Alban POISSONNIER, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.C.I. SALENGRO, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article L 311-10 du Code de l’ Organisation Judiciaire,

GREFFIER

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS : sans audience

Vu l’ordonnance de clôture en date du 21 Mai 2025 ;

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juillet 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 5], un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 4].

Par acte d’huissier du 5 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société Salengro devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de charges.

Il demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 1240 du code civil,

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Salengro à lui payer les sommes de :

—  118 673,34 euros, augmentée des intéêts au taux légal à compter du 22 octobre 2024,

—  397,43 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1 000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— La condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que la société Salengro est propriétaire du lot 3, qu’elle est tenue au paiement des charges de copropriété, qu’elle ne les paye plus depuis 2020, qu’elle est redevable d’un montant total de 119 070,77 euros, qu’un commandement de payer lui a été délivré le 22 octobre 2024,que l’attitude de la société Salengro est exclusive de bonne foi. Elle ajoute que l’importance de la somme due perturbe considérablement la trésorerie du syndicat des copropriétaires.

La société Salengro n’a pas constitué avocat.

L’affaire n’a pas été appelée en audience, avec l’accord du conseil du demandeur donné par bulletin électronique du 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualification du jugement :

L’assignation ayant été délivrée à la société Salengro par dépôt en l’étude d’huissier, et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire, conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges :

Les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énoncent que :

“ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. […]”

“ Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

[…]

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. […]”

“ Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.”

Le syndicat verse notamment au débat :

— le règlement de copropriété,

— le contrat de syndic en cours d’exécution,

— le commandement du 22 octobre 2024 de payer la somme de 119 070,77 euros, frais de commandement inclus,

— les appels de fonds,

— un décompte des sommes dues, actualisé au 9 décembre 2024, pour un montant total de 119 070,77 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 31 décembre 2020 et 11 avril 2024.

Le décompte inclut des frais de mise en demeure à hauteur de 60 euros (l’unité) les 2 janvier et 9 août 2024. Le contrat de syndic prévoit que la mise en demeure est facturée 60 euros TTC.

Toutefois, en l’absence de tout paiement depuis le 13 janvier 2020 et alors que la dette excédait 100 000 euros compte tenu du vote d’importants travaux, l’envoi de deux mises en demeure en 2024 ne peut pas être qualifié d’adéquat.

Il intègre également le coût du commandement, soit 397,43 euros, qui était nécessaire au recouvrement de la créance.

En dehors de ces frais de mise en demeure, les pièces versées au débat suffisent à établir la créance du syndicat et à défaut pour la société Salengro d’avoir constitué avocat et justifié de l’extinction de la dette, le syndicat est bien fondé à lui réclamer la somme de 118 950,77, euros arrêtée au 9 décembre 2024 .

La société Salengro sera donc condamné à lui payer cette somme, ainsi que les intérêts à compter du commandement de payer, conformément à la demande du syndicat et à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil :

“Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

Le syndicat ne fournit aucun élément de nature à établir l’existence et la consistance d’un préjudice qui ne serait déjà réparé par les intérêts de retard.

Dès lors, la demande de dommages et intérêts doit être rejetée.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société Salengro, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer au syndicat la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société Salengro à payer au syndicat des copropriétaires de les sommes de :

—  118 950,77, euros euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 9 décembre 2024 (appel du 4ème trimestre 2024 et fris de recouvrement inclus) avec intérêt au taux légal à compter du 22 octobre 2024;

—  1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Salengro à supporter les dépens de l’instance ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,