TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 30/10/2024

à : Maître Jean-david COHEN

Maître Aurore FAROIGI

Maître [H] [U]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/06866

N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNR

N° MINUTE : 2/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 30 octobre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [C] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Jean-david COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0673 substitué par Maître Johanna KAKON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1351

DÉFENDEURS

Monsieur [M] [F], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Aurore FAROIGI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1202

Syndicat des copropriétaires DU [Adresse 6], représenté par son syndic la société ECOSYNDIC – [Adresse 2]

représentée par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811 substitué par Maître Camille BLONDEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 30 octobre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 30 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNR

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [K] est locataire d’un appartement situé [Adresse 7] (bâtiment A, 6ème étage gauche porte face) à [Localité 12] en vertu d’un bail d’habitation signé avec Monsieur [M] [F] le 20 novembre 2017.

Cette location a été consentie moyennant un loyer mensuel initial de 720,30 euros, calculé en référence à une superficie de 21 m² pondérée, intégrant un complément de loyer de 114,70 euros.

L’immeuble est constitué en un syndicat de copropriétaires ayant pour syndic la société ECOSYNDIC.

Se plaignant d’importantes fuites provenant de la toiture apparues peu de temps après son entrée dans les lieux ainsi que d’un loyer calculé en référence à une surface habitable erronée et qui en l’absence de caractéristiques particulières n’aurait pas dû être majoré, Monsieur [C] [K] a par actes de commissaire de justice des 2 et 4 juillet 2024 assigné en référé Monsieur [M] [F] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble représenté par son syndic la société ECOSYNDIC devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

— la désignation d’un expert judiciaire aux frais avancés du bailleur et/ou du syndicat des copropriétaires aux fins notamment de :

— décrire les désordres affectant son logement et d’en déterminer la ou les causes,

— déterminer la surface du studio et si les conditions permettant d’appliquer un loyer de référence majoré ainsi qu’un complément de loyer sont réunies,

— la suspension du règlement des loyers jusqu’à la réalisation complète des travaux,

— la condamnation provisionnelle du bailleur à l’indemniser du trouble de jouissance subi à hauteur de 500 euros par mois sur les 5 dernières années, soit la somme de 30 000 euros,

— la condamnation sous astreinte du bailleur à faire établir un diagnostic de performance énergétique,

— la condamnation du bailleur à lui régler une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 12 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, Monsieur [C] [K], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes sauf celle concernant l’établissement d’un diagnostic de performance énergétique.

Monsieur [M] [F], représenté par son conseil, a conclu :

— à titre principal au débouté des demandes,

— à titre subsidiaire que l’expertise soit ordonnée aux frais avancés du demandeur et que l’expert n’ait pas pour mission de déterminer la surface du logement et le montant du loyer,

— en tout état de cause à la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a demandé qu’il lui soit donné acte de ses protestations et réserves, que la mesure d’expertise soit ordonnée aux frais avancés du demandeur et que les dépens soient réservés.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions en défense visées à l’audience pour l’exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Pour que le motif de l’action soit légitime, il faut et il suffit que la mesure soit pertinente et qu’elle ait pour but d’établir une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur ayant un objet et un fondement précis et non manifestement voué à l’échec.

Il existe un motif légitime dès lors qu’il n’est pas démontré que la mesure sollicitée serait manifestement insusceptible d’être utile lors d’un litige ou que l’action au fond n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

En outre, les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, aux termes desquelles une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie au litige dans l’administration de la preuve, ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

En l’espèce, Monsieur [M] [F] conteste le motif légitime de la mesure d’expertise sollicitée motif pris de ce que son locataire n’établirait pas la réalité des dégâts des eaux qu’il indique subir depuis plus de six ans.

Il est effectivement exact que Monsieur [C] [K] ne produit à l’appui de sa demande d’instruction aucun procès-verbal de constat, mais seulement des échanges de mails, une déclaration de sinistre à son assureur du 18 mars 2024, une mise en demeure au bailleur et au syndic du 4 juin 2024, ainsi que des photographies non datées révélant uniquement la présence de traces d’eau et de condensation ainsi que de la peinture écaillée.

Toutefois, Monsieur [M] [F] a par mail du 8 janvier 2024 reconnu les désagréments subis par le preneur et aux termes de la lettre officielle de son conseil du 4 juin 2024 il a indiqué avoir fait intervenir des entrepreneurs et avoir informé le syndic, une intervention devant être prochainement réalisée sur la toiture.

La réalité des fuites alléguées n’étant ainsi pas sérieusement contestable, Monsieur [C] [K] est susceptible d’engager la responsabilité du bailleur pour manquement à son obligation de jouissance paisible et d’entretien des locaux, telle que prévue par l’article 1719 du code civil de sorte que le motif légitime de la mesure d’instruction sollicitée est suffisamment caractérisé.

L’expert devra décrire les désordres affectant le logement de Monsieur [C] [K], en déterminer la ou les causes et fournir à la juridiction éventuellement saisie au fond les éléments techniques permettant de se prononcer sur les responsabilités encourues.

En revanche, l’expert ne saurait avoir pour mission de déterminer la surface du studio et de dire si les conditions permettant d’appliquer un loyer de référence majoré ainsi qu’un complément de loyer sont réunies.

Décision du 30 octobre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/06866 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5NNR

En effet, Monsieur [M] [F] prétend qu’une éventuelle demande en répétition d’indu au titre des loyers versés et de fixation d’un nouveau loyer serait prescrite, compte tenu de la date du bail et que la contestation du complément de loyer serait irrecevable en l’absence de saisine de la commission départementale de conciliation, points sur lesquels il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer.

Surtout, il sera relevé que les parties s’accordent sur la surface réelle du logement, de 14,5 m², ainsi que cela résulte du certificat de surface établi par la société EXPIM le 1er juillet 2024.

Et dans l’hypothèse où la contestation du complément de loyer serait recevable, il n’est pas besoin d’une mesure d’instruction pour déterminer si le logement présente des « caractéristiques de localisation ou de confort », « par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique », justifiant l’application d’un complément de loyer.

La mission de l’expert et les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Monsieur [C] [K], qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur la demande de suspension des loyers

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, il incombe au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d’usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-129 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui doit notamment être protégé contre l’humidité et les infiltrations, étant rappelé que cette obligation a un caractère d’ordre public.

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux jugés nécessaires.

En l’espèce, Monsieur [C] [K] indique que la situation dont il se plaint perdure depuis 2017, la condition d’urgence fait donc à l’évidence défaut.

En outre, il résulte des dispositions précitées que la consignation des loyers est ordonnée si le logement est indécent et durant l’exécution des travaux fixés par le tribunal.

Or, la mesure d’expertise judiciaire sollicitée par Monsieur [C] [K] a précisément pour objet de déterminer si le logement est ou non décent et si des travaux doivent être réalisés à la charge du bailleur.

En conséquence, la demande de consignation des loyers sera rejetée.

Sur la demande de condamnation à des dommages et intérêts à titre de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les éléments de preuve apportés en demande sont insuffisants pour démontrer avec l’évidence requise en référé l’existence d’un préjudice, comme d’une faute de Monsieur [M] [F].

En conséquence, la demande de condamnation provisionnelle à des dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les mesures accessoires

L’article 491 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés statue sur les dépens, ce qui exclut la réserve de ceux-ci.

L’article 696 du même code prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, aucune responsabilité n’étant à ce stade déterminée, chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Chacune des parties conservant la charge de ses dépens, les demandes d’indemnisation au titre des frais irrépétibles formée par Monsieur [C] [K] et par Monsieur [M] [F] seront rejetées.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition des parties par le greffe

RENVOYONS les parties à se pourvoir sur le fond du litige,

ORDONNONS une expertise et DÉSIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [X] [P]

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.41.81.08.04

Port. : 06.12.90.66.88

Email : [Courriel 10]

DONNONS comme mission à l’expert ainsi désigné :

— de se rendre sur place dans l’appartement loué à Monsieur [C] [K] situé [Adresse 7] (bâtiment A, 6ème étage gauche porte face) à [Localité 12],

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— s’entourer, si besoin est, de tout sachant et technicien de son choix,

— examiner les désordres allégués, en particulier ceux mentionnés dans l’assignation, dans la présente ordonnance et dans les pièces produites par Monsieur [C] [K], décrire les désordres ainsi que les dommages découlant de ceux-ci,

— rechercher et exposer l’origine de ces désordres dans le but de fournir à la juridiction éventuellement saisie tout élément permettant de déterminer les responsabilités encourues,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection et chiffrer, le cas échéant, le coût et la durée des travaux de remise en état, indiquer si le relogement des occupants sera le cas échéant nécessaire,

— fournir tout élément permettant d’apprécier le trouble de jouissance éventuellement subi par Monsieur [C] [K] ainsi que l’ensemble des autres préjudices susceptibles d’être caractérisés, préciser s’il est possible d’en estimer la durée.

DISONS que, pour procéder à l’exécution de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

— se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis,

— à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

=> en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations,

=> en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent, sur le fondement de l’article 280 du code de procédure civile, et dont l’affectation aux parties relève du pouvoir discrétionnaire de ce dernier au sens de l’article 269 du même code,

=> en fixant aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées éventuellement nécessaires,

=> en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse,

— au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport,

=> fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse,

=> rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

ORDONNONS à Monsieur [C] [K] de verser une consignation à valoir sur les frais d’expertise de 3 000 euros à l’ordre de la RÉGIE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS-SERVICE DE LA RÉGIE ANNEXE, dans le mois de la notification de la présente décision,

DISONS que faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l’article 271 du code de procédure civile,

DISONS que l’original du rapport sera déposé par l’expert au Greffe en double exemplaire, avec copie aux parties, dans un délai de SIX MOIS maximum à compter de sa saisine, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle des expertises,

DISONS qu’il en sera référé au Juge chargé du contrôle des Expertises en cas de difficulté d’exécution, de demande de prorogation de délai, de complément de provision ou de nécessiter de provoquer la mise en cause d’autres parties,

RAPPELONS que l’expert peut s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art distinct de sa spécialité,

RAPPELONS que lorsque l’expert fixe un délai aux parties pour formuler leurs observations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge ; que lorsqu’elles sont écrites les dernières observations doivent rappeler sommairement le contenu de celles que les parties ont présentées antérieurement, et qu’à défaut elles sont réputées abandonnées par les parties,

DISONS que l’expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [K] de sa demande de suspension du règlement des loyers,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [K] de sa demande de dommages et intérêts provisionnels pour préjudice de jouissance,

REJETONS les demandes des parties plus amples ou contraires,

LAISSONS à chacune des parties la charge de ses dépens,

DÉBOUTONS Monsieur [C] [K] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTONS Monsieur [M] [F] de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection.