TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03854 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YTLW

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET du cabinet LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [S] [W] [F] [M]

Représentant : M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 292

Madame [O] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e FEUGNET

Copie délivrée à :

M^e BETTACHE

M. [K]

Mme [M]

Le 07 février 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 07 février 2025;

par Monsieur [U] [Z], en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE DRANCY, EPIC, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Maître Nathalie FEUGNET du cabinet LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [S], [W], [F] [M], demeurant [Adresse 10], représenté par son curateur, Monsieur [D] [K]

représenté par M^e Ferroudja BETTACHE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [O] [M], demeurant [Adresse 10]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 juillet 1993, OPH Drancy EPIC a donné à bail à Mme [B] [M] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 1 331,67 [Localité 8].

Par avenant du 5 octobre 2022, ce contrat de bail a été transféré au bénéfice de M. [S] [M], et de Mme [O] [M].

Des loyers étant demeurés impayés, OPH Drancy EPIC a fait signifier à M. [S] [M] et Mme [O] [M], par exploit de commissaire de justice du 18 juillet 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 117,58 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 novembre 2023, OPH Drancy EPIC a fait assigner M. [S] [M] et Mme [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 janvier 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Par jugement rendu le 03 juillet 2024 par le juge des tutelles du Tribunal judiciaire de Bobigny, une mesure de curatelle renforcée a été ouverte au bénéfice de M. [S] [M]. M. [D] [K], MJPM, a été désigné en qualité de curateur.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 octobre 2024, l’assignation introductive d’instance a été dénoncée à M. [D] [K], MJPM, en qualité de curateur de M. [S] [M].

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 9 décembre 2024.

OPH Drancy EPIC, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion sans délai de M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] ;

o condamner solidairement M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] à payer :

? la somme de 3 548,81 € à valoir sur l’arriéré des loyers, échéance de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 juillet 1993, modifié par avenant du 05 octobre 2022, fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [S] [M] et Mme [O] [M] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré.

M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM, et par un conseil, actualise oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o à titre principal, débouter OPH Drancy EPIC de ses demandes ;

o à titre subsidiaire, lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 80,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

o à titre plus subsidiaire :

? lui accorder un délai de trois ans à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux ;

? écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de sa demande, il invoque l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ensemble les articles L. 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et actualise sa situation personnelle et financière.

Mme [O] [M], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 juillet 1993, modifié par avenant en date du 05 octobre 2022 que M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] doivent payer un loyer d’un montant de 1331,67 FF hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 442,35 euros, charges comprises et APL déduite.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] restaient devoir la somme de 3 548,81 euros au titre des loyers et charges arrêtés à la date du 25 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, une fois déduit l’arriéré locatif laissé par Mme [B] [M] à son décès pour un montant de 3 442,40 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] au paiement d’une somme de 3 548,81 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 117,58 € à compter du 18 juillet 2023, sur le surplus à compter du 30 novembre 2023.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation ne sera pas solidaire dès lors que la solidarité des preneurs n’est pas stipulée au contrat et qu’aucune disposition légale ne l’impose en l’espèce.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 2 juillet 1993 contient telle une clause résolutoire en son article 3 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 juillet 2023 pour la somme en principal de 3 117,58 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 septembre 2023.

Toutefois, M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] proposent de régler, pour l’un, la somme de 80 euros, pour l’autre, la somme de 100 euros par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] perçoivent des ressources qui leur permettent d’assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler leur dette locative. M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] sont autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, OPH Drancy EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer in solidum à OPH Drancy EPIC une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 juillet 2023.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, aucun motif ne justifiant d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 juillet 1993 entre OPH Drancy EPIC et Mme [B] [M], transféré par avenant du 05 octobre 2022 au bénéfice de M. [S] [M] et Mme [O] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 septembre 2023 ;

CONDAMNE conjointement M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] à verser à OPH Drancy EPIC la somme de 3 548,81 €, au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêté au 04 décembre 2024, terme de novembre 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 117,58 € à compter du 18 juillet 2023 et sur le surplus à compter du 30 novembre 2023 ;

AUTORISE M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 3 548,81 euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE conjointement M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 2 juillet 1993 entre OPH Drancy EPIC et M. [B] [M], transféré par avenant en date du 05 octobre 2022 au bénéfice de M. [S] [M] et Mme [O] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sur la période courant du 01 janvier 2025, terme de novembre 2024 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] à payer à OPH Drancy EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE OPH Drancy EPIC de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [S] [M], assisté par son curateur M. [D] [K], MJPM et Mme [O] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 7 février 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION