TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00354

N° Portalis DBX4-W-B7J-TYRS

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Mai 2025

[S] [N]

[K] [D]

C/

[Z] [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Mai 2025

à SELARL CLF

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 28 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 04 avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [S] [N]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [D]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [V]

demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 2 août 2019, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] ont donné à bail à Monsieur [Z] [V] un appartement à usage d’habitation (n°A217) ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°40) situés [Adresse 4] à [Localité 10] pour un loyer mensuel de 477 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Le 26 septembre 2024, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] ont fait signifier à Monsieur [Z] [V] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2025, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] ont ensuite fait assigner Monsieur [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu le 2 août 2019,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 2.046 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer délivré et les dépens de l’article A444-32 du code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée.

A l’audience du 4 avril 2025, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.934,52 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise en précisant que la dette a augmenté.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 15 janvier 2025, Monsieur [Z] [V] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 janvier 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, ces dispositions n’étant pas prescrites à peine d’irrecevabilité dès lors que les bailleurs sont des personnes physiques.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 août 2019 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.143,98 euros a été signifié le 26 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [Z] [V] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.000 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 27 novembre 2024 et Monsieur [Z] [V] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [Z] [V] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] produisent un décompte du 25 mars 2025 démontrant que Monsieur [Z] [V] reste devoir la somme de 3.795,88 euros, mensualité de mars 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (102,34 euros) ainsi que de la facture de la télécommande (36,30 euros) non justifiés au dossier.

Monsieur [Z] [V], absent à la procédure, n’apporte de fait aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.795,88 euros.

Monsieur [Z] [V] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 27 novembre 2024 au 31 mars 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [Z] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] seront déboutés de leur demande au titre des dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D], Monsieur [Z] [V] sera condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2019 entre Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] et Monsieur [Z] [V] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°A217) ainsi que l’emplacement de stationnement (n°40) situés [Adresse 3] à [Localité 10] sont réunies à la date du 27 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Z] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] à titre provisionnel la somme de 3.795,88 euros (décompte arrêté au 25 mars 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à payer à Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] à verser à Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [S] [N] et Madame [K] [D] de leur demande au titre des dépens de l’article A444-32 du Code de commerce en cas de recours à l’exécution forcée ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,