Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT COLLÉGIAL du 05 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/01237 – N° Portalis DB22-W-B7G-QPNP.

DEMANDERESSE :

La SCI [12], Société Civile Immobilière Immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VERSAILLES sous le numéro 818 340 358, Dont le siège est sis à [Adresse 11], Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Jean-Baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Gaëlle SOULARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant

DEFENDERESSES :

La Société Civile Immobilière [5], SIREN n° [N° SIREN/SIRET 2], immatriculée au RCS de Versailles, ayant son siège [Adresse 1], représentée par son gérant Monsieur [M] [O], domicilié de droit au siège.,

représentée par M^e Philippe CASSAGNES, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

La SCP XAVIER MARTEAU, [T] [W] ET NATHALIE TREVISIOL-TOKKA, Société Civile Professionnelle, inscrite au RCS de Versailles sous le numéro [N° SIREN/SIRET 4] titulaire d’un office notarial, ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés de droit audit siège,

représentée par M^e Isabelle DELORME-MUNIGLIA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 24 Février 2022 reçu au greffe le 04 Mars 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 06 Mai 2025, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juillet 2025, prorogé au 05 Septembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame LUNVEN, Vice-Présidente

Madame RODRIGUES, Vice-Présidente

Monsieur MADRE, Vice-Président

GREFFIER :

Madame SOUMAHORO.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 23 juin 2016 reçu par Maître [T] [G]-[W], notaire à [Localité 8] au sein de la SCP Xavier MARTIAL, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, la SCI [12] a acquis de la SCI [5] des galeries souterraines constituant les lots n°53, 54, 56 à 60, 75 et 76, au sein d’une carrière accessible par l'[Adresse 6] à [Localité 7] (78), moyennant le prix de 30.000 euros.

La SCI [12] a fait procéder à des travaux de déblaiement de certains lots.

Le 14 décembre 2016, un effondrement de terres est survenu dans les galeries troglodytiques, objets de la vente et les galeries souterraines adjacentes en raison d’un débourrage du comblement d’un puits d’aération.

Un arrêté provisoire de fermeture de zone dans les anciennes carrières dû à l’effondrement a été pris le 22 décembre 2016, interdisant l’accès de la zone au public et l’utilisation des galeries.

Soutenant que des informations essentielles concernant le bien lui avaient été dissimulées par le vendeur, la SCI [12] a, par actes signifiés le 11 mai 2017, fait assigner la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA devant le tribunal de grande instance, depuis devenu le tribunal judiciaire, de Versailles principalement en annulation de la vente et en garantie des conséquences de l’effondrement survenu le 14 décembre 2016.

Par ordonnance du 9 juin 2017, le juge des référés de Versailles, parallèlement saisi par la SCI [5], a ordonné une expertise afin de déterminer les origines du sinistre.

Les opérations d’expertise ont été étendues à la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA par ordonnance de référé du 16 janvier 2018.

Par ordonnance du 7 juin 2018, le juge de la mise en état a notamment ordonné un sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, ainsi que le retrait du rôle.

Le rapport d’expertise ayant été déposé le 26 juillet 2021, l’affaire a fait l’objet d’un rétablissement au rôle par ordonnance du juge de la mise en état du 8 mars 2022.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 19 septembre 2024, la SCI [12] demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL

Vu les dispositions des articles 1108, 1109 et 1116 du code civil,

— DIRE ET JUGER que le consentement de la SCI [12] a été vicié par les réticences dolosives effectuées par la SCI [5] ;

VU les dispositions des articles 1382 et 1383 anciens et de l’article 1240 du code civil,

— DIRE ET JUGER que la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard de la SCI [12],

EN CONSEQUENCE,

— PRONONCER l’annulation de la vente immobilière conclue au terme d’un acte authentique en date du 23 juin 2016, reçu par Maître [T] [G]-[W], Notaire à [Localité 8], entre la SCI [12] d’une part et la SCI [5] d’autre part, et portant sur les biens immobiliers (lots 53, 54, 56, 57, 58, 59, 60, 75, et 76) ainsi cadastrés et désignés :

— ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de publicité foncière ;

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER la SCI [5] à restituer à la SCI [12] le prix de vente d’un montant de 30.000,00 euros ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à payer à la SCI [12] les sommes suivantes :

* 1.742,00 euros au titre des droits payés,

* 30,00 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière,

* 1.539,74 euros au titre des frais de Notaire,

* 24.876,00 euros au titre des frais de déblaiement,

* 7.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à supporter l’ensemble des conséquences de l’effondrement survenu le 14 décembre 2016 ou, à tout le moins, à garantir la SCI [12] de ces conséquences ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

Vu les dispositions des articles 1108, 1109 et 1110 du code civil,

— DIRE ET JUGER que le consentement de la SCI [12] a été vicié par une erreur sur les qualités substantielles du bien immobilier au regard de l’usage déclaré par le vendeur dans l’acte de vente ;

— DIRE ET JUGER que la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard de la SCI [12] ;

EN CONSEQUENCE,

— PRONONCER l’annulation de la vente immobilière conclue au terme d’un acte authentique en date du 23 juin 2016, reçu par Maître [T] [G]-[W], Notaire à [Localité 8], entre la SCI [12] d’une part, et la SCI [5] d’autre part, et portant sur les biens immobiliers précédemment désignés ;

— ORDONNER la publication du Jugement à intervenir au Service de publicité foncière

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER la SCI [5] à restituer à la SCI [12] le prix de vente d’un montant de 30.000,00 euros ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à payer à la SCI [12] les sommes suivantes :

* 1.742,00 euros au titre des droits payés,

* 30,00 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière,

* 1.539,74 euros au titre des frais de Notaire,

* 24.876,00 euros au titre des frais de déblaiement,

* 7.500,00 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice financier et moral ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à supporter l’ensemble des conséquences de l’effondrement survenu le 14 décembre 2016 ou, à tout le moins, à garantir la SCI [12] de ces conséquences ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Vu les dispositions des articles 1641 et suivants du code civil,

— DIRE ET JUGER que les défauts cachés du bien immobilier acquis par la SCI [12] au terme d’un acte authentique en date du 23 juin 2016, reçu par Maître [T] [G]-[W], Notaire à [Localité 8], le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné ;

EN CONSEQUENCE,

— PRONONCER la résolution de la vente ;

— CONDAMNER la SCI [5] à restituer à la SCI [12] la somme de 33.311,74 euros correspondant au prix et aux frais de la vente ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à payer à la SCI [12] la somme de 32.876,00 euros en réparation de ses préjudices ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à supporter l’ensemble des conséquences de l’effondrement survenu le 14 décembre 2016 ou, à tout le moins, à garantir la SCI [12] de ces conséquences ;

A DEFAUT, vu les dispositions des articles 1604 et suivants du code civil

— PRONONCER la résolution de la vente ;

— CONDAMNER la SCI [5] à restituer à la SCI [12] la somme de 33.311,74 euros correspondant au prix et aux frais de la vente ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à payer à la SCI [12] la somme de 32.876,00 euros en réparation de ses préjudices ;

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à supporter l’ensemble des conséquences de l’effondrement survenu le 14 décembre 2016 ou, à tout le moins, à garantir la SCI [12] de ces conséquences ;

A TITRE ENCORE PLUS SUBSIDIAIRE

Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil

— DIRE ET JUGER que la SCI [5] a sciemment manqué à son obligation de contracter de bonne foi et à son obligation d’information à l’égard de la SCI [12] ;

— DIRE ET JUGER que la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde à l’égard de la SCI [12] ;

EN CONSEQUENCE,

— CONDAMNER in solidum la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8], à payer à la SCI [12] la somme de 300.000 euros à valoir sur le coût de réhabilitation du bien immobilier litigieux et sur les préjudices qui résultent de l’effondrement, le surplus étant déterminé une fois que les travaux auront été réalisés ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— DEBOUTER la SCI [5] et la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA, Notaires à [Localité 8] de l’ensemble de leurs prétentions, moyens et fins ;

— DEBOUTER la SCI [5] de sa demande formée sur le fondement de la procédure abusive ;

— ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— CONDAMNER in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 7.000,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gaëlle SOULARD, Avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 octobre 2024, la SCI [5] demande au tribunal de :

Vu les articles 1108, 1109, 1110, 1116, 1137, 1146, 1147 et suivants 1604 et suivants, 1614, 1641 et suivants et du code civil en vigueur avant le 1er octobre 2016,

Vu les articles 1240 et suivant du code civil en vigueur depuis le1er octobre 2016,

Vu le règlement de copropriété reçu le 22 décembre 2014 par la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés, titulaire d’un office à [Localité 8] (78),

Vu l’acte de vente reçu le 23 juin 2016 par la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés, titulaire d’un office à [Localité 8] (78),

Vu le rapport d’expertise judiciaire déposé le 26 juillet 2021 par Monsieur [M] [K], ainsi que l’ensemble de ses annexes comprenant les dires et pièces des parties ainsi que les notes aux parties,

Vu les pièces produites en référé, en cours d’expertise et dans la présente instance,

A titre principal :

— Débouter la SCI [12] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

— Puis, recevant la SCI [5] en sa demande reconventionnelle, condamner la SCI [12] à lui payer la somme de 30.000 euros en indemnisation du préjudice moral causé par son action judiciaire abusive ;

— Condamner la SCI [12] à payer à la SCI [5] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI [12] aux entiers dépens ;

— Ordonner l’exécution provisoire de ces chefs de condamnation ;

A titre subsidiaire :

— Recevoir la SCI [5] en sa demande en garantie contre la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés, titulaire d’un office à [Localité 8] (78) ;

— En conséquence, condamner la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés, titulaire d’un office à [Localité 8] (78) à garantir la SCI [5] de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la SCI [12] ;

— Condamner la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés, titulaire d’un office à [Localité 8] (78) à payer à la SCI [5] la somme de 30.000 euros en indemnisation du préjudice moral issu de ses fautes de rédaction d’acte, règlement de copropriété et de vente à la SCI [12], et de manquement à ses obligations de conseil et d’information.

— Condamner la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés, titulaire d’un office à [Localité 8] (78) à payer à la SCI [5] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de ces chefs de condamnation ;

— Condamner SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés titulaire d’un office à [Localité 8] (78) à tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 octobre 2024, la SCP MARTEAU [W] TREVISIOL-TOKKA demande au tribunal de :

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

Vu la jurisprudence citée,

— Déclarer la SCI [12] et la SCI [5], mal fondées en leurs demandes à l’encontre de la SCP Xavier MARTEAU [T] REFAY et Nathalie TREVISIOL TOKKA et les en débouter ;

— Mettre la SCP Xavier MARTEAU [T] REFAY et Nathalie TREVISIOL TOKKA hors de cause ;

— Condamner la SCI [12] et la SCI [5], le cas échéant in solidum, dans les instances les concernant, au paiement de la somme de 8.000 euros HT, par application de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de de la SCP Xavier MARTEAU [T] REFAY et Nathalie TREVISIOL TOKKA, et des [10] ;

— Condamner les mêmes avec éventuellement la même solidarité, aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par la SCP COURTAIGNE AVOCATS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 janvier 2025. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mai 2025 et a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 prorogé au 5 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la vente pour vice du consentement

La SCI [12] soutient que son consentement à la vente a été vicié par des réticences dolosives d’une part et une erreur sur les qualités essentielles d’autre part.

Au titre du dol :

La SCI [12] rappelle que la SCI [5] est propriétaire de la totalité des galeries souterraines situées dans les anciennes carrières de [Localité 7] depuis 1992 ; qu’elle procède à la vente ou à la mise en location de plusieurs lots et qu’elle, ou son gérant Monsieur [O] qui gère par ailleurs plusieurs SCI et agences immobilières, dispose de la qualité de syndic de l’immeuble.

Elle soutient avoir été victime d’une réticence dolosive de la part de la SCI [5] qui a déclaré à l’acte de vente que le bien immobilier était « actuellement à usage professionnel de local », alors que les galeries vendues, encombrées de terres et de gravats, n’ont jamais été affectées à un usage professionnel et n’ont manifestement jamais été données en location.

Elle relève que la seule attestation produite au soutien de l’existence d’une location de certains lots vendus est incohérente, imprécise et émane d’une société dont la présence à [Localité 7] n’est pas expliquée.

Elle ajoute que la SCI [5] lui a vendu les biens litigieux en connaissance de son projet à usage de locaux professionnel, en lui certifiant que les lots pouvaient être déblayés à cette fin, ce qui constitue une déclaration mensongère.

Elle précise que l’accord des parties, sur le fait qu’elle prenne en charge le déblaiement des lots pour les rendre exploitables, a justifié la diminution du prix de vente.

A cet égard, elle souligne que les lots 56 et 76 notamment étaient totalement encombrés de telle sorte qu’elle n’a pas eu à souffrir d’une simple réduction de volume exploitable, comme l’allèguent les défenderesses, mais une impossibilité absolue de stockage sans déblaiement.

Elle estime que la SCI [5] aurait dû l’alerter sur le caractère délicat des travaux de déblaiement nécessaires à l’utilisation des galeries, eu égard à la nature particulière du bien et à l’usage déclaré à l’acte de vente, qui contrastait avec la réalité de l’encombrement.

Elle lui reproche ainsi de l’avoir trompée sur la difficulté et le coût du déblaiement des terres qui encombraient l’immeuble, alors que d’importantes précautions devaient être prises et que la mention permettant de déduire le montant des coûts, illisible et noyée sous 90 pages d’annexes, ne pouvait être comprise par un profane.

Elle affirme, ainsi, qu’elle n’aurait eu aucune raison d’acquérir le bien si elle avait eu connaissance de l’ampleur des travaux nécessaires à l’usage qu’elle projetait.

La SCI [5] réplique que le gérant de la société acquéresse a pu visiter les lieux et obtenir un prix réduit en raison de la dégradation de l’exploitabilité de certains lots à mesure que ceux-ci se trouvaient à proximité du puits d’aération comblé, cette proximité faisant augmenter la hauteur des terres qui recouvraient les lots concernés, réduisant ainsi le volume de stockage. Elle relève que la présence du puits figure sur le plan de géomètre expert annexé à l’acte de vente et que les terres n’étaient en tout état de cause pas dissimulables.

Elle ajoute que c’est à tort que la SCI [12] attribue la réduction de prix à l’importance des travaux de déblaiement à réaliser puisqu’elle-même n’avait pas connaissance d’une information de cet ordre, et qu’aucun accord n’est intervenu à ce titre entre les parties avant la vente.

Elle souligne au contraire que l’échange de mails survenu après la vente et produit par la SCI [12] ne porte que sur des travaux très limités d’enlèvement de terres pour le stationnement d’une benne et ne saurait faire présumer sa connaissance des travaux projetés préalablement à la vente.

Elle précise que la SCI [12] ne l’a jamais informée de son intention de faire procéder à des travaux d’une telle ampleur, qui auraient dû faire l’objet d’un écrit, notamment s’agissant du déblaiement des terres du lot 76 sur 7,20 mètres.

La SCI [5] rappelle que l’usage professionnel de stockage du bien est mentionné à l’acte de vente et affirme que le fait que cet usage n’en soit que partiel ne constitue pas une manœuvre dolosive, d’autant que la société acquéresse était en mesure de l’évaluer.

Elle conteste enfin l’existence d’une obligation d’information renforcée sur la réglementation applicable dès lors qu’elle n’avait pas connaissance de l’ampleur du projet de déblaiement de la SCI [12], ce que confirme l’expert.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil, dans sa rédaction postérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, applicable à la cause, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

A cet égard, le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Sont par suite inopérantes des circonstances postérieures à la vente.

Le dol suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le dol, qui doit émaner du cocontractant ou de son représentant, doit encore avoir été déterminant du consentement du contractant pour entraîner la nullité du contrat.

Si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

***

En l’espèce, il est constant, à la lecture de l’acte de vente litigieux, que la SCI [12] a acquis plusieurs lots de copropriété (53, 54, 56 à 60, 75 et 76) dans un ensemble immobilier constitué de galeries souterraines.

Ces locaux étaient à usage de locaux de stockage.

Il résulte, par ailleurs, du rapport d’expertise judiciaire versé aux débats que ce sont les travaux de déblaiement des terres des lots 53, 54, 57, 58, 59, 60, 75 et 76 qui sont à l’origine de l’annulation de la butée au pied des terres remblayant le puits d’aération, laquelle a provoqué l’éboulement des terres du puits, l’envahissement des lots et l’apparition du fontis dans la propriété de la SCI [9].

L’expert judiciaire note, encore, que ce type de travaux est encadré par l’article 12 du « plan de prévention des risques (PPR) mouvements de terrain lié aux anciennes carrières souterraines de calcaire grossier et de craie applicable à la commune de [Localité 7] entre le 14 novembre 2012 et le 6 février 2017 lequel prévoit :

« L’occupation des tréfonds n’est pas concernée par les dispositions applicables en zone rouge et bleues et relève des mesures suivantes :

Les occupations actuelles ou tous travaux ou aménagements destinés à modifier et/ou à occuper les cavités souterraines doivent faire l’objet d’un avis d’un bureau d’études spécialisé et/ou d’un géotechnicien, géologue attestant qu’ils ne sont pas de nature à compromettre la stabilité des cavages et à remettre en cause la sécurité de la surface et des tréfonds des propriétés voisines. ».

Il n’est pas contesté que la société [12] n’a pas respecté les prescriptions de cet article et n’a pas fait établir d’avis par un bureau d’études spécialisé, un géotechnicien ou un géologue.

Par ailleurs, si le PPR, n’a pas été annexé à l’acte de vente, l’article 12 est expressément cité à deux reprises dans les annexes de l’acte de vente, à savoir :

— Dans l’état des risques naturels miniers et technologiques qui mentionne que l’immeuble se situe dans le périmètre d’un plan de prévention de risques naturels prévisibles PPRN pour des mouvements de terrain, approuvé le 14 novembre 2012 et disponible en Mairie.

— Dans l’arrêté préfectoral portant approbation du plan de prévention des risques auquel est jointe une carte sur laquelle il apparaît que la zone concernée est en zone rouge.

Il est donc établi que l’information de la spécificité des immeubles vendus a bien été délivrée à l’acquéresse.

L’argument selon lequel ces informations étaient perdues dans une multitude de pages est totalement inopérant dans la mesure où il incombait à la société [12], qui agissait dans un but professionnel, de prendre connaissance de la totalité de la documentation annexée à l’acte de vente.

Au demeurant, la spécificité non contestable et particulièrement visible du bien acquis ne pouvait qu’amener tout acquéreur, d’autant plus profane comme le revendique, au demeurant à tort, la société [12], à s’interroger sur les modalités d’exploitation et les précautions à prendre pour réaliser le déblaiement qu’elle projetait de faire.

En outre, il convient de relever que la société [12] ne procède que par voie d’affirmation lorsqu’elle soutient avoir averti son co-contractant de son projet de déblaiement destiné à augmenter le volume de stockage des biens acquis.

Ainsi, il ressort clairement de ces éléments que la société [12] ne rapporte pas la preuve qu’elle a informé la venderesse de l’ampleur des travaux de déblaiement qu’elle comptait réaliser et qu’en tout état de cause, la société [5] ne lui a pas caché la nécessité de respecter les prescriptions du plan de prévention des risques applicable à cette carrière.

Dès lors, le moyen tiré de l’existence d’un dol est inopérant.

Au titre de l’erreur

Au titre de l’erreur, la SCI [12] rappelle avoir acquis le bien pour l’affecter à un usage professionnel de local, usage qu’elle pouvait obtenir à bref délai par de simples travaux d’évacuation des terres et de gravats et qui constituait l’élément déterminant de son consentement.

Ainsi, elle reproche aux défenderesses de ne pas l’avoir avisée de l’impossibilité d’obtenir l’usage projeté du bien dans ces conditions, ce qui anéantit l’économie du contrat.

De son côté, la venderesse fait valoir qu’elle n’avait aucune connaissance avant la vente du projet de la SCI [12] qui, en raison de son ampleur, aurait dû faire l’objet d’une information écrite et non celui d’un seul et unique message juste avant les travaux, donc après la vente, à propos du stationnement d’une unique benne.

Elle soutient encore que n’ayant pas eu connaissance, avant la vente, du projet de déblaiement, elle n’était pas tenue d’un devoir d’information renforcé sur la possibilité de déblaiement et les règles à respecter.

***

Aux termes de l’article 1109 du code civil, « Il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol »

Selon l’article 1110 du même code, « L’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet.

Elle n’est point une cause de nullité lorsqu’elle ne tombe que sur la personne avec laquelle on a intention de contracter, à moins que la considération de cette personne ne soit la cause principale de la convention. »

L’article 1116 de ce code précise, encore, que « Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé ».

***

En l’espèce, force est de constater que n’est versée aux débats aucune pièce de nature à établir que la SCI [12] avait clairement exprimé, préalablement à la vente, qu’elle souhaitait pouvoir procéder au déblaiement intégral des cellules qu’elle projetait d’acquérir afin d’augmenter de manière notable la capacité de stockage des galeries, objet de la vente.

Ce faisant, elle n’est pas en mesure de rapporter la preuve qu’elle a été victime d’une erreur ayant vicié son consentement.

Dès lors, ce moyen doit être écarté.

En conséquence, il résulte de l’ensemble de ces développements que la demande de nullité de la vente ainsi que les demandes y afférentes doivent être rejetées.

Sur la résolution de la vente sur le fondement des vices cachés ou du défaut de délivrance conforme

La SCI [12] soutient que les lots acquis sont entachés d’un vice caché tenant au risque d’effondrement qui les rend impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. Elle rappelle que le vendeur est un professionnel de l’immobilier qui avait parfaitement connaissance de l’impossibilité d’utiliser les galeries pour l’usage déclaré dans l’acte de vente.

Elle ajoute que la société [5] était informée des multiples précautions que nécessitait le déblaiement, précisément pour éviter ce risque d’effondrement.

La SCI [12] sollicite, à défaut, le prononcé de la résolution de la vente sur le fondement de la « responsabilité contractuelle commune » prévue à l’article 1604 du code civil relatif au défaut de livraison conforme.

La SCI [5] réplique que le risque d’effondrement allégué était inexistant au moment de la vente des biens, lesquels étaient utilisables en l’état, en conformité avec leur vocation déclarée dans l’acte de vente et qui n’exigeait pas un déblaiement total des terres.

Elle ajoute qu’elle n’avait pas connaissance du projet de déblaiement de l’acquéresse portant sur la totalité des terres de comblement de sorte qu’elle n’avait aucune obligation de déclarer un quelconque risque, apparu seulement après la vente en raison des travaux entrepris par la SCI [12] sans respecter le plan de prévention des risques naturels (PPRN) dont elle connaissait l’existence.

La SCI [5] soutient par ailleurs que les biens ont été délivrés dans l’état où ils se trouvaient au moment de la vente et après avoir été visités par l’acquéresse.

Elle précise qu’elle a délivré l’immeuble avec tous les accessoires et tout ce qui était destiné à l’usage des biens.

Elle souligne, à cet égard, que l’obligation de délivrance ne portait pas sur l’information à l’acquéresse des conditions matérielles et juridiques de réalisation des travaux, dès lors que celle-ci ne l’avait pas informée de son intention d’étendre ses possibilités de stockage par l’enlèvement des terres de comblement du puits.

***

L’article 1641 du Code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article précité avec les articles 1641 et suivants du Code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

En outre, s’agissant du défaut de délivrance conforme, selon l’article 1604 du code civil, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur, et aux termes de l’article 1615, l’obligation de délivrer la chose comprend ses accessoires et tout ce qui a été destiné à son usage perpétuel.

***

En l’espèce, il résulte très clairement des faits de l’espèce que l’effondrement de terres survenu le 14 décembre 2016, dans les galeries troglodytiques, objets de la vente litigieuse est consécutif à un débourrage du comblement d’un puits d’aération.

Il est tout aussi établi que cet effondrement ne se serait certainement pas produit si les prescriptions de l’article 12 du plan de prévention des risques (PPR) applicable à la commune de [Localité 7] avaient été respectées.

Ainsi, le risque d’effondrement invoqué par la société [12] n’est à l’évidence pas inhérent à la chose vendue.

Par ailleurs, l’existence du plan de prévention des risques ayant été mentionnée dans l’acte de vente, l’acquéresse est mal fondée à soutenir qu’elle n’avait pas connaissance du risque d’effondrement existant, excluant ainsi la qualification de vice caché.

Il s’en déduit que l’action ne peut pas prospérer sur le fondement de la garantie des vices cachés.

De la même manière, dans la mesure où il n’est pas démontré par la société [12] qu’elle a fait connaître à la société [5] sa volonté de procéder au déblaiement intégral des galeries litigieuses, alors que celles-ci, dans leur configuration au moment de la vente, permettaient d’effectuer du stockage, il convient de relever que le bien livré était parfaitement conforme au bien acquis, l’acte de vente portant sur « des GALERIES SOUTERRAINES s’étendant sur deux niveaux dont le niveau inférieur se trouve en grande partie comblé, située sous partie de parcelles appartenant à des tiers ».

L’action ne peut donc pas plus prospérer pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

En conséquence, la société [12] sera déboutée de sa demande de résolution de la vente ainsi que des demandes y afférentes.

Sur le manquement à l’obligation d’information et de bonne foi

La SCI [12] fait, encore, valoir que les éléments exposés démontrent que le vendeur a sciemment manqué à son obligation d’information portant sur des éléments susceptibles d’avoir une incidence sur son consentement.

Elle sollicite, à ce titre, la condamnation de la SCI [5] à lui payer une provision de 300.000,00 € à valoir sur le coût de réhabilitation du bien immobilier litigieux et sur les préjudices consécutifs à l’effondrement, le surplus étant déterminé une fois que les travaux auront été réalisés.

La société [5] ne présente aucun moyen spécifique en défense.

***

Aux termes de l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à l’espèce, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1147 du même code dispose que « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

L’article 1315 dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de ces dispositions, il incombe à celui qui entend engager la responsabilité de son co-contractant d’apporter la preuve d’un manquement contractuel.

Or, force est de constater qu’en l’espèce, la société [12] ne procède que par affirmation lorsqu’elle soutient que la preuve est faite de l’existence d’un manquement de la venderesse « à son obligation d’information portant sur des éléments susceptibles d’avoir une incidence sur son consentement ».

Ainsi, il convient de relever qu’elle ne prend même pas la peine de préciser quels sont ces éléments sur lesquels portait cette obligation d’information et ce, alors même qu’il résulte de ce qui précède que de son côté, elle ne justifie pas avoir pleinement renseigné sa cocontractante de la nature de son projet immobilier.

Dès lors, la société [12] échoue à faire la preuve de l’existence d’une faute susceptible d’engager la responsabilité de la société [5].

En conséquence, il convient de la débouter de ce chef de demande.

Le rejet des demandes relatives à l’annulation/résolution de la vente ou d’indemnisation emporte celui de l’ensemble des demandes financières présentées par la société [12].

Sur la responsabilité du notaire

La SCI [12] prétend que le notaire a manqué à son devoir d’information et de mise en garde sur la réglementation spécifique aux galeries souterraines troglodytes, constituant un bien d’une nature particulière, de surcroît situé en milieu urbain.

Elle relève que l’acte de vente est incomplet sur ce point, en ce qu’il inclut en annexes un état des risques naturels et technologiques et l’arrêté préfectoral du 14 novembre 2012, lequel ne comporte que des dispositions générales d’approbation.

Elle souligne que l’acte de vente omet d’annexer le PPRN qui, en tant qu’annexe de l’arrêté préfectoral précité, en fait partie intégrante.

Elle indique par ailleurs que le plan annexé à l’état des risques naturels et technologiques est erroné en ce qu’il mentionne que le bien vendu, entièrement souterrain, est situé en zone rouge, alors que seuls sont concernés par la zone rouge les terrains situés en surface.

Elle assure que si elle avait eu connaissance du plan de prévention des risques naturels, elle se serait informée sur la réglementation applicable en zone rouge et qu’elle aurait alors constaté que la zone était inconstructible et que l’étude géotechnique qu’aurait dû réaliser en 2014 la SCI [5] n’a manifestement pas été faite.

La SCI [12] soutient ensuite que le notaire a commis une faute professionnelle d’une part dans la rédaction du règlement de copropriété du bien, en ne s’assurant pas de l’adéquation entre la destination des lots qui y est mentionnée et la situation effective des lots de copropriété, et d’autre part en dressant l’acte de vente sans s’enquérir de l’avis du bureau d’études spécialisé pour l’occupation du bien comme prévu par l’article 12 du PPRN annexé à l’arrêté préfectoral du 14 novembre 2012.

Elle affirme que si le notaire avait sollicité un tel avis, les parties auraient été informées de la nécessité de précautions extrêmement coûteuses pour le déblaiement des terres, ce qui aurait évité la survenance du sinistre.

Elle ajoute que le notaire ne l’a pas davantage informée de la nécessité d’obtenir un tel avis, alors qu’il aurait dû connaître la configuration des lots et leurs conditions d’occupation en sa qualité de rédacteur du règlement de copropriété antérieur.

Enfin, elle relève qu’en tant que profane, il ne peut lui être reproché un défaut de diligences, que le notaire et le vendeur, professionnel de l’immobilier habitué à la gestion des carrières, n’ont pas eux-mêmes accomplies.

La SCP MARTEAU [W] TREVISIOL-TOKKA relève que le règlement de copropriété et l’acte de vente comportent toutes les informations indispensables pour la réalisation des travaux envisagés par la SCI [12] ; que la spécificité et la configuration des lieux y sont rappelées, tout comme la nécessité d’effectuer les travaux sous la surveillance et le contrôle de l’architecte de copropriété, l’obligation de prendre toutes mesures nécessaires pour ne pas nuire à la sécurité du bâtiment ou encore d’obtenir les autorisations nécessaires délivrées par les services administratifs.

Elle précise que l’article 12 du PPRN évoque les mêmes contraintes que le règlement de copropriété qu’elle a rédigé.

Elle ajoute que la SCI [12] ne lui a jamais fait part de son intention d’entreprendre directement ou par l’intermédiaire d’un locataire des travaux de déblaiement et n’en a pas fait une condition suspensive de son acquisition.

Le notaire rappelle qu’il n’est pas tenu de se déplacer sur les lieux pour vérifier leur consistance, et qu’il ne pouvait donc avoir connaissance du fait que l’un des lots vendus était rempli de terre et de gravats.

Elle précise que les conditions de la vente ont été négociées entre les parties hors sa présence et que le prix a été réduit en raison de l’encombrement de l’une des caves qui devait rester en l’état.

La SCP notariale considère, par ailleurs, que l’expert a outrepassé sa mission de technicien en donnant son avis sur le respect de ses obligations juridiques par le rédacteur de l’acte, notamment sur l’information portant sur les obligations prévues à l’article 12 du PPRN.

Elle souligne que son obligation d’information est remplie dès lors que l’article 12 du PPRN est cité dans les annexes de l’acte de vente et que l’information relative au PPRN apparaît, en outre, dans le règlement de copropriété.

Le notaire souligne enfin qu’en cas d’annulation de la vente, il ne saurait être tenu à restitution du prix de vente et des frais qu’il n’a pas perçu.

***

Les obligations professionnelles des notaires, pris en leur qualité de rédacteurs et d’authentificateurs d’actes sont des obligations statutaires issues de la loi du 25 ventôse an XI et des textes ultérieurs régissant le notariat.

En leur qualité d’officiers ministériels, ils doivent, en toutes circonstances, et donc même dans le cadre de la rédaction, de l’assistance ou du conseil à la rédaction de simples actes sous seing privés, remplir leurs fonctions avec exactitude, impartialité et probité.

Dans cette optique, ils sont tenus d’éclairer les parties et de sécuriser leurs relations juridiques.

Ils sont également investis d’une obligation de conseil et de loyauté, leur imposant de les informer complètement sur la portée juridique et économique de l’acte.

La responsabilité d’un notaire ne peut être retenue que s’il y a eu défaillance dans les investigations et contrôles que le devoir d’efficacité de l’acte impose nécessairement.

Un notaire n’est, en revanche, pas tenu de vérifier les déclarations d’ordre factuel faites par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons quant à la véracité des renseignements donnés.

Tout manquement est susceptible d’être sanctionné sur le terrain de la responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle de l’article 1382 du Code Civil devenu article 1240.

Le manquement du notaire à l’une de ces obligations se résout en dommages et intérêts à hauteur de la perte d’une chance de ne pas contracter ou de contracter à de meilleures conditions.

Il incombe en tout état de cause à la partie qui agit en réparation de rapporter la preuve du lien de causalité entre le préjudice qu’elle invoque et la faute alléguée.

***

Il résulte des développements précédents que, dans le cadre de l’acquisition des galeries litigieuses, la société [12] n’a informé ni sa co-contractante, ni le notaire de son projet de déblaiement intégral destiné à optimiser le volume de stockage desdites galeries.

Dans cette mesure, elle est mal fondée à reprocher au notaire de ne pas l’avoir mise en garde sur les conditions à respecter pour garantir l’intégrité de l’immeuble et la sécurité des riverains.

En tout état de cause, il convient de souligner que l’acte notarié cite expressément l’article 12 du PPR de la commune de [Localité 7], et ce à deux reprises dans ses annexes.

Par ailleurs, si la société [12] reproche au notaire de ne pas avoir annexé l’intégralité de ce document administratif, il y a lieu de noter d’une part, qu’elle ne justifie pas des dispositions légales ou réglementaire qui imposent que l’acte notarié comporte, de manière exhaustive, ce PPR et d’autre part, qu’en tout état de cause, ce document était facilement consultable en mairie ou sur internet par l’acquéresse, informée de son existence.

Ainsi, la demanderesse ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d’une faute du notaire de nature à engager sa responsabilité contractuelle.

Elle sera, en conséquence, déboutée de sa demande de provision.

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Sur la demande reconventionnelle de la SCI [5] pour procédure abusive

La SCI [5] expose que le rejet des actions en annulation ou résolution de la vente caractérise la connaissance par la SCI [12] des éléments qui auraient dû la dissuader d’entreprendre les travaux à l’origine de l’effondrement et témoigne ainsi du caractère abusif de son action. Elle évalue son préjudice moral à la somme de 30.000 euros au titre des six années de procédure portant sur le risque d’annulation de la vente, lequel pouvait avoir des conséquences désastreuses dans l’appréciation de sa responsabilité dans l’effondrement.

La SCI [12] réplique que la SCI [5] ne caractérise aucune faute constitutive d’un abus de droit.

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L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, outre le fait que la mauvaise foi de la société [12] n’est nullement démontrée, la seule faute pouvant objectivement lui être reprochée est d’avoir effectué une appréciation inexacte de ses droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, la société [5] doit être déboutée de ce chef de prétentions.

Sur les autres demandes :

Sur les demandes de la SCI [5] à l’encontre du notaire

L’ensemble des demandes présentés par la société [12] à l’encontre de la société [5] ayant été rejetées, les demandes de cette dernière tendant à être garantie par la SCP MARTEAU [W] TREVISIOL-TOKKA de l’ensemble des condamnations prononcées contre elle au profit de la société [12] et à être indemnisée par le notaire de son préjudice moral doivent également être rejetées.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Il y a lieu de condamner la société [12] qui succombe, aux dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société [12], condamnée aux dépens, devra verser à la société [5] la somme de 4.000 euros, tandis qu’il n’apparaît pas contraire à l’équité que la SCP Xavier MARTIAL, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA conserve la charge des frais irrépétibles engagés dans la présente instance pour défendre ses intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Enfin, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE la SCI [12] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE la SCI [5] de l’ensemble de ses demandes à l’égard de la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés ;

DEBOUTE la SCI [5] de sa demande de dommages et intérêts à l’égard de la SCI [12] ;

CONDAMNE la SCI [12] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI [12] à payer à la SCI [5] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCP Xavier MARTEAU, [T] [W] et Nathalie TREVISIOL-TOKKA Notaires associés de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Prononcé le 05 SEPTEMBRE 2025 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.