TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 72A

N° RG 24/05220

N° Portalis DBX4-W-B7I-TQ2C

JUGEMENT

MINUTE N°B25/

DU : 07 Mars 2025

[Adresse 13] [G], représenté par FONCIA [Localité 14], ayant son siège [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège.

C/

S.C.I. CPBG

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 07 Mars 2025

à M^e François MOREAU

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 07 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Jean-Paul THEBAULT, Vice Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé de la protection statuant en matière civile, assisté de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition à la date du 20 Février 2025, puis prorogée au 07 Mars 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 15], représenté par FONCIA [Localité 14], ayant son siège [Adresse 9], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

La S.C.I. CPBG,

dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. CPBG est propriétaire du lot n°67 (appartement T1) dans l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14], a fait délivrer à la S.C.I. CPBG plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8], agissant par la S.A.S. FONCIA TOULOUSE, a fait assigner la S.C.I. CPBG en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 05/11/2024.

A l’audience du 07/01/2025, le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14] – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner la S.C.I. CPBG à lui régler la somme de 2543,08 € avec les intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024 ; de la condamner à lui verser également les sommes de 300,00 € à titre de dommages-intérêts et de 1000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8] indique poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 (2543,08 €), comprenant les frais de recouvrement pré-contentieux (1086,94 €).

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à sa personne le 05/11/2024, la S.C.I. CPBG n’est pas présente ni représentée.

Le jugement, insusceptible d’appel, sera réputé conradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8] justifie que la S.C.I. CPBG est bien propriétaire du lot n°67 (appartement T1) au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 16/01/2023 et du 05/12/2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à la S.C.I. CPBG ; et un extrait du compte de copropriété daté du 18/10/2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la S.C.I. CPBG reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 1456,14 €.

La S.C.I. CPBG sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8] la somme totale de 1456,14 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 05/11/2024.

II. SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance et les intérêts :

Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont parfaitement inutiles.

Les intérêts facturés à hauteur de 5,94 € seront écartés à défaut de détail du calcul de ces intérêts.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 12/08/2022 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (420,00 € et 280,00 €).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de la S.C.I. CPBG à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

La S.C.I. CPBG sera au final condamnée uniquement au paiement de la somme de 43,00 € au titre des frais pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de la S.C.I. CPBG. La demande du Syndicat au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

La S.C.I. CPBG, partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8] une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la S.C.I. CPBG à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14], les sommes de :

—  1456,14 € au titre des charges et provisions impayés au 18/10/2024 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024,

—  43,00 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 05/11/2024 ;

CONDAMNE la S.C.I. CPBG à verser au syndicat des copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8], agissant par la S.A.S. FONCIA [Localité 14], une somme de 300,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’Immeuble VILLA D’ESTE, situé [Adresse 8] de ses autres demandes ;

CONDAMNE la S.C.I. CPBG aux dépens.

La greffière, Le juge