Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 2 avril 2025, n° 25/00225

TJ Toulouse 2 avril 2025

Arguments

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Accepté
Respect des conditions de congé
La cour a constaté que le congé a été délivré conformément aux exigences légales, permettant ainsi de valider le congé.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que, suite à la résiliation du bail, les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que les locataires avaient des arriérés de loyers et a ordonné leur paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre
La cour a jugé que les locataires devaient une indemnité d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Frais de justice engagés
La cour a décidé que les locataires, en tant que parties perdantes, devaient supporter les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 2 avr. 2025, n° 25/00225
Numéro(s) :	25/00225
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MUNCK
Cabinet(s) :	ALMUZARA-MUNCK

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00225

N° Portalis DBX4-W-B7J-TW7X

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[R] [K]

[U] [X]

[F] [C] épouse [X]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MUNCK

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [X],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Mme [F] [C] épouse [X],

demeurant [Adresse 7]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 octobre 2012, prenant effet au 15 novembre 2012, Monsieur [N] [K] a donné à bail à Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] un appartement situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 597 euros et une provision sur charges mensuelle de 53 euros.

Monsieur [R] [K] est devenu propriétaire du bien, en sa qualité de seul héritier de Monsieur [N] [K].

Le 26 avril 2024, Monsieur [R] [K] a fait signifier à Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] un congé pour reprise pour vente, celui-ci prenant effet au 14 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 03 janvier 2025, Monsieur [R] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour obtenir :

— le prononcé de la validité du congé,

— le constat que le bail est résilié le 14 novembre 2024, par l’effet du congé aux fins de vente,

— leur expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif se montant à la somme provisionnelle de 732,26 euros, arrêté au mois de décembre 2024, somme à parfaire à l’audience,

— leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer révisable et à la provision sur charge, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées, à régler à l’échéance normale du loyer, à compter du 15 novembre 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux,

— leur condamnation in solidum au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du congé et de l’assignation.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [R] [K], représenté par Maître Nicolas MUNCK, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.154,14 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire le 03 janvier 2025, Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 02 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LE CONGE

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

Le bail conclu le 26 octobre 2012, prenant effet au 15 novembre 2012, et d’une durée de trois ans, a été reconduit tacitement à plusieurs reprises et devait être reconduit le 15 novembre 2024. Néanmoins, le bail comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

Un congé a été délivré le 26 avril 2024 à Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X], par acte d’huissier remis à personne, soit 6 mois avant le terme du bail intervenant le 14 novembre 2024. Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l’espèce pour vendre le logement, et comporte le prix et les conditions de la vente projetée, permettant aux locataires de répondre à l’offre formulée.

Il n’a été formulé aucune contestation de ce congé, Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] n’ayant pas comparu à l’audience ou saisi la justice.

Il convient ainsi de valider le congé donné par Monsieur [R] [K].

II. SUR L’EXPULSION

Compte-tenu de la validité du congé, la résiliation est intervenue le 14 novembre 2024 et Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] sont depuis occupants sans droit ni titre.

Il leur sera ordonné de quitter les lieux. L’expulsion de Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] sera ordonnée à défaut de départ volontaire, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A l’issue du bail, l’occupant sans droit ni titre est tenu de l’indemnité d’occupation, d’une double nature indemnitaire et compensatoire, qui vise à réparer le préjudice causé par l’indisponibilité de son bien pour le propriétaire.

Monsieur [R] [K] produit un décompte du 14 février 2025 démontrant que Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] restent devoir la somme de 392,20 euros, mensualité de janvier 2025 comprise et après déduction des allocations versées par la CAF le 06 février 2025. S’agissant de la somme demandée au titre de l’indemnité d’occupation du mois de février 2025, elle ne peut être octroyée par avance, s’agissant d’une indemnité d’occupation due en totalité uniquement si les anciens locataires des lieux se maintiennent dans les lieux jusqu’au 28 février 2025 et non d’un loyer payable d’avance

Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 392,20 euros, représentant l’arriéré de loyers et d’indemnité d’occupation dus jusqu’au 31 janvier 2025. A compter du 01 février 2025, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant des loyers et de la provision sur charges, avec indexation, augmentée ou diminuée des régularisations de charges dûment justifiées. Cette indemnité d’occupation sera due au prorata de leur occupation sur le mois et ne pourra être réclamée qu’une fois le mois achevé.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [K], Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

VALIDONS le congé donné par Monsieur [R] [K] à Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] le 26 avril 2024, prenant effet le 14 novembre 2024, concernant le bail conclu le 26 octobre 2012 relatif à un appartement situé [Adresse 6] ;

DISONS que Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] sont depuis occupants sans droit ni titre depuis le 15 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] à verser à Monsieur [R] [K] la somme de 392,20 euros (décompte arrêté au 14 février 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’au 31 janvier 2025 compris) ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] à payer à Monsieur [R] [K] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi avec indexation, augmentée ou diminuée des régularisations de charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] à verser à Monsieur [R] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [F] [C] épouse [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

RAPPELLONS que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 02 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,