TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CLERMONT-FERRAND

16, place de l’Étoile – CS 20005

63000 CLERMONT-FERRAND

☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 26/00112 – N° Portalis DBZ5-W-B7K-KO6T

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 30 Avril 2026

Etablissement public OPHIS

Rep/assistant : M^e DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [M] [S]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 30 Avril 2026

A :DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 30 Avril 2026

A :DMMJB,

Madame [M] [S],

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l’audience du 05 Mars 2026 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 30 Avril 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L’ OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat – 63000 CLERMONT-FERRAND, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [M] [S], demeurant 44 avenue de la Liberté – Etage 2 – lgt 34 – 63800 COURNON D 'AUVERGNE

comparante en personne,

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 22 août 2016 à effet au 23 août 2016, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a donné à bail à Mme [M] [S] un logement situé bâtiment Le Foirail, 44 rue de la Liberté n°0034 au 2ème étage, à COURNON D’AUVERGNE (63800), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 275,85 euros, outre 56,47 euros de provision sur charges.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation débitrice de Mme [M] [S] le 1er août 2025.

Le 11 août 2025, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.866,88 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait assigner Mme [M] [S] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s’être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,

— ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [M] [S] à lui payer les sommes suivantes :

* 836,25 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 octobre 2025, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

* 250 euros à titre de dommages – intérêts,

* une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant des loyers et charges outre révision périodique à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, outre la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 21 octobre 2025.

Lors de l’audience, l’OPHIS du Puy-de-Dôme maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 24 février 2026, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 815,25 euros incluant le loyer du mois de janvier 2026. En outre, il explique qu’il a trouvé un accord le 10 décembre 2025 avec la locataire pour mettre en place un plan d’apurement (versements mensuels de 200 euros). Il précise que le loyer du mois de janvier 2026 n’a pas été réglé.

Pour sa part, Mme [M] [S] sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Elle expose avoir repris le paiement du loyer courant en ayant réglé la somme de 432 euros le 04 mars 2026. Elle indique percevoir les Assedic à hauteur de 980 euros mensuels et qu’il lui reste à vivre 200 euros. Elle ajoute qu’elle cherche activement du travail.

Le diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale de la locataire parvenu au greffe de la juridiction expose que Mme [M] [S] rencontre des difficultés financières depuis la fin de son CDD en avril 2025 et qu’elle travaille à temps partiel depuis octobre 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [M] [S].

Mme [M] [S] a précisé ne pas avoir sollicité une telle procédure.

A l’audience, le Juge des Contentieux de la Protection a autorisé l’OPHIS du Puy-de-Dôme à produire selon note en délibéré un décompte actualisé de la dette locative.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’OPHIS du Puy-de-Dôme produit un décompte arrêté au 06 mars 2026 établissant l’arriéré locatif à la somme de 833,57 euros, déduction faite des frais de poursuite à hauteur de 166,43 euros.

Toutefois, en l’absence de dispositions contractuelles concernant les frais de télérelève mensuelle inclus dans ce décompte, ces sommes devront être déduites de l’arriéré locatif à hauteur de 271,70 euros.

Ainsi, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du Puy-de-Dôme est établie dans son principe, mais elle sera limitée dans son montant aux demandes justifiées, soit 561,87 euros, déduction faite des frais de télérelève mensuelle à hauteur de 271,70 euros que Mme [M] [S] sera condamnée à lui payer.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la résiliation et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties tils qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 – Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme justifie avoir régulièrement signifié le 11 août 2025 un commandement de payer visant les clauses résolutoires ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.866,88 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiilment infructueux.

En conséquence la résiliation des baux est acquise de plein droit à compter du 11 octobre 2025.

Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d’une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant, et d’autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, il ressort du décompte arrêté au 06 mars 2026 produit par l’OPHIS du Puy-de-Dôme selon note en délibéré valablement autorisée que Mme [M] [S] a repris le paiement du loyer courant et que l’OPHIS du Puy-de-Dôme a fait valoir son accord pour la suspension des clauses résolutoires ainsi que pour l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que la locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l’arriéré rééchelonné.

En revanche, dès le premier impayé – que ce soit au titre de l’arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé – la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur.

En outre, dans cette hypothèse, Mme [M] [S] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail. Or, l’OPHIS du Puy-de-Dôme, propriétaire de l’immeubles ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [M] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers, dans la limite de la demande formée par l’OPHIS du Puy-de-Dôme, en l’occurrence la somme mensuelle de 438,32 euros à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis. Cette indemnité sera due par Mme [M] [S] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes

L’OPHIS du Puy-de-Dôme ne justifie pas d’un préjudice distinct de celui causé par le retard dans le paiement de sa créance. Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

Mme [M] [S], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il ne sera pas fait droit à la demande de l’OPHIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection,

Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail du 22 août 2016 à effet au 23 août 2016 conclu entre l’OPHIS du Puy-de-Dôme et Mme [M] [S] à compter du 11 octobre 2025,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE Mme [M] [S] à payer à l’OPHIS du Puy-de-Dôme la somme de 561,87 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 06 mars 2026 comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE Mme [M] [S] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 62,43 euros et DIT qu’à la 9ème et dernière échéance Mme [M] [S] s’acquittera du solde de la dette,

DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d’arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,

DIT qu’après règlement de la somme de 561,87euros, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 11 octobre 2025 et Mme [M] [S] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible,

ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Mme [M] [S] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis bâtiment Le Foirail, 44 rue de la Liberté n°0034 au 2ème étage, à COURNON D’AUVERGNE (63800), si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,

FIXE, en ce cas, l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Mme [M] [S] à la somme mensuelle de 438,32 euros outre indexation sur l’augmentation annuelle des loyers à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à l’OPHIS du Puy-de-Dôme ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,

DEBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [S] aux dépens comprenant le coût de l’assignation, du commandement de payer du 11 août 2025 et celui de la notification de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département,

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,

DÉBOUTE l’OPHIS du Puy-de-Dôme du surplus de ses demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection