TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/04555

N° Portalis DBX4-W-B7I-TS26

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 21 Mai 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[V] [B] [N]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mai 2025

à la SCP CABINET MERCIE

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 21/05/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 21 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [B] [N],

[Adresse 12]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

La SA CDC HABITAT a donné à bail à Madame [V] [N] un appartement à usage d’habitation (n°M15) et un parking situés [Adresse 11]) par contrat signé électroniquement prenant effet au 15 décembre 2021, moyennant un loyer initial de 738,23 euros et une provision pour charges de 37,29 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2023 pour un montant en principal de 3.241,33 euros.

La SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Madame [V] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 16] statuant en référé le 6 novembre 2024.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du contrat de bail signé le 8 décembre 2021, par l’effet de la clause résolutoire conformément au commandement de payer délivré le 24 mai 2023 ;

— ordonner l’expulsion de Madame [V] [N] des lieux loués sis [Adresse 9] à [Localité 14] et de la place de stationnement ainsi que de celle de tout occupant de son chef et ce, sans délai, avec si besoin le concours de la force publique ;

— condamner Madame [V] [N] à verser à titre de provision à la CDC HABITAT la somme de 4.608,28 euros correspondant au montant de l’arriéré locatif à la date du 28 octobre 2024, somme à parfaire et à actualiser au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer ;

— fixer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle conforme au montant du loyer augmentée des charges, soit 828,10 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Madame [V] [N] au paiement à titre de provision, de la somme de 121,59 euros au titre du remboursement des frais bancaires ;

— condamner Madame [V] [N] à verser à la CDC HABITAT la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [V] [N] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, signifié le 24 mai 2023 et sa dénonce.

Après renvoi, à l’audience du 21 mars 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a produit un décompte actualisé au 12 mars 2025 faisant apparaître une dette locative de 6.171,31 euros.

Le conseil de la SA CDC HABITAT a cependant précisé qu’il convenait de déduire de cette somme celle de 1.259 euros que doit verser la CAF en avril 2025, la dette étant en conséquence de 4.912,31 euros.

Il a en outre indiqué que le paiement des loyers avait repris depuis septembre 2024 et que le loyer courant, soit celui de mars 2025, était payé outre la somme de 100 euros.

Madame [V] [N] a comparu en personne et a reconnu la dette.

Par ailleurs, souhaitant rester dans les lieux, elle a sollicité la suspension de la clause résolutoire.

Elle a en outre proposé d’apurer la dette par mensualités de 100 euros en plus du loyer courant.

Elle a indiqué être en alternance et exercer la profession d’assistante en ressources humaines percevant à ce titre un salaire de 1.600 euros, avoir deux enfants à charge pour lesquels elle perçoit une pension alimentaire de 200 euros par mois et être en attente de la notification de ses droits à l’APL.

Le conseil de la SA CDC HABITAT s’est opposé à ces demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I -SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié de la saisine de la CAF en date du 28 avril 2023 concernant les impayés.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2023 pour un montant en principal de 3.241,33 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juillet 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA CDC HABITAT produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 4.912,31 euros en date du 12 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, prestations que la CAF devait verser en avril 2025 déduites (1.259 euros selon courrier de la CAF du 26 février 2025) et frais de procédure déduits.

Madame [V] [N] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Elle sera en conséquence condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 4.912,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3.241,33 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Elle sera en outre condamnée au paiement de la somme de 121,59 euros au titre du remboursement des frais bancaires s’agissant de frais de rejet de prélèvement (9x13,51 euros).

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que le loyer courant restant à la charge de Madame [V] [N], soit celui de mars 2025, a été réglé par cette dernière avant l’audience.

En conséquence, Madame [V] [N] étant par ailleurs en situation de régler sa dette locative comme elle l’a déjà démontré, il convient de préserver son droit au logement tout en organisant l’apurement de la dette.

Madame [V] [N] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [V] [N] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [V] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 24 mai 2023, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Madame [V] [N] devra lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 15 décembre 2021 entre la SA CDC HABITAT d’une part et Madame [V] [N] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°M15) et un parking situés [Adresse 10], à [Adresse 13] [Localité 1], sont réunies à la date du 25 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.912,31 euros, selon décompte en date du 12 mars 2025, mensualité de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer sur la somme de 3.241,33 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [V] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si la dette locative est apurée dans les délais ou de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [V] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, sur demande de la SA CDC HABITAT ;

* que Madame [V] [N] soit condamnée à verser à la SA CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, révisable selon les dispositions contractuelles ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 121,59 euros au titre des frais bancaires ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] à verser à la SA CDC HABITAT la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [V] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 24 mai 2023, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente