TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03256 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TH3T

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008

C/

[O] [T]

[I] [T]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e Michel BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [O] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

M. [I] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 24 juin 2010, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a loué à [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à TOULOUSE (31200) assorti d’un parking en sous-sol (n°7), d’une surface habitable de 62.10 m², moyennant un terme initial de 413.15 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Invoquant un arriéré locatif, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait signifier aux époux [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2024.

Par exploit du 31 juillet 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner [O] [T] et [I] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de la résiliation du bail au 04 juillet 2024,

— l’expulsion sans délai de [O] [T] et [I] [T] ainsi que celle de toute personne pouvant se trouver dans les lieux,

— la condamnation solidaire de [O] [T] et [I] [T] à payer une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi, et ce jusqu’à reprise des lieux,

— la condamnation de [O] [T] et [I] [T] à payer :

* la somme provisionnelle de 2 396.26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 juillet 2024,

* la somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et des dénonces auprès de la CCAPEX.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle elle était représentée par son conseil, la SCI FONCIERE DI 01/2008 a maintenu l’intégralité de ses demandes, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à 3 515.57 euros, échéance d’octobre 2024 incluse.

Convoqués par assignation remise à étude, [O] [T] et [I] [T] n’ont pas comparu à l’audience et ne s’y sont pas faits représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur l’état civil de la défenderesse :

Le contrat de bail objet de la présente procédure a été établi au nom de [O] [Y] épouse “[K]” alors que le patronyme de son colocataire et époux est orthographié “[T]”, que ce soit dans le même contrat de bail ou bien dans sa pièce d’identité. En outre, le nom d’épouse de la défenderesse a été correctement orthographié dans tous les autres actes de la procédure, y compris dans l’assignation.

Par conséquent, cette erreur d’orthographe constitue une pure erreur de plume, sans incidence sur la régularité de la procédure, ce d’autant que l’intéressée ne peut pas légitimement affirmer ne pas avoir été bénéficiaire dudit contrat de bail.

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation ayant été notifiée à la Préfecture de la HAUTE-GARONNE par voie électronique le 1er août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, suivant les dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2008 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 mai 2024, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 31 juillet 2024, conformément à l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige dispose notamment que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 juin 2010 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024 pour la somme en principal de 1 310.76 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé leur dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 24 juillet 2024.

Ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 25 juillet 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 25 juillet 2024, les défendeurs doivent être considérés comme occupants sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [O] [T] et [I] [T] sera donc ordonnée.

— Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, les époux [T] ont pris possession des lieux en vertu d’un bail dont la SCI FONCIERE DI 01/2008 se prévaut elle-même dans le cadre de la présente instance, de sorte que les défendeurs ne se sont pas introduits dans les lieux à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurence, la demanderesse n’invoque ni ne démontre spécifiquement la mauvaise foi des époux [T].

Les articles L412-1 et L412-6 susvisés sont donc applicables au présent litige, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de suppression desdits délais légaux formulée par la propriétaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

La SCI FONCIERE DI 01/2008 produit un décompte actualisé au 25 novembre 2024 selon lequel les époux [T] restaient lui devoir la somme de 3 515.57 euros.

Cependant, compte-tenu de la formulation de l’assignation ne prévoyant pas une actualisation des sommes et à défaut de comparution des défendeurs à l’audience, la demande d’actualisation de l’arriéré locatif n’est pas contradictoire. Il convient donc de s’en tenir aux demandes formulées dans l’assignation, date à laquelle la dette s’elevait à 2 396.26 euros.

N’ayant pas comparu, les défendeurs n’ont par définition apporté aucun élément de nature à contester le principe comme le montant de la dette.

Cependant, il convient de déduire la somme totale de 148.92 euros correspondant aux frais de commandement de payer facturé le 28 mai 2024, lesdits frais ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 susvisé et leur remboursement étant parallèlement sollicité au titre des dépens.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 2 247.34 euros.

Partant, [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] seront condamnés à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 cette somme provisionnelle de 2 247.34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 31 juillet 2024, étant relevé l’absence de demande de condamnation solidaire de ce chef.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[O] [Y] épouse [T] et [I] [T] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 31 juillet 2024, mensualité de juillet 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires :

Parties perdantes, [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] supporteront la charge des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX, étant relevé l’absence de demande de condamnation solidaire ou in solidum de ce chef.

En outre, compte-tenu des démarches judiciaires qu’a dû entreprendre la SCI FONCIERE DI 01/2008, [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] seront également condamnés à lui verser la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, étant là encore relevé l’absence de demande de condamnation solidaire ou in solidum de ce chef.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2010 entre la SCI FONCIERE DI 01/2008 et les époux [T] concernant appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) à TOULOUSE (31200) assorti d’un parking en sous-sol (n°7) sont réunies depuis le 25 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SCI FONCIERE DI 01/2008 de sa demande de suppression des délais légaux prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS donc qu’à défaut pour [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, la SCI FONCIERE DI 01/2008 pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef ;

CONDAMNONS [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 à titre provisionnel la somme de 2 247.34 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 31 juillet 2024, mensualité de juillet 2024 incluse) ;

CONDAMNONS solidairement [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2008 une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi ;

CONDAMNONS [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2008 la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS [O] [Y] épouse [T] et [I] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce à la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Présidente