N° RG 25/03516 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDJJ

MINUTE N° : 25/

DOSSIER N° : N° RG 25/03516 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDJJ

NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP VINCENT-CHEZE

à M^e Anne FAURÉ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE HENRI DUNANT SIS À [Localité 10], [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la SARL AGESTIS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [V] [M], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Anne FAURÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 21 Octobre 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [V] [M] est propriétaire des lots n°47 et n°147 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il s’agit d’un appartement situé dans le bâtiment 9 de la résidence [6], sise [Adresse 3] à [Localité 11].

La SARL AGESTIS est le syndic en exercice.

Par acte de commissaire de justice en date du 01 août 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic, la SARL AGESTIS, a assigné Madame [V] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 21 octobre 2025.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic, sollicite :

Déclarer recevable et bien fondé, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à [Localité 10], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL AGESTIS, en ses demandes fins et prétentions.Débouter Madame [V] [M] de ses demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires.Condamner Madame [V] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1] à [Localité 10], la somme de 6.198,07 € suivant décompte en date 14 octobre 2025, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de la première mise en demeure et de la signification de la présente assignation pour le surplus et ce, jusqu’à parfait paiement.Condamner Madame [V] [M] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidenceHENRI DUNANT, sise [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

De son côté, Madame [V] [M], sollicite, dans ses dernières conclusions :

Rejetant toutes conclusions et demandes contraires comme injustes et mal fondées,Juger prescrite la créance du [Adresse 9] et en conséquence irrecevable l’intégralité de ses demandes à l’encontre deMadame [V] [M],Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Henri DUNANT de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de Madame [V] [M], celles-ci étant irrecevables et en tout état de cause infondées,Condamner le [Adresse 8] Henri DUNANT aux entiers dépens et à payer à Madame [V] [M] la somme de 3.600 € sur le fondement des articles 700 du CPC et articles relatifs à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à leurs conclusions respectives, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

* Sur la fin de non recevoir pour défaut de droit d’agir et prescription

Selon les dispositions de l’article 32 du code de procédure civile :

« Est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir. »

Il en résulte qu’une demande ne saurait être valablement dirigée contre une personne qui n’est pas tenue par l’obligation invoquée, dès lors qu’une telle partie, étrangère à la dette alléguée, ne dispose ni de qualité ni d’intérêt à défendre à l’action engagée.

Par ailleurs, suivant les dispositions de l’article 952 du code civil :

« L’effet du droit de retour est de résoudre toutes les aliénations des biens et des droits donnés, et de faire revenir ces biens et droits au donateur, libres de toutes charges et hypothèques, exceptée l’hypothèque légale des époux si les autres biens de l’époux donataire ne suffisent pas à l’accomplissement de ce retour et que la donation lui a été faite par le contrat de mariage dont résultent ces charges et hypothèques. »

En l’espèce, il ressort des écritures, pièces et observations des parties que Madame [V] [M] est propriétaire des lots n°47 et 147 dans la copropriété de la résidence [Adresse 7].

Pour autant, ce bien ne s’est pas toujours trouvé dans le patrimoine de cette dernière. En effet, par acte du 04 novembre 1998, le bien a été donné à Madame [W] [I], mère de Madame [V] [M].

Cet acte comportait une clause de retour, de sorte qu’au décès de Madame [W] [I], survenu le 14 juin 2020, ledit appartement est revenu dans le patrimoine de Madame [V] [M].

Ainsi, à ce jour, le bien est effectivement la propriété de Madame [V] [M].

Il ressort par ailleurs qu’avant son décès en 2020, Madame [W] [I] était débitrice de charges de copropriété.

Toutefois, il convient de préciser à ce stade que les charges de copropriété sont des droits personnels, et non réels, à l’instar d’une hypothèque, de sorte qu’elles ne grèvent pas le bien en lui-même, mais seulement le copropriétaire en son nom personnel.

Il s’en déduit, en toute logique, que la dette de charges de copropriété reste attachée au copropriétaire, et non au bien, celui-ci faisant partie de la copropriété.

Ainsi, la dette de charges de copropriété ne suit pas le bien en cas de changement de propriétaire.

Dès lors, les dettes nées entre le 04 novembre 1998 et le 14 juin 2020 ne peuvent être mises à la charge de Madame [V] [M].

Le syndicat des copropriétaires produit divers décomptes édités à des dates différentes qui laissent clairement apparaître qu’il a unilatéralement imputé des paiements effectués postérieurement par Madame [V] [M] sur les dettes dont étaient redevables la succession de sa mère.

L’article 1256 du code civil dispose : « Lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d’intérêt d’acquitter entre celles qui sont pareillement échues ; sinon, sur la dette échue, quoique moins onéreuse que celles qui ne le sont point.

Si les dettes sont d’égale nature, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

Cette règle de l’ancienneté évoquée par le second alinéa de ce texte ne s’applique qu’en cas de dettes de même nature pour un même débiteur. Tel n’est pas le cas en l’espèce, et la syndicat des copropriétaires ne pouvait imputer des paiements opérés par l’actuelle copropriétaires sur des dettes échues dont étaient redevables l’ancienne copropriétaire défunte.

Or, selon le décompte du copropriétaire arrêté au 14 juin 2020, Madame [W] [I] était redevable de la somme de 5.824,29 €, ce qui attesté par acte notarié de « retour » du 10 juillet 2023.

Ce montant se trouve donc au passif de la succession de Madame [W] [I].

Le syndicat des copropriétaires de la résidence HENRI [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, n’est dès lors pas recevable à agir contre Madame [V] [M], pour défaut d’intérêt à agir contre cette dernière, en vertu des dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, s’agissant de la somme de 5.824,29 €.

Partant, la demande du syndicat des copropriétaires ne pourra dès lors prospérer et sera, de facto, rejetée pour cette part de la dette.

* Sur les charges de copropriété échues

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 1353 du code civil dispose :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, il ressort des écritures et des pièces du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] que le compte copropriétaire de Madame [V] [M] présenterait un solde débiteur de 6.198,07 €.

Toutefois, considérant les éléments établis supra, il convient d’expurger de ce décompte la part à la charge de la succession de [W] [I], arrêtée au 14 juin 2020, date de son décès.

Dans la mesure où la succession de cette dernière n’a pas été réglée, le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter le paiement de cette dette auprès de Madame [V] [M], au seul motif que celle-ci est devenue propriétaire du bien.

Cette dernière ayant récupéré la propriété du bien par le jeu de la clause de retour figurant à l’acte de donation, il convient de faire une juste application de l’article 952 du code civil, lequel prévoit que le bien revient dans le patrimoine du donateur libre de toutes charges personnelles.

Cela implique que seules les dettes réelles suivent le bien, à l’exclusion des dettes personnelles, telles que les charges de copropriété, qui constituent des droits personnels attachés au copropriétaire.

Madame [V] [M] ne conteste pas l’exigibilité des charges qui lui sont réclamées depuis qu’elle est redevenue copropriétaire. Hormis la question cruciale de l’imputation erronée des paiements opérés par le syndicat des copropriétaires, aucune partie ne conteste les lignes créditrices et débitrices du décompte actualisé arrêté au 14 octobre 2025.

Partant, Madame [V] [M] sera condamnée à payer la somme de 373,78 € (soit 6 198,07 € – 5 824,29 €) au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7].

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile :

« La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

Considérant que la procédure initiée par le syndicat des copropriétaires était justifiée en ce que la dette de charges de copropriété était effective dans son principe, il serait inéquitable de laisser à sa charge l’intégralité des dépens de l’instance.

Pour autant, il résulte d’une erreur d’appréciation du syndicat des copropriétaires quant à son intérêt à agir contre Madame [M] pour des charges nées sous l’empire d’un autre propriétaire du lot.

Dès lors, si cette dernière demeure effectivement débitrice de charges de copropriété, elle ne l’est pas du montant initialement prétendu par le syndicat.

Ainsi, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° À l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…). Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée (…). »

Considérant l’ensemble des éléments qui précèdent, l’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS,

M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FAIT DROIT partiellement à la fin de non-recevoir soulevée par Madame [V] [M] ;

DECLARE irrecevables les prétentions financières formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sis [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic la SARL AGESTIS à l’encontre de Madame [V] [M] pour des créances antérieures et égales au 14 juin 2020 ;

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sis [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic la SARL AGESTIS à l’encontre de Madame [V] [M] pour des créances postérieures au 14 juin 2020 ;

CONDAMNE Madame [V] [M] à payer la somme de 376,78 € (TROIS CENT SOIXANTE-SEIZE EUROS ET SOIXANTE-DIX-HUIT CENTIMES) au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] sis [Adresse 3] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic la SARL AGESTIS au titre des charges de copropriété arrêtées au 01 octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus) ;

REJETTE toute autre ou surplus de prétention du syndicat des copropriétaires de la résidence [6], pris en la personne de son syndic la SARL AGESTIS et de Madame [V] [M], y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

FAIT MASSE des entiers dépens de l’instance qui seront supportés par moitié entre le syndicat des copropriétaires de la résidence HENRI DUNANT, pris en la personne de son syndic la SARL AGESTIS et Madame [V] [M] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 25 novembre 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,