TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT

du 05 MAI 2026

Enrôlement : N° RG 24/09536 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5IZL

AFFAIRE : M. [K] [T], S.A.M. C.V. MAIF (la SELARL CONVERGENCES AVOCATS)

C/ S.D.C. [Adresse 1], S.A.S. IMMO DE FRANCE PROVENCE (M^e GISBERT)

DÉBATS : A l’audience Publique du 13 janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 prorogée au 28 avril 2026 prorogée au 05 mai 2026

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 05 mai 2026

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEURS

Monsieur [K] [T]

né le 02 janvier 1993 à [Localité 2] (71)

de nationalité Française

demeurant [Adresse 2]

S.A.M. C.V. MUTUELLE ASSURANCE DES INSTITUTEURS DE FRANCE (MAIF)

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 775 709 702

dont le siège social est sis [Adresse 3]

prise en la personne de ses représentants légaux

tous deux représentés par Maître Laurent LAZZARINI de la SELARL CONVERGENCES AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDEURS

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.S. IMMO DE FRANCE PROVENCE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 528 359 474

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

S.A.S. IMMO DE FRANCE PROVENCE

immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 528 359 474

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

tous deux représentés par Maître François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE, substitué par Maître Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [T] est propriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Monsieur [K] [T] est assuré auprès de la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (MAIF).

La SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE est le syndic de la copropriété.

A la fin de l’année 2022, le locataire de Monsieur [K] [T], Monsieur [R], a signalé la survenue d’infiltrations à l’intérieur de l’appartement.

Le syndicat des copropriétaires a fait procéder à une recherche de fuite par la société [I]. Cette dernière a mis en évidence en juillet 2023 des infiltrations par la partie courante de la terrasse de l’appartement sus-jacent et a préconisé la réalisation de travaux de reprise de l’étanchéité.

*

Suivant exploits du 9 septembre 2024, Monsieur [K] [T] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France (MAIF) ont fait assigner devant le présent tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE.

Par conclusions notifiées par RPVA le 9 janvier 2026, Monsieur [K] [T] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France demandent au tribunal de :

— constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] a fait réaliser par la société SUD-EST ETANCHEITE des travaux de réfection de l’isolation thermique et de l’étanchéité de la terrasse litigieuse, et que la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires sous astreinte à réaliser ces travaux est devenue sans objet,

— condamner la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 4.096 euros au titre de la réparation de son préjudice locatif, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

— condamner la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE à payer à la MAIF, subrogée dans les droits de Monsieur [K] [T], la somme de 18.679,71 euros au titre des indemnités d’assurance versée par la MAIF à ce dernier en application de ses garanties, avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation,

— subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] aux mêmes fins que précédemment,

— en tout état de cause,

— condamner tout succombant à payer à la MAIF la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, distraits au profit de Maître Laurent LAZZARINI,

— dire n’y avoir lieu d’écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées par RPVA le 24 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE demandent au tribunal de :

— à titre principal,

— rejeter la demande tendant à obtenir la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à réaliser les travaux sous astreinte,

— rejeter toute demande indemnitaire formulée à l’encontre de la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE en l’absence de démonstration de faute à son encontre,

— subsidiairement,

— rejeter la demande indemnitaire au titre de la reprise des embellissements,

— rejeter la demande indemnitaire de la MAIF au titre des pertes locatives non démontrées,

— reconventionnellement,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] [T] et la MAIF au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner conjointement et solidairement Monsieur [K] [T] et la MAIF au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 13 janvier 2026 avant ouverture des débats.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la responsabilité de la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE

Il résulte de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est notamment chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, il résulte du rapport de recherche de fuite de la société [I] du 3 juillet 2023 que les infiltrations de l’appartement de Monsieur [K] [T] proviennent de :

— la partie courante de la terrasse de Madame [O],

— l’infiltration de l’eau dans la souche de cheminée provenant du retour d’eau par la protection lourde,

— l’infiltration de l’eau par les fissures de l’acrotère de la terrasse non accessible.

La société [I] a détecté également d’autres sources d’infiltrations d’eau, qui n’ont pas de conséquences sur l’appartement de Monsieur [K] [T].

Par assemblée générale du 24 avril 2019, les copropriétaires ont approuvé la résolution n°13 relative à la réalisation de travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de Madame [O] suite aux infiltrations dans les appartements des lots 96 et 95.

Le devis de la société SUD EST ETANCHEITE a été rejeté. Toutefois, mandat a été donné au conseil syndical pour choisir l’entreprise qui effectuera les travaux.

Par ailleurs, les modalités de financement des travaux ont été adoptées, ainsi que la rémunération du syndic et la souscription d’une garantie dommages-ouvrage.

Il est constant que ces travaux n’ont pas été réalisés avant courant 2025.

L’argumentation de la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE suivant laquelle ce vote des travaux est antérieur à l’acquisition de Monsieur [K] [T] est totalement indifférente et inopérante.

La phrase du titre de propriété de Monsieur [K] [T] suivant laquelle tous les travaux votés en assemblée générale ont été réalisés au jour de la vente n’est pas susceptible d’être exonératoire de responsabilité pour la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE. Il s’agit des rapports entre acquéreur et vendeur.

Ensuite, la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE fait valoir que les travaux votés en 2019 concernaient uniquement l’étanchéité de la terrasse de Madame [O] alors que le rapport [I] a mis en évidence de multiples causes des infiltrations.

Toutefois, il convient de constater que si de nombreuses sources d’infiltrations ont été mises en exergue par la société [I], cette dernière a précisé lesquelles avaient des incidences sur le bien de Monsieur [K] [T]. La véranda de Madame [O] n’est pas une source d’infiltrations suivant le rapport de recherche de fuite.

Les pièces démontrent que les infiltrations subies par Monsieur [K] [T] proviennent de l’étanchéité de la terrasse de Madame [O] ainsi que de l’étanchéité d’une terrasse non accessible et d’une souche de cheminée.

Le syndicat des copropriétaires et la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE ne contestent pas la nature commune de ces éléments.

Aucune partie ne produit le règlement de copropriété. Toutefois, il apparaît que l’assemblée générale a voté la réfection de l’étanchéité de la terrasse de Madame [O], montrant qu’il s’agit d’une partie commune.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires a fait procéder à ces travaux en cours de procédure.

Il convient d’en déduire qu’il appartenait à la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de mettre fin aux infiltrations en faisant exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale du 24 avril 2019.

Toutefois, il convient de constater que l’assemblée générale du 24 avril 2019 a délégué au conseil syndical le choix de l’entreprise en charge des travaux.

Monsieur [K] [T] ne démontre pas que ce dernier a choisi l’entreprise et a mis le syndic en mesure de faire réaliser les travaux.

La responsabilité de la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE ne sera pas retenue.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l’espèce, il a été dit que les infiltrations provenaient des parties communes.

La responsabilité du syndicat des copropriétaires sera retenue.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [K] [T]

Monsieur [K] [T] indique qu’il a subi une perte de loyer non totalement prise en charge par son assureur la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France et sollicite le versement de la somme de 4.096 euros à ce titre.

Le locataire de Monsieur [K] [T] a quitté les lieux à la fin du mois de janvier 2023.

La Mutuelle Assurance des Instituteurs de France a indemnisé Monsieur [K] [T] de la perte de loyers du 1er février 2023 au 31 janvier 2025 sur la base de 512 euros par mois, soit un montant de 12.288 euros TTC.

Il résulte de la facture de la société SUD EST ETANCHEITE du 30 juin 2025 que les travaux de reprise de l’étanchéité ont été réalisés dans le courant du mois de juin 2025.

La perte de loyers subie par Monsieur [K] [T] doit être indemnisée pour la période de février à juin 2025, soit 5 mois. En l’absence de toute pièce relative à la valeur locative du bien, c’est l’évaluation de la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France qui sera retenue.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] sera condamné à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 5 x 512 = 2.560 euros, produisant intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France

La Mutuelle Assurance des Instituteurs de France justifie avoir versé à Monsieur [K] [T] les sommes de :

—  12.288 euros au titre de la garantie perte de loyers,

—  6.391,71 euros au titre de la remise en état de l’appartement.

Elle est subrogée dans les droits de Monsieur [K] [T] à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Les frais de remise en état ont été évalués par l’expert amiable mandaté par la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France, au contradictoire du syndicat des copropriétaires.

Ce dernier n’apporte aucune contestation valable au sujet de cette évaluation.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à payer à la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France la somme de 12.288 + 6.391,71 = 18.679,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et de la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE ne pourra qu’être rejetée, Monsieur [K] [T] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France obtenant gain de cause.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge par décision motivée n’en mette la totalité ou une partie à la charge de l’autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats et les avoués peuvent dans les matières ou leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance, sans avoir reçu provision.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice succombant principalement dans cette procédure, sera condamné aux entiers dépens distraits au profit de Maître Laurent LAZZARINI.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [T] la totalité des frais irrépétibles qu’il a pu engager et qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il conviendra en conséquence de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice à payer la somme de 2.000 euros à Monsieur [K] [T] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune circonstance ne justifie qu’il soit fait obstacle au bénéfice de l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute Monsieur [K] [T] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France de leurs demandes présentées à l’encontre de la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [K] [T] la somme de 2.560 euros, produisant intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France la somme de 18.679,71 euros, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] et la SAS IMMO DE FRANCE PROVENCE de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice aux dépens, distraits au profit de Maître Laurent LAZZARINI,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice à payer à Monsieur [K] [T] et la Mutuelle Assurance des Instituteurs de France la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter le bénéfice de l’exécution provisoire.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT SIX.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE